同花顺-圈子

　　01

　　市场持续下行，单月销售继续下滑

　　4月，单月销售继续下滑，TOP50企业销售额环比下降15.2%，同比下降43.5%。

　　1-4月,分梯队来看，TOP10房企门槛值为301亿元，同比下降50.4%，降幅较3月缩小1.8个百分点，TOP30/50房企门槛值分别为82/46亿元，同比降幅分别为59.8%/53.8%，较3月分别扩大8.7个百分点和缩小4.0个百分点， TOP100房企门槛值为17亿元。

　　02

　　长沙、成都等取消限购，多城推行购房“以旧换新”

　　4月，一线城市并未继续放宽限制性政策，值得关注的主要是长沙、成都取消限购，天津放松核心区限购，以及海南部分城市边际打开限购，深圳、长沙推行“以旧换新”政策。

　　具体而言，在2023年9月取消首套房限购的基础上，长沙宣布购房均不再审查资格条件；成都宣布正式取消限购，同时取消公证摇号程序；天津宣布户籍居民120平方米以上新房不再限购，同时北京市、河北省户籍居民和在北京市、河北省就业人员在津购买住房的，享受户籍居民购房政策；海口在2023年12月允许企业购买住宅的基础上，明确符合条件的个体工商户在购房时可享受与当地居民同等待遇；琼中放宽了非户籍、引进人才和重点企业职工的购房门槛，规定非海南省户籍居民家庭如有一名成员在琼中县工作，同样享有购房资格，并取消了产权式酒店客房和酒店公寓的限购。目前来看，全国的限购范围已经比较窄，仅北京、上海、深圳、海南，以及广州、天津、西安和杭州的核心区保留限购（其中天津户籍居民120平方米以上新房不限购，杭州二手房不限购）。

　　在“以旧换新”方面，长沙和深圳均先后推出相关政策，其中长沙对于“以旧换新”购房提供了多方面支持，包括享受首套房首付比和利率优惠，提高公积金贷款额度等。据统计，全国已有30+城市推行了购房“以旧换新”相关政策，模式主要是三种，一是开发企业、中介机构联动建立换房快速通道，包括提前锁定新房，中介优先售房等，例如深圳，二是地方平台出手收购旧房，此后居民定向购买新房，例如无锡梁溪城发集团4月推出的活动，三是地方政府通过优惠政策或换房补贴等鼓励购房者进行置换。“以旧换新”政策旨在通过便捷置换流程、降低置换成本的方式促进居民释放改善性需求，不过由于“房难卖”的底层症结，这一政策的效果不可避免地打折扣。

　　此外，融资协调机制继续推进，最新数据显示，截至3月末，商业银行对城市房地产融资协调机制推送的全部第一批“白名单”项目完成审查，其中审批同意项目数量超过2100个，总金额超过5200亿元。

　　03

　　沪、杭、蓉等多城拍地，市场依旧冷热分明

　　4月，核心城市继续进行土拍，土地市场继续呈现冷热分明的态势。

　　上海第一轮二批次土地完成出让，由于地块质量不如上一批次，整体热度有所下降，6宗地块中3宗封顶摇号，1宗溢价，2宗底价，三宗触顶的闵行浦锦街道地块、静安中兴地块、奉贤新城地块分别由大华、越秀和龙湖摇得。杭州第三批地块质量一般，推出地块在区域位置、商业配比或板块竞争上存在不同程度劣势，因此最终8宗地块中7宗底价，1宗微溢价，第四批次中世纪城地块和丁桥地块热度较高，浦沿地块微溢价，未来科技城85亿元地块底价成交，另一宗钱江新城二期地块终止出让。

　　成都分别于4月9日、19日以及23-25日共推出25宗地块，热门地块频频刷新单价“地王”，但其他地块则要么底价成交要么终止出让。其中，高新大源板块两宗“连襟”地块刷新高新板块楼面价，锦江潘家沟两宗地块分别以23400元/平方米和24500元/平方米成交，先后成为成都第二高楼面价地块以及新晋楼面价“地王”，分别由润达丰和中国金茂竞得，青羊区蔡桥街道地块成为青羊区楼面价第二高。此外，共有6宗地块终止出让，其余地块均为底价成交。

　　另外，非核心城市的土拍依旧不温不火，例如无锡2024年首次土拍，4宗地块均为底价成交，即便有谈渡桥这样核心的地块，也没有能够吸引品牌房企参与，除一宗87%定销房地块被中建国际拿下外，企业均为本土国企平台获得。

　　04

　　龙湖集团新增4宗优质土储，金科股份正式进入重整程序

　　4月，包括越秀地产、中国金茂、龙湖集团在内的企业在核心城市土拍中均有不小斩获，其中龙湖集团月内新增4宗土储，分别位于北京、上海、成都和杭州，扩储规模和质量均较为亮眼，同时注重安全性，北京和上海宗地均为合作方式。其中北京宗地为股权收购方式获得，龙湖集团与石家庄创世纪二度合作，合作地块为后者3月26日摇得的昌平生命科学园地块，而二者的首次合作即为2023年热销的龙湖顺义 御湖境；上海宗地为与建华合作封顶竞得的奉贤新城地块，地块位于龙湖集团的深耕板块，本身紧邻地铁站；成都宗地位于金牛区一环内，地块面积较小，规划建面为2.63万平方米，为底价竞得；杭州宗地建面约7.1万平方米，为溢价0.7%竞得。

　　4月，企业流动性风险处置方面也有新动向。一方面，金辉集团在宽限期内顺利偿付仅存的一笔美元债，因此最终免于公开市场违约，为闽系规模民企留下最后一粒火种，金科股份公告重庆五中院已受理其重整申请，成为首家进入境内重整程序的规模房企，另一方面，朗诗绿色管理一笔美元债展期后仍正式违约。此外，就拟通过资产交易或股权交易等方式转让87亿元资产的传闻，万科予以否认，不过表示其正在积极推进资产交易，包括传闻中提及的部分资产。

　　同时，本月国际评级机构较为频繁地下调房企评级，这次还涉及到了目前经营稳健的国央企和民企，包括中国海外发展、绿城中国、龙湖集团、越秀地产等，梳理原因，我们发现评级下调更多是基于对市场和行业前景的负面预期。事实上，随着海外债存量债务减少和新增通道紧闭，国际评级不再是房企的“刚需”，本月保利发展宣布将只会保留一家国际评级机构的评级，随后穆迪撤销其评级，同时市场对于机构下调评级也已经“见怪不怪”。