同花顺-圈子

　　根据亿翰“产业园区市场供需分析框架”，亿翰产业研究院特推出《产业园区市场供需分析》系列研究，通过工业篇、土地篇、厂房篇（季度更新）三大模块分析，从宏观层面为园区市场供需情况研判提供一定数据支撑，本文为产业园区市场供需分析之土地篇。

　　3月重点关注动态

　　1、联东苏州、西安、哈尔滨3市拿地194亩；

　　2、万洋进成都，温州拿地14亩；

　　3、长顺创谷南通拿地148亩；

　　4、中业慧谷联合青岛经控盐城摘地132亩；

　　5、佳海产发贵阳拿地104亩；

　　6、中园慧创昆山、南京2市拿地116亩；

　　7、上元控股石家庄拿地75亩；

　　8、中交投资郑州摘地61亩；

　　9、万马产发湖州德清拿地54亩；

　　10、银峰工投芜湖弋江区拿地50亩；

　　11、中江科技淮安淮阴区拿地40亩。

　　3月全国工业用地市场概况

　　2024年3月，全国共成交工业用地与科研用地2051宗（不含物流仓储用地），成交建设用地面积111466亩，同比下降35.7%，2024Q1成交建设用地面积同比下降28.12%。其中，产业地产商和政府平台公司拿地面积分别为2872亩和22107 亩，占总拿地面积的2.58%和19.83%，2024Q1产业地产商与政府平台公司总拿地面积占比同比增加5.7个百分点。

　　图：2023年4月-2024年3月全国工业用地成交建设用地面积（亩）

　　数据来源：PDS园产地

　　注：2024年2月始工业用地数据剔除物流仓储用地，2024年2月以前数据含物流仓储用地

　　3月产业地产商拿地情况

　　2.1 市场概况

　　2024年3月，全国产业地产商共拿地36宗。重点拿地动态包括：（1）联东苏州、西安、哈尔滨3市拿地194亩；（2）万洋进成都，温州拿地14亩；（3）长顺创谷南通拿地148亩；（4）中业慧谷联合青岛经控盐城摘地132亩；（5）佳海产发贵阳拿地104亩；（6）中园慧创昆山、南京2市拿地116亩；（7）上元控股石家庄拿地75亩；（8）中交投资郑州摘地61亩；（9）万马产发湖州德清拿地54亩；（10）银峰工投芜湖弋江区拿地50亩；（11）中江科技淮安淮阴区拿地40亩。地块详细信息见下表。

　　表：2024年3月产业地产商拿地一览表

　　数据来源：PDS园产地

　　注：中交投资为央企平台，其在园区业务领域全国化布局，本文将其划定为产业地产商

　　2.2 关键头条解读

　　（1）联东苏州、西安、哈尔滨3市拿地194亩

　　3月，联东接连在苏州、西安、哈尔滨3市拿下3宗工业用地，合计194亩。

　　3月1日，联东子公司竞得苏州市姑苏区53亩工业用地，2.8≤容积率≤3.0，该地块为姑苏区今年出让的首块M0新型产业用地，项目建成后3年内累计经济贡献不低于2亿元，必须由国内前10强的产业园区运营商负责运营，承诺引进1家上市公司、不少于10家高新技术企业。据了解，联东平江新城项目建设规模约10万平方米，总投资不低5亿元，计划今年内开工，2026年底竣工，项目建成后将重点引入生命健康、人工智能等领域的优质企业。

　　3月5日，联东子公司竞得西安市高陵区73亩工业用地，地块容积率1.5，该地块用于建设联东u谷·高陵科技创新谷，据悉，联东高陵项目总建筑面积4.1万平方米，拟建设高端标准化厂房9栋，项目以“电子信息、高端装备制造、汽车核心零部件“为主导产业，打造聚合生产制造、中试成果转化、生产企业总部和生产配套功能为一体的产业综合体项目，目前项目已完成地表清理工作，正在临建进厂，水电组织施工中。

　　3月12日，联东子公司竞得哈尔滨南岗区68亩工业用地，地块容积率不低于1.12，该地块将用于建设联东U谷·南岗智创科技园项目，据悉联东南岗项目是南岗区引进的工业重资产及平台载体项目，项目以新一代信息技术、先进新材料、新能源、节能环保、智能制造等为主导产业。

