同花顺-圈子

　　文|潘永堂

　　这2年，中国房地年面临深度调整，民营房企爆雷不断，房价也在持续下跌，部分城市甚至超过30%，而且眼下救市只见口号不见大招……这个背景下，很多专家甚至担忧

　　如果中国房地产继续下行，是否会引发系统金融风险，重蹈当年日本房地产危机？

　　但让国人没想到的是，就在最近这2、3年，尤其是2023年，过去被地产人以“失败教训”标注的东京楼市，其房价竟奇迹般“疯涨”。

　　过去1年，东京房价一年飙升40%！

　　就连日本人自己也大呼：

　　东京疯了！

　　Part1 房价1年上涨40%

　　来自亚洲通讯社社长徐静波的“静说日本”最新报道：

　　东京市中心的许多高层公寓楼，一年房价涨幅达到了40%以上。

　　更官方的数据是，日本不动产研究院最新8月发布的《2023年上半年首都圈新建公寓楼市场动向》报告显示：

　　包括东京都、千叶县、埼玉县、神奈川县在内的东京首都圈，公寓楼平均每户价比2022年上半年增加了2363万日元（约118万元人民币），达到了8873万日元（约443万元人民币），一年间房价平均涨了26%。

　　26%，还只是东京首都圈的平均涨幅，东京市中心房价暴涨更是恐怖。

　　比如东京市中心高层公寓东京湾“晴海旗”滨海住宅区，曾经作为东京奥运会选手村，8000万日元的房子（净面积约95平方米，用中国的计算方法约是130平方米），如今的出售价已经涨到了1亿3000万日元（约649万元人民币），整体价格涨了60%。

　　为让国人更便于理解，老潘通俗比喻一下，这就好比，过去1年同比看，类似长三角平均房价一年上涨“26%”，而身在长三角都市圈中心的“上海”则房价同比上涨“40%”，而部分核心区域楼盘甚至上涨60%。

　　这样一看，整个都市圈平均房价一年上涨近乎30%，而都市圈中心上涨超40%，这无疑让人倒吸一口冷气。

　　全世界跌跌不休，东京却发疯的上涨，凭什么？

　　Part2 东京房价33年之变（1990年到2023年）

　　看1年东京房价之变，可能有些视野局限。

　　为此，老潘特地挑选了一张长周期的东京房价走势曲线图。

　　从全局看东京自日本房地产危机1990年之后到今天2023年整个房价之变。

　　为何从1990年看？

　　核心在于1990年，对日本是个极特殊的年份。

　　那一年，仅东京都区域地价，就相当于美国全国的总地价。

　　当时，日本人经济亢奋，口号震天

　　“除了土地，我们能造出任何东西”，

　　“东京是世界上最大的城市”

　　“东京的房价永远不会降”。

　　甚至有日本富豪说：“要买下整个美国的房产，然后再高价租给美国人。”

　　也就是在那一年，日本高房价泡沫破灭，随后日本进入众所周知的“失去的30年”。

　　跨度有点长，失去的30年，并非一直房价下行，而是底部长期横盘筑底曲折向前，简要归纳起来，老潘将东京楼市33年走势分为3个波段。

　　波段1：（1990年到2012年）大幅跳水后底部盘整的L型阶段

　　泡沫破灭后，大家疯狂抛售资产，仅仅3年时间东京房价大跳水60%。

　　房价短时间下跌60%，没有任何国别体可以承受这样的灾难。

　　这也导致东京楼市从1990年到2012年，几乎22年，整体表现为“L型”长期筑底的萎靡不振。

　　即先是短期房价大幅下行，而后是是“长期的筑底曲折横盘”的L型特征。

　　波段2：（2012年到2021年）蓄能恢复阶段：

　　2012年到2021年，东京楼市是“反向L型”拉升阶段。

　　不少日本楼市研究专家表示：“日本楼市这一波再次崛起的起点应该是在2012年。”

