洗牌之后是回暖？

　　文|地产杂谈潘永堂

　　很多人有个疑问。

　　民营房企暴雷那么多，为何没有破产的？

　　毕竟破产清算后，老板解脱了，公司也解脱了！

　　这里有2个问题。

　　其一，暴雷本质只是一时现金流不足而违约的问题。如果处理得当或是市场恢复，还是可以活下去，甚至恢复生命力，所以爆雷并不一定破产。反过来，只有资不抵债，净资产为负，企业才会被动债务重组，或是破产倒闭。

　　其二，银行本意也不希望房企破产，房企借的钱大多是银行的，房企真倒闭了，银行就没法收回钱了，银行就会产生一大批坏账。同时，地方政府也不允许房企轻易破产，毕竟出现烂尾楼对一个地方发展是重大打击，这对后期土拍也造成负面影响。所以大部分烂尾楼盘子，都是找到下家接手后，最终摆平后，才让此前开发商破产清算。

　　今天民营房企销售腰斩、资金又被超严监管，融资又微弱或是干脆空白，现金流入几乎断流的情况下，债务却一个个到期，旧债又反复催逼，这样如果继续循环深化下去，估计无一家民营房企能撑下去。

　　以前大家认为5家示范房企和中增信债务担保，这是国家对少数民营房企的一种呵护和保护，似乎意味着这是深度调整房地产未来稳健发展的一种“刀下留人”。

　　当然，留的是优秀民营房企。

　　但眼下的情况，优秀民营房企似乎也即将撑不住了。

　　要知道的是，融资，的确给少数民营房企开了一点点门缝，但更多房企还是处于融资空白的状态，而且即使优秀房企从融资洪流中挤了一点点融资额度，但也难塞民营房企大额债务的“牙齿缝”。

　　销售回款也更有无力感。

　　一方面行业整体去化率从过去的60%降至目前的40%，有些三四线甚至10%到20%左右。另一方面，最近各地进一步收紧监管资金的提取，导致类似旭辉账面虽有逾300亿现金，但绝大部分无法满足自身合理按需使用。

　　卖不动不说，卖了还几乎拿不回钱，这就是房企的“双重销压”。

　　这两天旭辉林中的一份内部信被朋友圈刷屏。

　　本来表面上，这是旭辉林中船长给所有旭辉船员的一份“寒气”警醒，但实质上，林中早已把这个寒气传递给了整个地产海洋。

　　显然，内部信效应“外溢了”。

　　这份信是一个拐点，之前的旭辉一直以民营硬汉的形象示人，但9月27日旭辉突发示弱。

　　这个反差——给本就“信心不足、草木皆兵、惊弓之鸟”的民营房企和房地产行业再一次内心的“强烈暴击”。

　　民营房企的信心，再一次探底。

　　如今，民营房企，可能要做更坏的打算。

　　正如回顾前8月市场表现，碧桂园总裁莫斌还复盘表示：“对于前期房地产市场的变化，作为碧桂园的管理层，我们也提前预判到了，但其剧烈程度确实超出我们的预期。”。

　　时值9月，随着多地政策一日游的废除，随着购房者信心依旧严重不足，随着监管资金愈发严格，我们对后市楼市回暖的信心丧失，对民营房企信心恢复的缺乏……显然，此刻，民营房企无力感、无助感越来越强烈了。

　　胳膊，扭不过大腿。

　　企业，抗不过时代！

　　但行业，是没有问题的。

　　10万亿+的市场中短期是持续的，是有支撑的，即使2021年18万亿降低到2022年的12、13万亿，即使未来3年下探到10万亿，那也依旧是10万亿+的牛逼行业。

　　唯独最为敏感的问题是——

　　企业特别是爆雷房企还能否撑下去？

　　他们何时撑不住了会遭遇破产清算？

　　——这是眼下各方最为关注的问题。

　　回到文中开始的讨论，随着市场底部继续下行，一些爆雷房企、资不抵债或许要真的进入破产清算，真正出局了，这也是一种不得已的解脱。

　　二则当形势继续下行，直到民营房企只剩最后一口气，最脆弱时，未来实力相对强劲的央国企那时再出手接盘，就是一个“战略性的“好时机。

　　一则被收购方已经没有任何博弈的能量和心气，二则行业还在，土地还在，项目还在，房子还在，优秀人才还在，但不同的是他们可能统统从民营房企转移到央国企而已。

　　做了民营房企接盘侠之后，民营房企将真正让渡巨大的的市场蛋糕，克而瑞最新的2022年1到8月统计，民营房企销售市占率已经比去年同期丢了13%，未来央国企开始占据更高的市占率比重，并最终成为未来10万+行业的主导者和领军者。

　　一个更善始善终的问题是——彼时，如何让收购方，接盘侠能够给收并购一个良好的结局？这个问题是真正并购能够去那面展开的“关键之关键”问题。

　　其实单纯的收购算账，有无收并购债额度，这些都是其次，更关键是能够直接化解收并购风险和成功破局的关键是——楼市回暖解千愁

　　正如郁亮讲没有永远单边下行的市场，行业迟早会企稳复苏，但关键问题是时间在哪里。

　　眼下看，这个时间既有市场经济的波动干扰因素，也有政策主动主导的时机因素！

　　其一，自2021年开启2022年持续的中国经济救市，回暖恢复的举措会慢慢在2023年逐步发挥“累进之效、积累之功”，而且在二十大之后，我们有一定底气相信，经济基本面的企稳、复苏将会逐步实现。

　　其二、今天的房地产调控，类似三道红线，拿地两集中，预售资金监管、融资收紧是给房地产供给侧戴上了“紧箍咒”，但需求端而言，今天全国救市数量虽多、但力度和强度却未必彻底。