同花顺-圈子

　　当下政策拐点，不等于市场拐点

　　文|潘永堂

　　当下房地产，是典型“势大于人”。

　　大势面前，个体都很渺小！

　　人的能动性已解决不了根本问题，房企破局的答案，已不在企业层面。

　　今天房企所谓“裁员、组织收缩，削减成本”都是“小打小闹”，是微观优化，解决不了企业宏观层面的安全大问题。眼下房企最关注的还是宏观层面“房地产政策，政治，经济，防疫”的变化，这才是房企“熬多久？活多久？”问题的核心答案。

　　宏观层面不确定性太大，问题复杂，但归因到最核心的，其实就是2个问题。

　　其一、房地产市场的底，在哪？

　　其二、房地产，到底合适回暖？

　　这2个外部问题解决了，地产人的焦虑，就会有所释然！

　　因为市场一旦筑底结束，一旦市场回暖，今天房企所有的“痛苦”就会烟消云散。可关键的问题是，这个答案很少人能给出。

　　Part 1 政策拐点不等于市场拐点

　　不是出了被媒体誉为“史诗级”重磅救市吗？

　　不是地产股短短10天就价格翻2倍，3倍吗？

　　市场不就该马上回暖吗？

　　在昨天的《救市5大变化》，老潘也给出了2个观点。

　　其一，地产政策的拐点并不等于市场走势的拐点。

　　目前房地产市场仍处于“下行”阶段。

　　谈回暖，还太天真了！

　　其二，2022年地产股价格，已经“情绪牵引”大于“价值基本面牵引”。

　　比如过往几个月恐慌时刻，任何一点风吹草动，比如一个违约谣言，一个地产董事长离开，就可以导致股价债券价格跳水式大幅下滑。

　　而在房企对未来几乎绝望时刻的金融16条和2500亿第二支箭，无疑是绝望情绪被点燃希望的一次情绪大爆发，所以地产股持续涨停、大阳，好似“换了人间”！

　　理性看，金融16条和2500亿发债，只是面向优质房企的“续命丸”而已，就如武侠小说的典型场景，这课药丸只能暂时护住心脉，防止毒气扩散，真正想长期活命核心还是得靠销售端，靠市场回暖！

　　那么，这一次史诗级救市，也不等同于市场回暖，那么，房地产市场到底何时回暖？

　　Part2 看明年4月

　　何时回暖？还不好说。

　　但继续下行业内却给出了肯定答案！

　　就在11月10日，绿城中国张亚东在第十三届中国房地产科学发展论坛指出：“行业处于承压筑底态势，市场信心恢复尚需时日。我们判断房地产在接下来今年底乃至明年二季度之前，都会进入市场下行阶段。而二季度之后能不能好转还有待观察。同时，在这个过程中，房地产市场规模会相应的降低，这是房地产短期内必须承接的压力。”

　　绿城中国董事会主席张亚东

　　简言之。

• 其一，市场下行会持续到2023年二季度（或4月）；

• 其二，销售规模继续下降，

• 其三，明年二季度是否回暖，待定！

　　事实上，老潘在与其他50强民营房企聊天，大家都认为2023年大概率会更惨，明年6月能企稳回暖，都已经是“安慰”。

　　事实上，张亚东表示“房地产市场继续下行到明年4月”，核心是基于2大理由。

　　一方面是经济基本面的承压。即

• 其一、人口负增长时代来临。2021年我国净增人口48万，创60年以来最低水平，包括人口负增长阶段到来，这将直接影响房地产购置需求的减少。

• 其二，城镇化发展阶段演变。我国城镇化水平已达65%，这与曾经城镇化高速发展下大规模开发投资阶段不同，房地产发展逻辑也将发生根本改变。

• 其三，“三驾马车”等拉动经济增长的动力略显不足。除投资外，消费、出口指标表现也不如预期。虽然前三季度固定资产投资稳中有升，但房地产开发投资同比下降8%，未来一年经济持续回暖仍存挑战。