　　为何是2012年？核心在那一年，重新获任日本首相安倍晋三，推出了经济“三支箭”计划。即“实施宽量货币、扩大公共投资、振兴地方经济”的振兴政策。

　　最终结果是，东京股市平均股价从2012年的8000日元，猛涨到2023年的3万2000日元，翻了4倍。

　　2021年度，日本4家上市公司中有一家的纯利润创下了历史最高纪录。

　　2022年度，更是有近三分之一的上市公司的纯利润，创下了新高。

　　正是这“三支箭”，正是经济的逐步复苏，让日本房地产市场开始出现明显反弹。

　　波段3：房价狂飙阶段。（2021年到2023年）

　　2023年过去同期一年东京都市圈的暴涨狂飙，其实源头还在2021年。

　　狂飙模式一个具有特殊意义的关键节点是2021年。

　　就在2021年，随着前期经济的刺激调整恢复，日本房价涨幅最好，整体领涨的区域集中在“东京都市圈”。

　　就在这一年，东京都市圈新房价格一下拉升到高点，并创造了东京楼市危机之后近31年的历史新高。

　　不仅仅是新高，更让人紧张的是，2021年东京都市圈房价已经超过了1990年资产泡沫顶峰时的最高点。

　　也就是说，历经31年调整，东京房价又涨回来了，而且超过了当时要埋下美国房地产豪言壮志的“1990年最高点”。

　　即便是在2022年和2023年上半年，在全球经济和楼市一片暗淡情况下，东京房价也丝毫没有停下来。

　　比如2023年新房涨幅继续直接拉升，5月份新房均价同比上涨32.5%，创下单月涨幅记录。

　　据日本不动产经济研究所近日公布的调查结果，5月份东京首都圈（东京都，神奈川县，埼玉县，千叶县）新建公寓每套平均售价达到了8,068万日元（约合400万元），连续3月上涨，和去年5月相比增加了32.5%。

　　放眼东京都23区，一套新建公寓均价高达1亿1475万日元，与去年同期相比暴涨47.9%。其他地方的房价也水涨船高，比如神奈川县的房屋均价涨到6078万日元，埼玉县4939万日元……日本人感叹：

　　“东京都市圈房价彻底疯了。”

　　下一步还会再涨吗？对此，日本房地产经济研究所表示，“东京房价还没有摸到天花板，由于建筑成本和土地成本持续飙升，预计未来新建公寓的价格将逐步上涨。”

　　Part3 东京房价狂飙的理由

　　为何2023年东京房价暴涨？

　　毕竟全世界房价都在跌，日本东京为什么却涨破30年新高？

　　经合组织（OECD）最新数据显示，2023年一季度，他们监测的全球46个经济体中，有31个经济体的房价都在下跌。这些下跌国家中，包括之前涨得挺猛的美国、越南、韩国等。

　　别人涨时东京跌跌不休，别人跌时东京逆天上涨。

　　这也让人们好奇，因为在日常印象中，日本不是“老龄化、少子化”严重、而且多年一直经济萎靡、年轻人都选择躺平了吗？……怎么日本就突然走出了深渊呢？而且据日本文部科学省和厚生劳动省发布的数据，2023年3月日本毕业大学生就业率高达97.3％。

　　凭啥？

　　为何东京房价这2年开启狂飙猛涨模式？这应该是国内地产人深度好奇的地方。

　　老潘总结下来，大概有4点暴涨支撑。

　　1、金融大放水

　　日本这些年，一直维持目前的大规模货币宽松政策。

　　近年来，日本经历了从持续通缩转向另一个极端做法即大规模放水。

　　日本的历届首相都在使用放水和发债救市。然而，尽管政府释放了大量资金，但制造业并未有明显起色，物价也不涨。这些年日本政府往市场上放这么多钱，80%都跑到了房地产投资领域。

