同花顺-圈子

　　文|潘永堂

　　当下房企形成几个“共识”。

　　其一，房地产全方位进入“央国企”主导的新时代。

　　其二，凭借信用优势，地产央国企拿地布局更倾向于聚焦一二线城市优质板块。

　　其三，高地价之后，核心城市核心地段的项目将“被迫”全面进入豪宅化阶段。

　　这三点也延展出一个判断：未来地产央国企在核心城市、核心地段的豪宅产品将逐渐增多！

　　Part1 行业深度调整

　　盘点刚过去的2022年，中国楼市最大特征是什么？

　　答案是“下行”2字，更惨烈的说则是“腰斩”2字。

　　比如百强房企2022销售下降42%。不仅仅是销售端显著下行，“投资端、融资端、销售端”三大端口统统迎来40%~50%“腰斩式”下滑。

　　近乎腰斩，只是外在表现，但行业内部又在发生什么演变？又或者在下行期，优秀房企们、高净值置业者们，他们又在如何调整和取舍？后者才是行业发展的关键问题！

　　应该说，“收缩、聚焦、深耕”这6个字，是2022年优秀房企和高净值置业者的典型策略。

　　其一，拿地收缩和聚焦。不再像上行期全国化扩张，而是迅速调整为在中国最优质城市进行聚焦式、集中式的投资。比如2022年典型30城拿地额竟占了全国75%左右土地成交额，而且仅北京、上海、深圳和杭州4个城市就占集中供地拿地总额的“42%”。

　　其二，市场下行走势下，高净值人群置业又在如何“应对”？我们惊讶的看到，在全国销售普降的背景下，千万以上的豪宅在核心10个城市成交了42068套，竟比2021年还增加了10%。也就是说，豪宅置业者也偏好集中在“高能级优质城市”。

　　其三，聚焦只是一方面，我们更清晰看到“基于聚焦的优质城市再深耕的打法”开始为房企的高业绩和高效益深度赋能。

　　过去一年，我们清晰看到优质城市房企深耕迎来“国企高光时代”。

　　比如华发之于珠海，越秀之于广州，国贸之于厦门。

　　就在人居典范城市的厦门，一向低调的国贸地产在大本营厦门单城市2022年销售突破200亿大关。

　　显然，2022年是大多数城市，大多房企的“受挫年”；但却是少数“优质城市、优质房企、稀缺改善物业”的“坚挺年”。

　　Part2 “国贸地产”现象

　　寒冷楼市下，依旧有少数房企走出了独立行情。

　　来自厦门的老牌国企国贸地产就是这样一个少数派。

　　它硬是在2022年下行市场中上演了

　　一个稳健进取的“国贸地产”现象！

　　你可能会说，稳健进取这4字不新鲜，再说国贸地产是国企，有身份优势。

　　事实并非如此。一方面不是所有国企都能弯道超车，尤其地方国企成百上千，但能成为区域领航者，业绩逆势晋级还是少数；另一方面，稳健进取，在房地产上行期的确司空见惯，但在2022年史上最惨楼市下，国贸依旧能稳健进取，自然当属“行业领先”。

　　在过去的2022年，国贸地产，到底上演了一个什么样的寒冬发展逻辑呢？

　　其一，领先销售力，是国贸今天出色实力的体现。2022年在百强房企九成业绩下滑时，国贸地产逆势突破500亿，对比2021年400亿+，国贸地产“逆势增长”名副其实。

　　其二，逆势的投资力，意味着明天“弯道超车”的成长力。2022年国贸地产新增货值429.7亿，位列百强榜17位，比2021年国贸地产拿地排行榜上涨了“67名”。

　　其三，如果说销售力代表今天实力，投资力代表对明天的看好，那么基于城市深耕力、豪宅深耕力则是国贸地产综合实力领先的表现。

　　看城市领先力，国贸地产在厦门大本营这个单一城市实现了200亿的销售佳绩。单个项目看，中海·国贸上城2022年以71亿、8.90万㎡销售佳绩，登顶2022年厦门商品住宅成交金额及面积冠军。