　　3月初联东申报了公募REITs，根据招募说明书里的信息，截至2023年底，联东在全国94座城市已布局526个产业园区，其中，90%的项目都在一二线重点城市，本月联东依旧深耕一二线重点城市，本月拿地的苏州、西安、哈尔滨都是联东此前重点布局的城市，其中苏州是联东2017年进入的市场，2017年以来联东相继投资建设了苏州工业园区双创中心、木渎精密制造产业园、甪直国际企业港、胥口科技智汇产业园、昆山高新区国际科创园等十余个产业园区；西安市场这两年也是受到行业较大的关注的，此前联东在西安已布局联东U谷沣西科技创新谷、联东U谷沣西科创中心、联东U谷沣京科技智造谷三个项目，并签约了联东U谷·西安金融数字产业园、联东U谷·雁塔网络安全智谷2个项目，万洋亦在去年11月一举签约西咸万洋众创城项目、万洋灞桥众创城2个项目，意图进驻西安；哈尔滨是在2021年进入的市场，2021年8月，联东哈尔滨首个项目——联东U谷·香坊科技创新谷启动后，联东又先后在松北区、南岗区、道里区完成布局。

　　（2）万洋进成都，温州拿地14亩

　　3月21日，万洋子公司于温州泰顺摘得14亩工业用地，总价458万元，亩均成交价33万元，投资监管协议要求地块分割出售给小微企业厂房面积不少于500平方米，销售均价不得超过2900元/平方米，销售最高价不得超过销售均价1000元/平方米，租赁最高价不得超过每月25元/平方米，该地块将用于建设浙江（泰顺）万洋众创城。

　　另外，除招拍挂市场外，据悉，万洋在3月已通过法拍进入成都市场。3月20日，万洋于成都龙泉驿区注册成立了成都万德越洋商业运营管理有限公司，结合法拍市场近期拍卖信息，此次万洋拍得的地块很有可能是3月22日成交的位于成都市龙泉驿区驿都大道中路343号的两宗工业用地，合计256亩，成交价1.62亿元，亩均成交价63.5万元。

　　图：万洋成都地块摘牌海报

　　图：3月20日，万洋成都项目公司注册成立（左）、成都龙泉驿区驿都大道中路343号两宗工业用地拍卖成交信息

　　温州是万洋的大本营，除本次摘牌地块外，万洋此前在温州还布局了温州万洋科技城、浙江（平阳）万洋众创城、盛诺万洋众创城、浙江（苍南）万洋众创城等项目。而成都市场由于此前禁止分割销售，万洋还不曾布局，去年11月成都放开分割销售后，工业地产商们开始进入成都市场，去年12月中南高科已与成都市青白江区签约“中南高科·成都青白江智造企业港”项目，今年2月粤浦已在成都天府新区摘牌粤浦科技·天府创新中心项目，万洋3月通过法拍进入成都市场。

　　（3）长顺创谷南通拿地148亩

　　3月3日，长顺创谷以4076万元成功竞得南通如东148亩工业用地，2≤容积率≤4，该地块将用于建设长顺创谷（如东）智能制造产业园。

　　据悉长顺·创谷（如东）智能制造产业园位于如东经济开发区核心，为上海一小时交通圈辐射范围内的长三角核心区域。项目总规划占地140亩，招商面积约20万方。项目紧密围绕如东开发区的产业发展定位和优势，以标准厂房为主，以智能制造、高端装备、电子信息、汽车零部件为主导产业。同时特别规划可定制区域，可根据企业的发展规划及生产需求进行定制化建设。

　　长顺创谷项目布局以长三角为核心，目前已在张家港、泰兴、泰州、宜兴、靖江、南通、湖北武汉、福建泉州、安徽滁州、河南郑州等城市建设长顺·创谷(张家港)高端智造产业园、长顺·创谷(泰兴)健康智慧产业园、长顺·创谷(泰州)健康智慧产业园、长顺·创谷(宜兴)智能产业园等十余个园区项目，南通是长顺创谷重点布局区域，除此次摘牌地块外，长顺创谷还在去年10月于南通通州湾摘牌了长顺创谷(南通)智能制造产业园项目。

　　（4）中业慧谷联合青岛经控盐城摘地132亩

　　3月8日，中业慧谷与青岛经控合资公司竞得盐城亭湖131.7亩核心区域工业建设用地，计划投资超10亿元打造机器人智造谷项目。

　　据了解，盐城机器人智造谷由青岛经控集团和中业慧谷集团联合投资开发。项目位于盐城市亭湖工业核心板块，初期总投资约10亿元，占地面积131.7亩，建筑面积约11万方，由83栋标准厂房和1栋综合办公楼组成。项目以产业实体的打造及实体企业的投资为核心，紧密围绕园区主题建设集研发、生产、销售、物流、办公配套等于一体的机器人产业全链基地。