　　另一方面源于房地产行业四个分化加剧。

　　一是市场分化。一二线城市和三四线城市的市场分化越来越明显，高能级城市的行情优于低能级城市，高能级都市圈的风险抵抗力强于低能级都市圈。

　　二是企业分化。综合能力强的企业抗风险能力强，国资背景的企业信誉度高、发展前景更好。这种分化不只是行业集中度越来越高的问题，而是企业与企业之间竞争力差距正在越来越大。

　　三是产品分化。随着市场见顶，消费者越来越愿意为好产品买单。

　　四是资源分化。房地产是资源密集型行业，尤其是金融资源，正在越来越明显地倾斜到那些有核心竞争力和信誉度高的企业手上。

　　Part4 寒气加剧了

　　为何房地产市场下行会持续到明年4月？

　　核心在于明年3、4月的两会，是一个重大“机会节点”。

　　为何短期供给侧的房地产B端的政策利好、政策拐点，很难传导成为房地产市场的拐点？

　　核心就在于今天供给侧B端的利好，只是延长民营房企的生命线，改善短期的现金流压力，但销售端的回暖，成交量拉升核心依靠的是需求端，收入端乃至整个经济基本面的复苏。

　　否则，需求端不振，房地产回暖就是一句废话。

　　但问题就在于经济基本面的“拉升回暖”，不是短期一个利好政策就能拉起来。

　　正如经济学家评价调控政策的效应，即要行业下行容易，行政调控很容易实现，但要让行业上行，重大利好可能也难见效。

　　经济起伏，从来都是“下去容易上来难”。

　　所以，经济基本面改善，老百姓收入预期上升，未来信心上扬，这都非短期能改变之格局！

　　自去年7月房地产销售腰斩行业步入寒冬期已经18个月，这是最惨的18个月。

　　而在最近1个月，中指院统计2022年1-10月百强销售额60954亿，同比下降43.4%，相对于传统金九银十的“大卖月”，销售却几乎等同于“腰斩”。

　　老潘要提醒的是10月的百强销售腰斩，比今年上半年的销售同比腰斩要“更恐怖”。

　　为何？

　　核心就在于2021年上半年是销售大年，是回光返照的最后拉升，下半年7月就开始销售腰斩了，所以22年下半年的腰斩，是比去年下半年腰斩的销量，又来了一个“腰斩”，是“双腰斩”下滑。

　　由此可见，当前10月的百强销售额，寒气——更胜于去年的冬天！

　　再看看企业个体。

　　10月，超过6成规模房企业绩同比出现下降，前50强中仅仅只有15家同比实现正增长，而类似富力地产等房企单月跌幅超过90%！

　　为何今年比去年寒气更甚？

　　又一个典型指标是，2022年1~10月规模房企目标完成率均值为58%，而2021年1~10月规模房企目标完成率均值近80%。

　　无数指标已经反映出，2022年下半年的寒气，比2021年下半年更“冷”！

　　Part 5 坚定长期信心

　　短期寒气更冷，但长期而言，房地产依旧稳定向好！

　　对此，绿城张亚东也给行业打气。

　　其一、“市场在变，房地产行业作为中国经济压舱石和支柱产业的地位不变”。

　　其二，未来十年全国房地产年销售额预计维持在12万亿左右的水平。

　　应该说，房地产“双18”已见顶。

　　即2021年全国商品房销售额和销售面积分别达18万亿和18亿平米，两个“双18”应该是中国房地产开发规模之顶。

　　但未来还有12万亿的市场。

　　核心在于中国目前有400亿平米住宅，如果按照50年折旧，那每年就有8亿平米住宅要更新。人均面积也会相应增加，假设增加50%，那么每年就有12亿平米住宅要更新和开发。

　　加上房地产销售均价没平米1万元计算，未来至少有12万亿规模。