同花顺-圈子

　　10强擂台赛系列

　　文|潘永堂

　　金地，龙湖，都是一本很有嚼头的书！

　　写金地PK龙湖，不是比输赢高低，而是求同存异，看和而不同。

　　在比较中，我们更容易洞见和显现巨变时刻优秀房企的成长之道。

　　为何是金地PK龙湖？

　　其一，身材吨位相当。两者吨位都是准3000亿，堪称第一阵营相邻的“两战友”；

　　其二，负债水准相当。都克制，两者都是连续6年绿档，三道红线前就都是“绿档”了；

　　其三，身份气质相当。都低调，都温和优雅，但也都被做空且反击成功，都克制拿地，都被发债机构“护航”，身份上，今天房企第一阵营无非是三类：

• 第一是纯央企队，比如保利，中海，华润；

• 第二是纯民营队，比如碧桂园、龙湖；

• 第三是混编队，比如万科、金地。

　　万科大股东是国企，金地大股东是民企险资，金地更偏民营队，偏龙湖一些。

　　以上只是表面上的相似，从战略各方面穿透，金地与龙湖的活法，的确各有千秋。

　　1，地产销售力PK

　　金地领先龙湖150亿，预估金地全年目标完成率更高

　　两家准3000亿房企，最近2年业绩PK如何？

　　2021年金地2867亿，龙湖2901亿；

　　金地排名第12，龙湖第11，金地落后1位。

　　2022年寒冷之年，金地、龙湖双双逆势重回十强！

　　2022上半年金地销售1006亿，龙湖858亿，金地排名第8，龙湖第9，金地反超领先1位。

　　2022年前8月金地劲销1402亿，龙湖销售1263亿，金地第7，龙湖第10，金地领先3位，领先150个小目标。

　　其二、全年看，2022年销售目标完成率，金地预计高过龙湖。

　　为啥这样说？

　　我们先来拆解一下龙湖。

　　首先，期初龙湖2022年销售目标是3000亿（源于21年业绩会上公布），但上半年完成858亿，目标完成率仅29%，偏低了些。

　　为何只有29%？

　　一个原因是上海等疫情问题，同时，龙湖强调高质量经营，反对无效开工，因此上半年主动减少了800万方开工面积，这意味着龙湖可售货值从年初4600亿降低为4000亿。

　　龙湖2017年到2022年中期销售额（克而瑞地产）

　　其次，龙湖对2022年市场较为悲观。预计2022年整个房地产销售额会有30%的下滑幅度，预计全年楼市将走出一条“低开-触底-向好”的曲线。有了这个整体判断，龙湖也给出2点匹配性的营销策略。

　　第一，楼市急剧下行期，龙湖不再对销售目标做特定数字假设，也不会为达成销售目标去采取被动性营销动作，未来尽量去化既有4000亿可售货值；

　　第二， 随行就市，，龙湖下半年营销更强调根据市场形势做实时动态调整，

　　比如疫情之后，龙湖针对上海，杭州8月份新盘入市和加推，终于实现了龙湖8月劲销223亿，同比增11％，环比增22％，这种双位数增长，也意味着龙湖主动营销效果显著。

　　对比一下，同期TOP10房企8月销售额平均降幅为11％，显然8月，龙湖是逆增长者。

　　全年目标完成会如何了？

　　考虑到龙湖上半年完成目标29%过低，而且全年供货减少600亿，预计龙湖2022年完成3000亿目标还是高度承压，当然，龙湖眼下也放弃目标导向了。

　　再看看金地。

　　2022年是房企寒冬之年，爆雷之年，但却是金地跑赢大市的“高光之年”。

　　金地在寒冬下从第10、逐步攀升到第9，再到如今8月进一步晋级为行业第7，上演超车真实力。

　　而剩下的8月到12月乃至全年金地业绩如何呢？

　　我们可以从2点进行推断。

　　第一、多供货，供好货。金地预计8~12月新增供货1200亿左右，而且货好，整个新增供货40%左右集中在“忒肥”的城市，比如上海、广州、深圳、杭州、成都、西安、南京等市场相对好的核心城市，去化保障系数高，业绩确定性更强。

