暖风政策频吹！房地产再起超额行情，二度反弹开启了么？

近期，各地楼市调控的频率再度加快。根据中指研究院监测，今年以来全国已有超250个省市优化调整政策超700次，尤其是4-6月政策密集出台，7-8月各地因城施策有所放缓。9月以来，各地因城施策节奏略有加快，一二线城市政策也开始有所跟进。

市场消息指出，广州市已对新项目备案价进行动态调整，“一房一价”由原来按楼栋均价正负6%调整为可上浮10%、下浮20%，楼栋均价不能超项目核定线均价。济南官方也表示，放宽限购政策：除历下区、市中区其它区域不再限购。

今日尾盘，房地产板块逆势拉升，带动指数整体回暖，在盘面上已率先做出表率。那么房地产的二度反弹开启了么？

疫情可控下，房地产稳，则市场稳

安信证券连续三年水晶球策略最佳分析师获得者——林荣雄，近期发布深度研报探讨房地产的超额行情。其表示：回顾年初至今的三轮地产行情来看，政策始终对房地产板块具备较强的牵引作用，总结来说，在疫情可控下，房地产稳，则市场稳，甚至将出现中枢的震荡上移。

安信证券林荣雄认为，地产基本面虽然后续修复的斜率相对较为平缓，但从交易的角度上看对于边际利空因素已经出现钝化。当地产行业估值（当前PB为0.95x）达到历史底部且大面积出现破净的现象，一旦出现政策出现催化，市场往往就会出现估值修复。从9月至今来看，A股市场上涨推动的核心板块是房地产，侧面验证了观点。

具体到三轮行情上：

第一轮3月中旬至4月初，金稳委会议后给市场注入强心剂，稳增长预期大好，政策开道先行，地产行业大涨32%（持续14个交易日），期间北向持股市值从266亿到341亿。但地产数据并没有如期改善，市场预期的降息动作也没有到来，随后在疫情冲击下，地产行业又跌回3月的水平。

第二轮6月中旬至6月底，30城商品房销售数据大幅上升，市场开始交易复苏预期，地产行业上涨9.7%（持续13个交易日），期间北向持股市值从264亿增长到302亿，其持仓占地产行业总市值比从1.64%上升到1.75%（+0.11%）。行情结束的原因同样是需求修复不及预期，商品房销售在6月脉冲式上行后很快回落，居民端加杠杆意愿较低是核心矛盾。

第三轮（本轮）8月初至今，房地产政策暖风频吹，7月底政治局会议首提“保交楼”，8月央行非对称降息下调5年期LPR，政策性银行针对性的发放转向贷款，各地放松调控政策、成立纾困基金等一揽子支持性措施，30城商品房销售数据同步回暖。房地产行业自8月初开始持续上涨，至今涨幅已达16.18%（持续27个交易日），期间北向持股市值从228亿增长到276亿，其持仓占地产行业总市值比从1.50%上升到1.66%（+0.16%）。

房地产超额行情将如何演绎？

那么，A股是否会受此带动开启第二轮反弹？林荣雄认为，对于本轮房地产的超额行情的定性，在性质上属于7月底房地产保交楼与配套放松政策下的估值修复。最为首要的是地产超额行情涨幅和政策调控周期紧密关联，政策松则涨且有超额，政策紧则超额实现较为困难。

2008和2014年两轮行情放松地产政策宽松力度较大，同时伴随政策放松房地产基本面大幅改善，地产行业在期间相对的超额收益达到97%和98%；2012年和2018中-2019初年两轮房地产超额行情相对收益较弱，为31%和17%，主要是由于市场有放松地产的预期，但是房地产基本面不及预期和政策验伪。

其次从高频数据来看，当前房地产仍然处于基本面的底部。并且，根据历史经验来看，房地产行情超额最明显的阶段，也正在于基本面拐点（拐点包括降幅持续收窄）的时期。

根据研究机构克而瑞的数据，8月重点30城成交面积环比下降13%，同比跌幅达31%。表明尽管当前政策出现了一定的加码，但预期的持续下滑未得到根本的扭转，居民端的购房意愿仍然处于低迷的状态当中，叠加房地产长效机制仍然未完全清晰，整体行业的基本面仍然处于偏弱的状态。

总结来说，房地产超额行情的持续性在于两点：1、配套支持和宽松政策是否接连出台；2、居民中长贷是否出现改善（或者房地产基本面数据，8月两者均未出现明显改善）。另外，短期一个值得注意的重要交易信号是：北向资金是否持续流入房地产。

地产轮动如何投资？

在投资节奏方面林荣雄指出，根据观察，从房地产超额行情阶段行业轮动规律为：地产复苏阶段带动上游地产发开投资链条率先启动，期间房地产、有色、钢铁、煤炭等行业受益；其次，随着开发投资额以及开工面积等形式转向，销售和盈利等基本面数据也开始转好，建材、建筑等行业上涨；最后，随后传导向地产后周期家电、轻工等行业获益上涨。