　　同样还有保利·国贸天琴2022年7月入市，摘获2022年厦门商品住宅成交金额及面积亚军。

　　豪宅深耕力也很突出。即国贸在厦门顶级豪宅区域五缘湾一个板块实现了众多现象级作品的热销，特别是实现了基于天琴系超级IP“一湾三天琴”三大豪宅的“集群效应”。

　　Part3 豪宅深耕者

　　区域深耕在地产圈案例颇多，但豪宅“深耕者”却很少见。

　　即一家房企在单一板块、长周期、跨时空打造多个知名豪宅，一系列顶豪，最终“豪宅点燃片区，片区成就豪宅”相互赋能的豪宅集群现象，这在行业很少见。

　　犹如汤臣一品之于上海陆家嘴，深圳湾一号之于深圳后海湾……很多顶豪之于城市乃至全国都是孤品；

　　同样，又或者是“豪宅批发”模式，比如类似泰禾院子在每个重点城市实现1座院子的全国90%复制，所以

　　全国豪宅发展，要么孤品化，要么复制化

　　而像国贸地产在单一区域集约化实现了众多豪宅“集群”效应，这就不多见了。

　　为何国贸地产能在单一区域打造出豪宅“作品带”现象？

　　首先，豪宅集群，要有承载众多豪宅的“土壤”。

　　作为厦门“TOP级板块”五缘湾，它可谓为是厦门新晋富人区的典型代表，也是厦门岛内被全国人民惊诧的10万+高房价区域，更是厦门、闽南、福建富豪圈置业投资的首选。

　　所以有人评价：五缘湾不仅是厦门的五缘湾，更是中国的五缘湾，乃至世界的五缘湾！

　　也因此，厦门千万级豪宅每成交2套，1套就在五缘湾！

　　数据说话，根据克而瑞数据监测，2022年1-11月厦门千万豪宅成交763套中，就有388套位于五缘湾板块，相当于占比50.9%。

　　其次，豪宅集群，为何国贸地产能做到？

　　在老潘看来，除了国贸地产在豪宅的综合实力优秀之外，核心在于国贸地产在五缘湾实现了超越豪宅之上的降维打击，即国贸地产站在城市运营商的高度，与五缘湾板块实现了成长“同频和互生”。

　　犹如深圳湾壹号诞生的“深圳湾”昔日也是一片近海滩涂，厦门五缘湾20年前也是临海一片烂泥地、晒盐场。而扎根厦门36载的国贸地产，作为吃螃蟹者，率先加入厦门五缘湾的片区开发和运营。随后的20年左右，国贸地产和五缘湾的成长，几乎是同频共振的存在！

　　首先，五缘湾“首个商品住宅”国贸造！

　　2005年始，当众人还在观望时，国贸地产因为相信所以看见，在洞见五缘湾广阔前景后，果断摘得五缘湾首幅住宅地块，打造国贸蓝海，成为五缘湾第一个商品房社区。

　　而后国贸天琴湾、国贸润园，国贸新天地，保利国贸天琴……

　　国贸地产在五缘湾，打造了一个又一个人居标杆！

　　国贸地产在五缘湾开发建设的系列楼盘

　　其次，一湾“三天琴”，是国贸在五缘湾的大手笔深耕。

　　何为极致人居作品？

　　国贸地产的答案是三个字——天琴系。

　　2007年，国贸出手五缘湾一线湾景地块，5年磨一剑，打造出标杆豪宅项目“国贸天琴湾”，引领当时住宅风尚！

　　2022年，第二个天琴系作品保利·国贸天琴亮相，产品力不少模块源于整个厦门少有的全球招标提案。

　　2023年，待到五缘湾板块深度醇熟，整个五缘湾仅剩的最强“C位”湾海双景视角的“天琴海”项目面市。

　　作为“一湾三天琴”的顶峰之作，作为历久弥新的藏品级豪宅，出道即巅峰！

　　其三，五缘湾这三个字，早已成为厦门走向世界的“超级名片”。

　　当然这不仅仅是10万+豪宅作品带，也不仅是山青、水绿、天蓝的自然生态，还因为区域承载的高端产业、完善配套所带来的极高人气和商气，而后者，也恰恰离不开国贸地产这支“开荒牛”和城市建设与运营商的持续赋能。

• 承建国贸商务中心、五缘湾营运中心二期片区旧改等商务项目

• 打造五缘学村一二期、中央音乐学校鼓浪屿钢琴学校音乐厅、五缘实验学校扩建等教育项目，

• 打造复旦大学附属中山医院等医疗项目

• 开发建设仑后花园、坂美花园、碧海嘉园等民生项目。

　　2022年，国贸地产更是成为厦门岛内总货值和拿地总投入“双料第一”，这足以体现国贸深耕五缘湾的信心和底气！

　　Part4 王者归来“天琴海”

　　高地价时代，未来核心城市核心区位的产品都会“被动豪宅化”。

　　而拥有领先信用、现金流实力以及聚焦高能级城市布局的国贸地产，未来战略上注定会打造一个又一个高端作品。

　　在这个趋势下，国贸地产也前瞻推出了自己的TOP产品系——天琴系！

　　天琴系作品亮相后，在厦门市场形成了一系列“光环效应”。

　　比如国贸天琴湾问世后风光无两，蓄客仅1个月，就创造超80%的去化奇迹，而后持续成为厦门人眼中的豪宅NO1。同样，2022年，保利国贸天琴43亿开盘战绩，震撼五缘湾；

　　另一方面，就在最近2022年中国房地产产品力TOP100发布会上国贸地产天琴系荣获“2022年全国十大顶级豪宅产品系”，而福州国贸天琴湾更是荣获“2022年全国十大高端作品”。