　　其二，对比龙湖，金地22年的目标是2500亿，比龙湖更保守，低了500亿，但凌克对目标完成信心颇足。

　　金地掌舵人 凌克

　　理性看，2022年房企销售榜，应该是

　　谁跌得少，谁就是英雄！

　　老潘打听的小道消息，金地预计全年目标顶多10%~15%下滑。也就是在最近投资会上董事长凌克表示——预计金地2022年销售目标会保持

　　“较高完成水平”！

　　其三，量化一下，金地前8月已售1402亿，完成全年目标56%。考虑到8月劲销212亿，考虑到后续更多的高质量增量货值推出、考虑到金九银十效应以及12月冲量效应，我们可以推测9到12月这4个月金地预估平均250亿月，那么，金地全年销售预计在2400亿左右。

　　如果救市力度更大，金地也不排除100%完成销售目标！

　　金地每月销售跑赢地产20强均值（格隆汇）

　　2，多元化转型PK

　　都是先行者，上半年营收龙湖110亿，金地47亿

　　地产主业PK之后，紧接着是“多元化赛道PK”。

　　这是个超大话题

　　当然，头部房企多元化战役都还是初生的太阳，乾坤未定，但我们依旧可以从初心、版图、目标、模式、竞争优势等去阶段性PK。

　　那么，金地龙湖多元化PK，老潘核心从三个维度展开拆解。

　　任何事结果说话。

　　首先，结果论英雄，我们以多元化“营业收入”这个硬成绩PK下。

　　第一， 看营收。2022上半年龙湖经营性收入110.4亿，而同期金地经营性收入则是47.2亿。

　　数据看，龙湖多元化营收领先金地2倍多！

　　第二， 看增速。龙湖上半年同比增26%，3年复合增长率达36%，未来龙湖经营性收入（主要是购物中心，长租公寓、物业服务等）年化增长率会力争每年保持30%到40%。按照这个推算，2021年龙湖经营性收入188亿，照40%增速，2024年就能实现521亿。

　　届时，龙湖1套房子不卖，但每天都有1.5亿收入。

　　对比之下，金地上半年47亿，绝对值偏低，但增速却很快，增速高达69%，预计2022年金地多元化营收或将破100亿营收大关。

　　一旦完成，这个对金地战略意义不小！

　　第三，看结构。金地2022年上半年多元化营收占整体营收为“16.9%”，相当于六分之一比重。龙湖2022年上半年多元化营收110亿，占比“12%”，显著低于金地的16.9%。

　　但龙湖也表示；未来龙湖经营性收入要提升到20%到30%。

　　在营收成绩单PK中，我们看到两家房企多元化起步早，都在10年之前就布局了，如今整体营收占比都超过10%，这是第二曲线落地可喜的地方，而两者营收绝对值差距和未来增长预期PK看，龙湖，还是明显领先金地！

　　第二轮PK，从“行业地位”和竞争优势PK

　　第一，先罗列一下两方的赛道清单。

　　龙湖赛道清单，目前核心是5大航道。

　　即C1地产开发、C2商业投资、C3租赁住房、C4空间服务、C5智慧营造，其他还有一些孵化的点心业务，比如医养、产城等细分市场。

　　金地赛道清单，核心是三大类型：一类是房地产开发、二类是商业地产和产业地产开发运营、三类是房地产金融及物业管理服务。

　　赛道清单有“金地产业地产、金地商业地产、稳盛地产基金，金地智慧服务、体育产业、金地家装公司、金地代建公司，教育产业等。

　　第二、双方赛道领先优势拆解看。

　　龙湖领先的多元化有3张王牌。即商业地产赛道、长租公寓赛道和物业服务赛道。具体看：

• 商业地产赛道，龙湖已是行业标杆之一。截止目前，龙湖已开业运营65座购物中心，在手近130座项目，未来每年会保持10座左右开业速度，年初目标2022年是85亿租金收入，而22上半年已超半完成了46.5亿，未来商业板块力争保持每年30%复合增长，目前业内很多商业地产都在对标龙湖，学习龙湖。