　　而且，购房优惠政策也是无所不用其极。比如日本推出了利用银行贷款购买用于自住的优良住宅可享受超低利率、贷款额抵扣个人所得税、现金补贴等优惠购房政策

　　同样，为减少月供压力，作为“全球长寿”的国家，为鼓励老百姓买房，日本大型银行住信SBI推出一个新战略，减少每月还款额，将住房贷款的最长还款期限从 35 年延长至 50 年。

　　2、租金回报率高，外资疯狂涌入，抢抢抢

　　最新数据显示，2023年1到3个月，东京都市圈的房地产投资总额仅次于美国洛杉矶，全球排名第二。

　　而且这前3个月房地产投资额是在增幅状态，相对2022年1到3月同期增长26%。

　　为何投资额全球第二而且还在保持增长态势？

　　一个重要原因就在于东京房地产投资租金回报率高，外资疯狂涌入。

　　为何东京租金回报率高？

　　一个显性原因在于日本房价跌了太多年了，房价足够便宜，是全球出了名的低房价，早期东京房价折算人民币才5到7万元平米，赶不到中国北上广深房价的一半。也因此，中日地产界曾有一说法：上海一套房，日本一栋楼。

　　最终，跌落太多的日本首都房价最终也带来租金回报率很高，加上东京的奥运会效应，以及全球经济低迷的大背景，最终吸引了全球大量外资进入日本。

　　根据市场统计的数据，日本的大阪和东京，一套房子的平均租金回报率，分别为5.91%和5.76%。

　　对比之下，中国一线城市目前才1个多点回报率。

　　东京租金回报率率在全球领先同时，由于日本实行土地私有制，购房后将获得永久拥有土地及建筑物的产权，可以进行传承，这些都为长期投资提供了稳定性和安全感。

　　而且日本对于海外投资者购房政策也相当宽松，不限身份、不限购、不限贷，且购房后拥有永久产权，最终欧美、亚太和中东投资基金纷纷涌入日本，狂买公寓、住宅和写字楼等各种产品，直接推高了东京房价！

　　比如一向稳准狠的华尔街资本之王黑石集团直接砸下600亿日元，从日本第二大物流公司近铁集团手中收购了京都、大阪等地的8家酒店房产。一番操作下来，黑石目前已拥有超1万亿日元的日本不动产。

　　至于为什么大肆投资日本房地产，该集团态度明确，就是看好日本地产，今后将增加在日投资。

　　同样，美国投资银行高盛也跟着砸了2500亿日元，这个投资力度可是往年对日投资的2倍以上。

　　同样还有新加坡政府投资公司GIC豪掷1500亿日元，从西武控股收购31个酒店和娱乐设施。

　　其他海外资本也疯了似的砸钱砸钱，抢夺东京首都圈房产。

　　除了资本在行动，据说马云也在日本安家了，在日本东京最豪华最贵地段购买了顶级豪宅。同时，有媒体报道：一名中国人一口气买了东京“晴海旗”20套房子。而香港某位明星更是掏了30亿日元买下了“虎门城”的一套公寓楼。

　　有句话这样说，你未必会相信富豪们的道德水准，但却绝对可以相信富豪们的“眼光”。

　　3，供应量不足

　　日本房地产偏市场化。供求关系依旧在发挥巨大作用。

　　比如对当下东京都市圈房价上涨的主要原因，日本不动产研究所分析认为：“除了市中心核心地段的房价过高，还有整个首都圈的房屋供应量也在不断减少。”

　　在销量方面，东京23区和周边“镶边”城市的公寓销量也出现了明显的差别。

　　在2023年5月份首都圏（东京，神奈川，埼玉，千叶）的公寓贩卖数量为1,936户，比去年同期减少21.5%。除了东京都23区的销量比去年同期上涨7.5%，其它的神奈川，埼玉，千叶的销量都出现大幅减少。