　　中业慧谷科技集团于1999年在南京创立，是一家有实业背景的，集实业、产业地产开发与运营于一体的集团公司。2006年，集团开始进军产业地产领域，先后在南京、昆山、淮安、镇江、徐州等地投资运营了中业慧谷智能智造产业园、中业慧谷淮安科技园、苏州创智云谷产业园、中业慧谷麒麟科创壹号产业园、淮安·国家高新区软件园、镇江科技产业园、中业慧谷·中国安全谷等一系列产业园区，2023年，中业慧谷进驻盐城，签约中业慧谷 盐城绿色低碳产业园，此次中业慧谷加码投资，于盐城再落一子。

　　（5）佳海产发贵阳拿地104亩

　　3月7日，佳海产发子公司摘得贵阳乌当区104亩工业用地，该地块拟用于建设佳海贵阳智能制造产业园一期。

　　据了解，该项目总投资15亿元，用地面积约250亩，位于观山湖区现代制造产业园北部，拟计划建设25万方标准厂房（含部分配套用房），其中一期占地面积约103.7亩，建筑面积约10万方，拟建设三层框架标准厂房、单层大跨度钢结构厂房、多层厂房、特别定制厂房等不同类型的花园式厂房，面积约1000-10000m 不等，可分割转让销售。项目定位于新型产业用地（工业用地），以“汽车制造产业、电子信息制造产业、智能装备制造”为主攻方向，拟将引入包括电子元器件、汽车零部件制造、高性能新材料等细分产业领域优质企业入驻。

　　贵阳是佳海产发布局西南的第一个城市，佳海贵阳智能制造产业园（观山湖区）是佳海产发集团继贵阳佳海临空产业园（位于双龙航空港经济区）后，在贵阳布局的第二个产业园区项目。近年来，贵阳市场也颇受工业地产商的关注，佳海集团、联东集团、中电光谷等一批品牌产业地产商都已进驻贵阳。

　　（6）中园慧创昆山、南京2市拿地116亩

　　3月，中园慧创接连在昆山、南京摘得2宗工业用地共计116亩。

　　3月8日，中园慧创摘得苏州昆山81亩工业用地，地块容积率不低于2.5，该地块将用于建设中园益泰（昆山）半导体产业园项目，该园是昆山首个以新兴半导体产业集聚为定位的综合型园区，主要引进、集聚芯片加工、半导体封测等半导体产业企业。

　　3月13日，中园慧创摘得南京溧水35亩工业用地，地块自持50%，若园区亩均税收达到60万元/亩，厂房可售建面可达70%，地块目前已签订意向协议的主力合约项目为杭州亿龙数智项目，计划使用面积:13900平（主力合约项目总面积占产业用房建筑面积比重不低于30%），该地块将用于建设中园慧创新能源汽车零配件产业园。

　　浙江中园慧创总部位于杭州，公司布局聚焦于长三角、珠三角等中小型制造企业发达地区，截至目前，中园慧创已打造、运营了江苏靖江慧创家居产业园、江苏溧阳慧创科创产业园、中园慧创（江阴）科创产业园、慧创（宜兴）国际智能制造产业园项目、吉大慧创新材料产业园（青岛）、中园慧创（扬中）科创产业园、中园慧创（上海）高新产业园等数十个园区。近几月，中园慧创加快了对外投拓的步伐，去年12月，中园慧创于常州摘牌100亩工业用地，3月又于昆山、南京摘地。

　　（7）上元控股石家庄拿地75亩

　　3月26日，上元控股子公司摘得石家庄栾城区75亩工业用地，该地块将永远建设京津冀无人机产业示范基地。

　　据了解，京津冀无人机产业示范基地项目围绕无人机、通航产业、智能网联、微电子信息、高端智能制造、大数据信息服务及上下游产业链，旨在打造集总部经济、科技研发、智能制造、生产生活配套于一体的标杆型综合性园区。

　　上元控股集团以产业综合体和总部基地产品为主，目前围绕长三角、 珠三角、 成渝经济圈15个省市，建设开发了广阳上元产业港、湘潭上元产业港、宣城上元产业港、重庆智慧产研城、鹿泉上元产业港、三河上元产业港、武汉上元中创云谷、芜湖上元中江科创园、丽缙上元产业港、缙云开发区上元产业港、滨海(滨海食药园)、温州上元产业港、绍兴上元产业港、南浔上元产业港等多个项目。除此次摘牌地块外，上元控股在石家庄还布局了鹿泉上元产业港、栾城·上元产业港等项目。