• 长租公寓赛道，龙湖冠寓规模已经跃居“行业第二”。扩张速度挺快，目前公寓拥有16万间，已开业超11万间，整体出租率为93.3%，其中开业超过六个月的项目出租率为95.4%，未来会力争20%收入增长。

• 物业服务赛道，龙湖智创生活上市在即。现在接管面积是2.8亿方，合同面积达4.8亿方。截止2022上半年，龙湖物业管理及相关服务及其他方面实现营收51.7亿。去年2021年龙湖物业营收就破100亿了。

　　对比之下，金地细分赛道也初步形成三张王牌。即

　　“产业地产、金地管理、金地物业”。

　　产业地产赛道，金地既是先行者，也是中国产业地产“科技创新产业引领者”！

　　早在30年前，即1988年深圳福田金地工业区起航，开启了深耕产业园区的宏伟蓝图。截至2020年6月，金地自主开发及轻资产运营的纯产业项目达29个，总面积超300万平米，且成熟期产业地产项目平均出租率维持在95%以上。

　　以深圳 金地威新软件科技园为例，园区聚集华为、大疆、松下、英特尔、伟创力等科技超级IP，且驻扎6家世界500强、17家上市公司。就在2019年，威新软件科技园以产值约338亿元，税收贡献约11.5亿、佳绩连续多年被评选为中国最佳产业园区运营商！

　　特别值得一提的是，金地深圳威新园区2021年EBITA率接近30%，堪称产业园最优质的代表，对比市面上新产业园EBITA一般为3-8%，成熟产业园一般是10%-15%。

　　在凌克看来，孵化一家公司或者一个产业的能力，是做产业地产的终极能力。

　　未来，金地产业立志成为“中国高科技创新产业的领先者”！

　　代建赛道，金地管理名列行业TOP3.

　　金地在代建赛道颇具先发优势和专业优势。早在2006年，金地就介入政府代建，如今更是被评定为“代建TOP3”领军企业，也被誉为“代建专家”。截至2022年6月，金地管理业务已布局全国超40座城市、管理服务项目超90个，累计签约管理面积超1600万平米，住宅项目累计货值超1000亿元。其中商办项目累计投资规模超420亿元，成为国内商办代建的领头羊。

　　物业服务赛道，金地智慧服务也是一个蛰伏的巨头。

　　截止2022年上半年，金地智慧服务合约管理面积3.6亿平米，在管面积达1.94亿平。目前对外还没上市计划，但金地物业名列前茅的客户满意度和规模实力，也意味着上市的基础与实力是足够的。

　　在这一轮多元化赛道江湖地位PK来看，金地、龙湖，两家可谓各有优势，龙湖在商业地产、长租公寓、物业服务领先。而金地在“产业地产、代建地产、物业服务”领先。

　　在整个泛地产来看，有专家总结，未来中国房地产将呈现“住宅地产，商业地产，产业地产”三分天下的格局。

　　一举将商业地产，产业地产的地位拉升了很高。

　　在未来泛地产三分天下格局中，如果说龙湖要在商业地产大有作为，那么金地则在产业地产卓有建树。

　　同时，住宅地产赛道，作为民营企业的龙湖表示：未来龙湖保持“稳在地产10强左右”即可。而已跃居地产7强，且拥有国企属性的金地集团，不排除有高于龙湖住宅赛道的更高规模地位的进取目标。