　　而2023年，继天琴湾，天琴之后惊艳亮相的“天琴海”堪称超越之作。

　　一出手，就可谓站巨人之肩。

　　首先，人和优势。即站在既有天琴系高端作品经验基础之上。天琴海是国贸地产在五缘湾的第三个“天琴系”，也是最新的天琴系城市巅峰级作品。

　　其次，地利领先。即占据五缘湾最后一块超级景观湾面的“地利”，真正让你日常居家、三餐四季皆享“湾海之奢境”。

　　其三，产品领先。据透露，天琴海东南向拥有215~258平米超级大户型，这种超200平米的大户型产品在市场中本就高度稀缺，而258平超级大户型又坐享270度绝版湾海视野。

　　这就是双重稀缺，绝对的“传世珍藏”！

　　Part5 产品为王

　　房企成长，无论稳健业绩，还是城市深耕，最终都离不开“产品为王”。

　　眼下的国贸地产，正在打造以天琴海为代表的高端作品系的城市影响力和作品影响力。

　　为此，天琴海在不断在矢志不移的攀登产品力高峰！

　　首先是极致化的湾海景观最大化设计理念。

　　纵观世界顶级豪宅，核心的不是产品品质的精雕细琢，最惊艳的还是顶级视野的享受。

　　就在一场关于全球富豪喜欢什么样豪宅话题上，全球几十位顶级富豪普遍青睐“城市中心地标景观大宅”。

　　比如富豪David Arditi说：“我喜欢站在阳台看日出被点亮的天际线”；富豪Wilbert Hamstra说：这套房子，景观占了房价的一半；富豪Elizabeth Stribling说：只为那落日下的自由女神像，就值了……

　　现实中，从俯瞰中央公园的纽约ONE57，到72万/㎡刷新香港楼市单价记录的傲旋同样是俯瞰整个香港北部及九龙半岛景致，超级城市的超市顶豪，皆是如此。

　　2023年，国贸“天琴海”王者归来。

　　为了最大化对接五缘湾豪宅区域极致湾海大景，国贸地产在建筑设计，户型设计和阳台设计采用了“45度+270度”的极致设计。

　　首先，天琴海整个面海东侧湾楼栋采取L型设计，并与地块特意呈现45度的倾斜布局，以此最大化直面湾海，引景入户。

　　其次，针对东侧楼栋户型量身定制“270度”观景阳台，并与豪华游艇设计同源，营造宛若破浪前行时极具冲击力的阳台湾海视野。

　　其三，中庭楼栋栋距平均约为50-60m不等，充分实现每一栋、每一层的丰沛采光，让每一排楼栋都拥有超大纵深景观花园。

　　L型楼栋设计，45度倾斜直面湾海，270度定制观景阳台，只为最大化赋予极致观景视野！

　　其次，无颜值，无艺术，不豪宅，天琴海打造了流体美学的天际曲线！

　　眼下中国各行各业进入“颜值时代”。

　　建筑立面的颜值竞赛早已成为豪宅创新的关键战场。

　　作为直面湾海一线的天琴海，国贸将整个建筑立面设计溯源湾海，充分汲取海洋文化，从下至上三段式立面设计，将流体美学植入建筑立面，通过极简流线型现代风格，比肩世界的湾海艺术品。

　　细节设计上，国贸也颇为用心。

　　比如富有张力的转角弧形设计，这是构筑城市地标建筑的不二法则，比如标识性顶部造型，取意汪洋之帆，刻画五缘湾地平线上的优雅之翼；

　　更惊艳的是，国贸在天琴海立面上运营香槟色点缀，融入阳光辉耀与湾海金色波光，呼应五缘湾上日常之所见，成为建筑与日出晚霞彼此呼应，浑然一体的视觉冲击。

　　香槟色点缀

　　其三，不定制不豪宅，打造楼王“专属庭院”

　　无秩序，不豪宅！

　　天琴海打造了“十字双轴”仪序空间，即以“几何构成，强调中轴，对称布局，严谨秩序”的古典庄园底层逻辑，打造庄园“双十字轴”线空间去呼应和承载贵族栖居的生活方式。

　　不定制，不豪宅！

　　天琴海在整体打造了8000㎡超大海屿风情核心庭院外，还特别为社区楼王定制打造专属的归家仪式感和庭院空间。

　　即通过棕榈大道，热带风情种植，营造一条200m滨海风情归家走廊，出门见园，楼前即有私享的浪漫花园。

　　同时，天琴海特意以贵族符号鸢尾花为原型，打造天琴独特的贵族印记符号，融入海洋元素的精工装饰，打造独属于天琴海的领域印象，于每一处细节体现贵族的精致与优雅。

　　小结

　　眼下，房地产已经进入“财务信用力和产品力”综合竞争的新时代。

　　而国贸地产的稳健进取和逆势成长，核心正是源于领先的信用现金流实力和以天琴系为IP的产品力持续创新。