同花顺-圈子

贷前的准备事项

这里就不细讲了，主要是保障一年内的银行流水，不要随便给别人做担保，养好征信。关于征信，切记一定要还清花呗、京东金融等欠款，这种互联网消费贷最好开都别开，很容易影响征信，银行信用卡不影响。

关于贷款利息

现在买房，贷款利息是5年期LPR，每个月20日央行会公布最新一期LPR，也就是说每个月的LPR可能是不同的。而且根据不同城市的调控，首套、二套的房贷利息会基于LPR±BP来算。另外新办理的贷款是根据上个月20日的LPR来算，存量房贷是根据去年12月20日的LPR来算。

拿上海举例，由于2023年6月20日LPR从4.3%降到了4.2%，另外12月14日前的房贷利息规定是LPR+35BP，12月14日之后的新政是LPR-10BP。所以拿上海的首套房贷款利息举例，6月20日前房贷利息是4.65%，6月20日后的房贷利息是4.55%，12月14日后的房贷利息是4.1%。这里头100万30年的等额本息商贷，4.55%和4.1%的利息，每个月的月供就相差了264元。

关于等额本息和等额本金

等额本息就是每个月的月供总额是一模一样的，等额本金就是最开始月供还的多，然后逐步递减。

当前LPR是4.2%的情况下，100万30年期的房贷，30年后，等额本息要比等额本金多还12.87万元的利息。如果未来加息的话，那么多付的利息会更多。

值得注意的是，特别是刚需，未来会有改善性需求的购房者，如果打算在第5年前后把房子卖掉，那么两种还款方式中，付给银行的利息的部分是差不多的。这种情况的话，选哪种还款方式都差不多。

这里插个题外话，如果我现在以100万首付加100万房贷购买一套200万的房子，那么5年后得卖到什么样的价格，我才不亏呢？仅考虑契税1%，中介费1%，银行这边大概还了19万的利息，5年后这套房子得卖掉230万才不亏！这还是不考虑正常刚需没有的增值税、房产税、所得税的情况下，不考虑装修，不考虑首付的资金成本，比如存银行5年能多拿近20万的利息，或者买辆大G能多装5年的B。

另外为什么拿5年作为一个时间节点呢？因为我们的政策中，有满五唯一的说法，总之房产交易满五年后再次交易，各种税费会少很多。关于税费问题，特别是最近京沪对“普通住宅”的新定义，让大部分二手房没有了增值税，如果大家感兴趣，我后面单独做一期详细讲讲。

回到正题，那具体选哪种呢？还的起的话，在当前的经济环境和可预见的未来5到10年中，就选等额本金吧。

关于提前部分还款

首先不能线上提前部分还款的银行直接pass掉，现在你是贷款人，你是爷，恐怕是这辈子为数不多你可以凌驾于银行之上的时候，一切以你的利益为重。

有霸王条款的银行pass掉，有些银行贷款合同里不写，但口头表示，提前还款必须正常还款一年甚至两年以后，然后还要提前几个月预约排队。

不把你当爷，不太好搞的银行或者承办人pass掉。因为等额本金和等额本息原本是可以互换的，只不过大部分银行觉得麻烦，流程长，又不算新增贷款，换了后人家还可能损失利息收入，所以大部分不愿意给你办。另外最重要的是，如果你是LPR+BP的存量贷款，只要符合当地政策，好搞的银行，只要你搞，他就会给你降，这里外里每个月可是省不少钱。

提前部分还款有减少月供和缩短年限两种。

单从节省利息的角度考虑，提前还贷时缩短年限会比减少月供更好。不过也不是所有情况都适用。像如果是等额本息还款，还贷年限已过半的情况，那么在月供当中，本金其实已经大于利息了，那你选择提前还贷缩短年限的意义也不大了。这种情况下你还要选择提前还贷的话，就可以选择减少月供。

如果从减少每月还款压力的角度考虑，则减少月供金额比缩短年限更好，因为如果选择了缩短年限，而我们的收入又不太稳定的话，那么一旦我们出现失业的情况，就出问题了。