　　第三轮PK，从多元化初心和 战略定位 来PK。

　　这一轮，龙湖与金地差异颇大。

　　其一，相似点是两者都认为做单一住宅未来会面临瓶颈和问题。

　　比如龙湖认为单一住宅有2大问题，一则是地产开发总有到顶的一天，之后怎么办？二则地产开发容易遭受调控，周期波动，作为一家大型企业，该如何穿越周期？

　　比如金地董事长凌克认为，未来只会做单一住宅的房企将没有竞争力，反过来，凌克强调：“如果一家房企既擅长住宅开发，也擅长开发不同办公楼，不同的商业，不同的产业地产……那么，这家公司未来竞争力就会提升很多。”

　　其二，都认为作为规模房企未来聚焦单一住宅赛道会有问题，但在现实中，两者多元化转型的力度、强度不一样。

　　比如作为纯民营房企以及女性企业家掌舵偏爱稳健安全长久经营的天性，龙湖多元化转型，试图穿越周期之痛，会更坚定一些。

　　哪怕是现在龙湖经营性收入2021年已达188亿，领先大多同行，但龙湖吴亚军仍在内部激励团队，何时达到经营性收入破1000亿？

　　这个转型将成为龙湖穿越周期，发挥"稳压器"作用。

　　对比之下，金地作为携带深圳福田国资背景，相对纯民营企业面对后市危机的安全感要相对强一些，再加上很早就布局美国楼市，金地国际化视野突出，彼时金地就发现，无论头部房企还是10强开发商占比并不高，对比美国10强开发商占比要高出中国当下集中度数倍，所以金地当初坚信——

　　地产开发赛道在10年内，甚至20年内依旧大有可为，这也一定程度导致金地在非住宅赛道上转型的力度、强度或许不如龙湖。

　　同时金地定义的好公司标准并不是规模领先，核心还是平衡发展下的ROE领先。

　　凌克多次表示：“持续的高ROE，这才是好公司标准。”

　　事实上，多年来，金地ROE，一直名列十强前列！

　　ROE=净利率×总资产周转率×权益乘数，如何做到高ROE？

　　对金地而言，负债是严控的，这意味着权益乘数提升会遭遇天花板，因此，金地致力于提升总资产周转率，但对多元化而言，一旦要发展商业、产业、物流等持有型、经营型业务，这些资产沉淀的数量和期限都对资产周转率是负影响，同时也会影响负债和权益乘数等。有着ROE执念且考虑到地产开发主业龙头房企空间巨大，也因此，过去5年，10年对多元化转型的力度、强度、投入度就会有所收敛。

　　也因此，金地集团，很早就把需要重投入的“商业地产、产业地产业务”放在金地商置平台进行运营！

　　客观说，多元化赛道的初心、定位、投入度，成绩单，龙湖与金地各有自己的战略考量，但龙湖多元化转型相对彻底，坚决一些！

　　3，国际巨头对标PK

　　金地对标新加坡凯德，龙湖对标香港新鸿基

　　头部企业几乎都有全球对标的偏好

　　这也是他们以终为始前瞻布局的一个思考源头。

　　过去金地、龙湖10年前甚至更长开启的战略转型和探寻地产主业之外的第二曲线，都很大程度源于对标国际标杆房企的经验与教训。

　　这次我们先聊聊龙湖。

　　龙湖从2003年开始为何近20年每年将销售收入10%投入持有型物，

　　这个战略定力和久久为功，信念，到底来之于哪里？

　　龙湖在10多年前就因为对房地产周期波动和住宅开发到顶做了两大灵魂级拷问。

　　其一，如何穿越房地产开发的周期？

　　其二，开发到顶后第二曲线是什么？

　　带着这2个问题，10年前，据说龙湖掌舵人吴亚军就携团队考察了美国、澳大利亚、德国、伦敦、日本、香港等地的大量地产案例。

　　龙湖的掌舵人 吴亚军

　　龙湖发现，当城镇化速度慢下来，持有沉淀资产会成为主流。而日本经济上世纪90年代垮塌时，收租物业的承压性相对良好，能提供稳定现金流，帮助企业渡过危机。多维度交叉考察之后，持有商业的大方向被龙湖确定下来。