　　由此可见，即使面临大幅涨价，但核心区的需求依然不减。

　　为何东京市中心房价过高？日本学者徐静波给出一个“回归都心”的理由，其实这一点在中国当下都市中心大平层火热，甚至第四代住宅火热，也是同样道理。

　　即日本经过这几年疫情的冲击，人们越来越感觉到居住在山清水秀的郊区地带的不便，不仅上下班耗费时间，而且医疗资源和商业设施太少，现代化城市的元素太缺。

　　郊区别墅，“虽然满眼绿色，但写的都是寂寞”。

　　这是过去几十年间居住在郊区一户建（别墅式小楼）中的居民们的最大生活感受。于是，“回归都心”（回归东京都市中心）成了富裕阶层群体的内心诉求。

　　有日本专家称：“目前可以确定的是，日本核心城市的房价仍处于稳定上升期，未来东京23区的价格也只会越来越高。”

　　4，“产业与人口”，才是东京圈房价暴涨的底牌

　　客观而言，这一轮房价上涨并非整个日本房价都在暴涨，相反有些城市甚至在下降。

　　日本楼市当下的“分化”也是很显著！

　　太阳底下没新鲜事，中国楼市与经济当下都在深度调整，但整体表现出也是鲜明的城市分化。比如百强房企拿地几乎都集中核心一二线城市的核心地段。这些城市地段销售更安全，而对比其他三四线城市楼市则非常低迷。

　　细看东京都市圈，市场呈现出两种截然不同的走势。

　　比如东京23区的新建公寓平均每户价格为1亿1千万日元左右，比去年同期上涨47.9%；而23区以外的地区价格为4,911万日元，则比去年同期下降1.4%。

　　值得复盘的是，这次领涨日本房价的，依然是以东京为首的都市圈。

　　在只占0.6%日本国土的东京，聚集着日本15.2%的企业，41.8%的银行，11%的商店，17.8%的大学和17.7%的研究所。甚至，76.5%的外资企业和46.1%的注册资本金10亿日元以上的企业都驻扎在东京。

　　所以，一个东京就占据日本经济总量的五分之一，东京，就是日本经济的“重要心脏”。

　　同时另一个值得重视的现象是——在日本人口整体下降大背景下，东京圈却是日本连续多年人口持续增长的唯一都市圈。

　　比如仅仅22年的1-5月期间，连续5个月保持着人口正流入，迁入人口累计约3.9万人，对比之下，日本总人口这几年一直在减少，从2010年开始，减少的更厉害，但丝毫没有影响东京地区的人口增长。

　　最近75年里，日本东京竟有74年保持着人口净流入。而在2015-2020年那几年间，东京人口增加得更加明显。

　　目前，东京都市圈的人口数已占到了日本总人口的30%。

　　巧合的是，这几年，人口上涨的这几个地区，房价上涨得比较明显。而下跌幅度较高的，正是人口流出比较多和不怎么受关注的地区。

　　从某种程度上说，人口流动，是判断一座城市房价上涨或下跌的一个关键标志。

　　小结

　　这一轮东京都市圈普涨乃至东京市中心的暴涨，对当下深度调整的中国楼市有何启发？这也是老潘要重点分享的。

　　其一，不要过度对中国当下房地产过度悲观，想想就连“失去30年”的日本房地产都能“站起来”，那么，中国房地产经过这2、3年三道红线洗牌出清后，也势必会进入有序、规范、长久的发展通道中。

　　其二，从东京都市圈领涨日本这一现象看，未来中国房地产核心还在“三大都市圈”，在“高能级城市”。

　　毕竟从东京都市圈这一轮表现，我们可以深信一点：“有产业，有人口，有经济，有未来的城市，就有房地产的好未来。”

　　其三，不要过度担心中国“出生率降低，老龄化加剧”的问题，今天日本的楼市奇迹告诉我们：“老龄化、少子化”这些问题并非就意味着房地产大衰退，他们并不能决定未来中国房地产的“全部”走势。

　　其四，全球范围看，房地产的繁荣并不代表着国家的强大，而一个国家的繁荣却可以让房地产蓬勃发展，让房价走出低谷。

　　毕竟，世界上还没有哪一个国家，是靠做多自己国家的房价，使自己国家长盛不衰，跻身世界强国的。