　　（8）中交投资郑州摘地61亩

　　3月，中交投资子公司摘得郑州高新区61亩工业用地，地块容积率不小于1，固定资产投资强度≥810万元/亩；年产值≥1000万元/亩；年单位用地税收≥50万元/亩。

　　中交城投旗下中交城投产业公司聚焦粤港澳大湾区、杭州湾、长江经济带“两湾一江”核心区域择址深耕，截至目前，中交城投产业公司已经在全国布局顺德（伦教）中交智造科创云廊、宁波（奉化）中交壹里科创云廊、上海（华新）中交数字智造产业园、杭州（富阳）中交智能物联科技园、广州（中新）中交智造科创云廊、佛山（禅城）中交城建壹里科创云廊等9个产业园，在运营园区面积达188万平方米。近期，中交投资在土地市场也比较活跃，2月，中交投资接连在广州、上海两座核心一线城市摘得两宗工业用地，3月，中交投资又在郑州摘地。

　　（9）万马产发湖州德清拿地54亩 3月1日，万马产发子公司成功摘得湖州德清禹越镇54亩工业用地，2.5≤容积率≤3.5，该地块将用于打造万马（禹越）融杭智造产业园项目。

　　据了解，万马（禹越）融杭智造产业园坐落于湖州市德清县禹越镇，毗邻杭州市临平区，距杭州地铁龙安站仅5公里，地理区位优越。项目总占地约400亩，其中一期占地约90亩，规划总建筑面积约17万平方米，项目规划建设24栋多层厂房、4栋高层厂房。

　　万马集团成立于1989年，集团总部位于浙江杭州。2018年，万马因电气机械制造生产线新设需要，首次于湖州尝试工业园区的开发运营。凭借自身产业与实业经验，聚焦高端装备制造，吸引上下游产业，成功打造了万马（湖州）智造园。而后万马继续深耕长三角，并布局珠三角。目前开发运营有万马青山湖创新园、万马（湖州）智造产业园、中节能·万马（湖州）智谷产业园、万马（南太湖）智造产业园、万马（德清）智造产业园、万马（宁波）医械智造产业园、万马（佛山）智造产业园、万马（禹越）智造产业园、万马（淮海）智造产业园10余个园区，运营面积共计260余万平方米。

　　（10）银峰工投芜湖弋江区拿地50亩

　　3月12日，银峰工投子公司以总价1416万元摘得芜湖三山经开区50亩工业用地，地块容积率不低于1.8，主导产业所占标准厂房面积不低于厂房总面积的60%。

　　银峰工投创立于2014年，作为深耕安徽的产业园区专业运营商，近年来先后在合肥、芜湖、蚌埠、六安、淮北、马鞍山等城市成功投资运营多个产业园项目，累积开发面积超过3000亩。除此次摘牌地块外，银峰工投在芜湖还布局有银峰·芜湖经开智能制造产业园项目。

　　（11）中江科技淮安淮阴区拿地40亩 3月8日，中江科技子公司摘得淮安淮阴区40亩工业用地，地块容积率不小于1，以汽车产业链企业招引为主导，所招引的汽车产业链企业使用面积占本宗地总建筑面积的比重不低于45%，该地块将永远建设中江科技·淮安智车城项目。

　　据了解，中江科技·淮安智车城项目总规划200亩，建筑面积约12万平方米，一期占地100亩，总建面约5.2万平方米，产品类型为单层厂房、二层厂房，面积区间在1000㎡-5000㎡，产业定位方向为汽车零部件、汽车电子及汽车服务业等产业集聚地，智能制造、高端装备创新研发基地。

　　中江科技始自上海，2021年由经理人丛学丰发起成立，致力于打造国内最专业的产业运营商。截至目前，中江科技已成功摘牌中江科技（六安）智车产业园、中江科技·泰州智车科技城项目，成功运营上海汽车创新港、苏州智车城、安徽六安智车产业园、泰州智车科技城等多个产业综合体。

　　小结

　　工业用地总体成交进一步回落。整体来看，2021年工业用地成交达到顶峰之后，近两年成交明显放缓，2022-2023年工业用地成交体量逐步下降，而从今年Q1的数据来看，工业用地成交体量还在进一步下降，2024Q1成交建设用地面积同比下降了28.12%，按照此趋势，预期2024年工业用地总体成交将进一步回落至2017年水平。

　　图：2017年以来工业用地成交情况

　　数据来源：PDS园产地

　　产业地产商拿地热情不减，成都市场成近期热门区域。成都时隔7年再次放开分割销售，吸引了众多产业地产商的目光，2月粤浦科技火速进场摘地，成为首批拿到成都可售项目的企业，万洋3月也进入了成都市场，另外中南高科也已与成都青白江区签署投资协议，至此，工业地产三巨头均进入了成都市场。同时，本月多家品牌产业地产商参与拿地，长顺创谷、中业慧谷、佳海产发、中园慧创、上元控股、中交投资、万马产发、银峰工投、中江科技等均有所斩获。