　　而后落地上，更是请咨询机构深度研究香港新鸿基、恒隆的发展路径，对商业地产的培育周期、投入节奏有了更切实的把握。

　　于是在2003年，龙湖在重庆北城开出龙湖第一家商业购物中心天街。自此近20多年来，龙湖始终坚持以每年销售回款的10%投入持有物业，这很战略坚定，这也一度让众多主流住宅房企不解，但龙湖看到了地产的未来，依旧坚定提前持续到投入。

　　截止目前，龙湖在全国已经开业65家购物中心，在手近130座，龙湖也因此被誉为“内房新鸿基”！

　　其二，金地，未来要成为一家什么样的公司？

　　金地公司使命是“做中国最有价值的国际化企业。”

　　金地对标新加坡凯德，美国黑石。事实上很早金地集团就在美国纽约、波士顿、洛杉矶、旧金山、圣地亚哥等东西两岸8个不同城市和地区投资开发地产，并富有远见地将国际化定位在了整个集团战略高度 。

　　比如凌克很早就认识到“地产永远是个好生意”！

　　今天美国最赚钱的行业，高科技排第一，金融业排第二，第三还是房地产！

　　今天的金地，并不认为自己在做多元化，准确说，金地在做的只是“大地产”。即围绕房地产上下游和城市运营去展开的相关探索，这不算严格意义的多元化。

　　凌克举例：在美国成熟房地产市场，各细分房地产品类都可以做得很大，比如商业、办公楼、公寓各个品类都高度专业化、细分化、规模化。同样，类似新加坡凯德集团也是榜样，它高度多品类化，而且仅仅办公楼REITS市值就高达2000多亿新币，比住宅还高……未来金地也要做好全品类地产。

　　在美国楼市打磨开发管理多年的金地集团，对黑石模式颇为认同，这甚至成为未来中国房地产竞争格局的下一个大方向。

　　即在房地产市场高度细分化、品类化、专业化后，未来大型房企会成为具有三大竞争力的类黑石的综合投资开发运营商。

　　比如黑石模式三大竞争力核心是

• 产业链前端：超强的募集长期资金的能力。

• 产业链中端：强大投资能力，特别是广泛获取低估资产的能力。

• 产业链后端：杰出的投后管理能力。

　　可以预测的是，未来一家大型房企拥有很好的差异化、高质量的投资能力，又有很好的综合性开发能力，还有很好的投后管理运营服务能力，那么它就一定拥有很好的募资能力，未来具有这样综合实力的企业注定拥有澎湃的未来。

　　而眼下的金地已经多品类化，全产业链化，专业细分化。

　　今天金地多元化，已经初步形成

• 前端房地产基金（稳晟基金）

• 中端房地产开发、金地管理（代建服务）、金地商置(商业、产业地产招商、运营服务)

• 后端金地智慧服务（物业服务）的房地产全产业链。

　　今天的金地，已经初步具备从募资、投资、开发、运营、服务一条龙综合实力。而这个大地产一条龙的全产业链布局的综合实力，凌克用了一个“综合型的城市服务商”大框，把所有赛道能力，模块能力都“装”了起来。

　　也因此，金地多元化有2个10年之变。

• 其一，从2010年到2020年，金地从单一住宅赛道做到全品类地产扩张，即纷纷布局房地产基金金融、商业开发运营、产业地产、代建进行全品类扩张。

• 其二、从2020年到2030年，凌克希望把金地打造成“真正产城运营商”，即金地不仅依赖更强大的全品类地产，而且还能提供基于城市生长的教育、体育、医疗、养老、文化等各种社会化服务，最终打造出“工作、生活”全面一体化的产城融合新城。

