房企融资迎来“2个好消息”！

　　老潘说

　　22年房企融资的政策利好，一直被坊间认为雷声大，雨点小。

　　但在23年开局之初，房企内部纷纷呈现出“开局即决战”的状态，而此刻，我们欣喜看到融资，也迎来2个重大好消息。

　　即房企1月融资终于迎来实质性“边际改善”，不仅发债迎来两个改变，更重要的是，它是导引2023年全局“开战即决战”的一个很好信号。

　　比如断发5个月的海外债又开始发行（金茂，越秀），这势必会带来后期更多优质房企加入海外债发行的队列；

　　比如发债范围开始扩充到更多民营房企（中骏，雅居乐），甚至暴雷房企（合景泰富）。

　　尽管2023年1月销售依旧不乐观，但销售回暖的确需要多方信心恢复，多方力量汇聚，这个时间必然“偏长”，但在融资端的边际改善乃至持续改善，却相对能来的更快，更多。

　　全局看，房企整体融资依旧不容乐观，但好在1月融资的2大边际改善，不仅开了2023年开局之初一个好兆头，也让大家对房地产后续融资环境改善力度、强度有了更多期待。

　　part1

　　最新1月融资特征

　　降幅收窄，房企融资进入相对稳定阶段

　　据中指研究院监测，房企2023年1月非银融资总额为508.5亿元，同比下降33.1%，环比下降27.0%。

　　另外，行业平均利率为4.32%，同比上升0.41个百分点，环比上升0.23个百分点。

　　受春节假期影响，本月融资同环比均为下降，但降幅较上年同期已有所收窄，表明在经历了一年的动态调整及年末的政策刺激后，行业融资进入了相对稳定阶段。

　　part2

　　2023年融资开局2个好消息

　　民企发债范围扩大，海外债重新启动

　　融资结构来看，1月信用债规模占比58.4%，海外债占比13.2%，信托占比3.1%，ABS融资占比25.3%。

　　具体看

　　政策持续鼓励下，1月份信用债发行主体出现明显多样化。除央国企及已经发行过增信债券的民企外，中型民营房企中骏、雅居乐等也新加入到发行行列，特别值得一提的是，出险房企（合景泰富）也有成功发行，且均获得中债增的不可撤销连带责任担保。

　　显然，“第二支箭”政策不仅快速落地，而且惠及面在快速扩大，只要为合理融资需求，安全、出险房企均有机会获得支持。

　　其次，海外债在连续5个月断发后，终于再度迎来曙光，1月越秀、金茂率先在澳门金交所成功发行债券。

　　受行业境外债券频繁违约影响，房企海外债发行严重受挫，投资人信心短期内难以修复。而2023年1月，头部央国企（金茂，越秀）凭借良好信用安全度再次打通海外融资渠道，为行业恢复发行境外债券打造了基础，未来可能有更多信用良好的房企重获投资人认可，回归海外债发行。

　　同时，近期有多家出险房企的海外债务实现整体重组，为存量债务的化解和出清提供了参照样本，也有利于海外融资渠道的逐步修复。

　　信托及ABS融资本月下降较快，不过随着春节假期结束，在政策助力下，融资规模有望回暖。

　　part3 融资利率之变

　　信用债利率，带动融资成本上升

　　从融资利率来看，本月融资综合平均利率为4.32%，同比上升0.41个百分点，环比上升0.23个百分点。

　　其中，信用债平均利率为3.87%，同比上升0.48个百分点，环比上升0.43个百分点；海外债平均利率为6.79%，同比上升2.19个百分点；信托平均利率为7.54%，同比基本持平，环比上升0.11个百分点；ABS平均利率为3.69%，同比上升0.54个百分点，环比下降0.31个百分点。

　　近期融资利率有上升趋势，主要为信用债发行利率有所上升所致。

　　part4 标杆房企融资PK

　　华润发行额最高，招商融资成本最低

　　表：典型房企2023年1月债券发行统计

　　从典型房企债券发行来看，本月华润融资额度最高，合计35.0亿元，平均融资利率2.17%。

　　具体来看，典型房企中首开、首创的信用债利率较高，均为5.4%，招商蛇口最低，为2.16%；

　　海外债中万达利率最高，为11%。

　　小结

　　值得一提的是，2023年，依然是房企的偿债高峰年。根据中指院数据，2023年房企到期债券余额为9579.6亿元。其中，1月、3月、4月和7月为偿债高峰，当月到期债务规模均超1000亿。

　　2023年初，房企依旧高度承压，但政策在放宽，信心在边际改善，房企必须熬下去，最终时间，会“解决”很多问题。

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