　　在凌克的规划中，金地的未来有两个目标：“第一是成为一家综合型的城市服务提供商，第二是成为大型产城融合的新城区发展商。”

　　整体而言，新鸿基也好，黑石也罢，未来大型综合房企必将“开发、经营、服务”并举，这是未来房企的必然趋势。

　　正如万科总裁祝九胜所言：经营型业务是长周期、重投入的生意，是难而正确的事情，都要久久为功，而郁亮也表示：“多赛道同时探索，让我们所付出的成本比想象中的要更大。”

　　好在龙湖也好，金地也罢，大家都找准了方向！

　　方向对了，路就不在遥远！

　　4，盈利能力PK

　　各有千秋：盈利能力金地胜，盈利收入龙湖胜

　　都知道，房地产利润率正在持续走低。

　　国金证券数据显示，2019年-2021年房企毛利率跌幅逐年扩大，分别为26.96%、23.35%、21.3%。而2022年上半年这一数据跌破了20%，下滑至19.4%。

　　让我们来看看金地和龙湖的表现。

　　其一，从盈利能力看，毛利率，净利率是评价盈利能力强弱的直接指标。

　　截止2022年上半年，金地毛利率22.2%，净利率12.0%，龙湖毛利率21.3%，净利率11.5%。对比之下，金地毛利率与净利率，以1个百分点的微弱优势，取胜龙湖！

　　应该说，从超百家上市房企中期业绩看，近半房企预计或已经亏损，最高亏损近70亿。这样一个背景，金地，龙湖两者盈利能力，算是都跑赢了同行！

　　其二、从利润变化看，相对去年上半年，金地今年上半年毛利润62.4亿，同比上升2.6%，归属于股东的核心净利润33.9亿，同比上升16.8%。龙湖今年上半年对应毛利润201.5亿，同比上升20%；归属于股东的核心净利润66亿元，同比增长6%；

　　显然，利润率虽然金地以1个百分点取胜，但在利润额绝对值维度，龙湖无论是毛利润还是归母净利润，都显著领先金地；

　　一个重要的背景差别就在于2022年上半年金地与龙湖的营收出现巨大鸿沟。

　　即22年上半年龙湖营收948亿，而金地营收实现281亿。

　　同样的2000亿、3000亿销售量级的房企，营收却有三倍以上差别，这背后一个重要原因是金地权益乘数偏低、以及2022年上半年金地项目结算较少。

　　但2022上半年营收很多基于2018年，2019年销售的结转，未来伴随金地在随后2018年到2021年高增长速度远胜于龙湖，加上2022年反超龙湖，未来金地营业收入也将与龙湖持平，甚至反超！

　　也许你会说，仅仅PK 一个上半年盈利指标，这很片面。

　　的确，1年说明不了什么，还是要看3年，3年PK更见真面目、见全貌！

• 金地2019年到2021年毛利率分别为40.5%，32.9%，21.4%。净利率分别为24.5%，18.2%，13.1%。归属股东核心净利润分别为155亿，153亿，130亿。

• 龙湖2019年到2021年毛利率分别为33.6%，29.3%，25.3%；净利率分别为17.6%，15.6%，14.2%。归属股东核心净利润分别为266亿，288亿，318亿。

　　显然过往3年看，金地盈利能力，无论是毛利率还是净利率几乎都超越龙湖！

　　但在盈利毛利润，净利润绝对值维度，龙湖又显著超过金地！

　　5，城市精选度PK

　　龙湖聚拢20个城市，金地猛攻一线城市

　　楼市下行，经济也下行承压，回归一二线已成房企抵抗风险，城市深耕的战略共识。

　　但在回归一二线中，金地与龙湖力度和强度，比TOP10又力度更大！

　　怎么讲？

　　首先，作为地产10强，龙湖是TOP10开发商中进入城市数量最少的房企，目前龙湖仅布局68个城市。对比之下，金地则进入“78个”城市，这一部分与早期在三四线红利时代优中选优进入了一些三线城市有关。

　　但整体而言，对3000亿吨位的金地龙湖而言，两家企业城市扩张都高度凝练聚焦。

　　其次，检验回归一二线的“成色”，最直接标准就是看“销售均价”高低。

　　以2022上半年销售额和销售面积测算

　　龙湖2022年上半年当期售价约1.66万元/平米

　　而同期金地销售均价则高达2.40万元/平方米。

　　显然，金地售价高出龙湖1.45倍。

　　其三，回归一二线具体策略有何差异？老潘也来分别盘一盘。

　　首先说龙湖，龙湖应该说身居第一阵营，68个城市已经够少了，但龙湖2022年为何还要签掉再度聚拢到更少的高能级城市。目前据说是20个高线城市。

　　理由有三个。

　　第一，行业和经济未来不确定性压力增大，龙湖要在68个城市优中选优，这样更能应对未来危机和未来潜在风险。

　　毕竟更优质的城市底子够厚、人口够多、市场化程度和营商环境更好，更有利于增大龙湖的安全边际。

　　再加上68个城市也在高度分化。龙湖CEO陈序平表示：“2022 年上半年四个一线城市土地出让金，就接近 300多个低线城市的一半，可以看出城市间分化是非常剧烈的。”

　　第二、龙湖2022年开启“组织提效”的战略新任务。

　　事实上，组织提效，其实针对优质城市进一步聚焦深耕是相互促进的。随着城市高度聚焦和深耕，龙湖很早就强调城市要么不进，进入就要市占率3年进入前三。所以，龙湖如此“城市聚拢+极致深耕”，那么，龙湖2022年组织整体增效提升将值得期待。

　　中期业绩会上，龙湖表示未来不只是聚焦高能级城市，还要聚焦高能级城市的核心地段。

　　第三，除了住宅之外，基于商业地产，长租公寓等多元化赛道的龙湖“一个龙湖”集群效应、协同效应，也需要龙湖在更高能级、更优质城市会发生更好的1+1+1>N的协同增效。

　　以商业板块为例，类似新城、万达都在下沉三四线，但龙湖在商业板块依旧坚持聚焦高能级城市。整体而言，龙湖的天街聚焦在中国最有量级的20个左右高线城市，在每个城市都是做网格化的布局。同时，未来无论是重资产还是轻资产，龙湖只聚焦在20个左右的高线城市去做布局。龙湖绝不会为了项目数量或在管规模，下沉到一些低线城市去做商业的轻资产管理。

　　同样在公寓板块，龙湖也将冠寓的布局在34个高能级城市。

　　截止2022上半年，龙湖一二线城市销售占比达83%！

　　再来谈金地回归一二线。

　　金地的特色在于收缩拿地的同时，加大了对一线城市的猛攻。

　　第一、金地加强了一二线布局，整个一二线投资比重接近九成。

　　2022年上半年金地集团共新增地块11幅，其中除一幅地块位于绍兴外，其余新增土储均位于一二线城市，整个一二线城市新增土储投资占显著提升到87.3%。

　　第二， 再拆开看，金地在二线城市投资比重提升到45%，上升了14个百分点，而针对一线城市上海、北京、深圳等投资占比从2021年底的34%上升到2022年中期的43%。

　　也就是说，金地新增投资几乎一半都在一线城市，实力强悍异常。

　　第三， 金地短期侧重一线城市的策略也得到回报。

　　2022年上半年，金地在一线城市签约金额占比47%，较2021年提升19%。

　　由于销售均价较高，仅半年时间就在深圳、上海两城单城销售额超100亿。

　　其中，深圳单城2022上半年销售更是超174亿，接近200亿，具体看，深圳前海润峯府上半年单盘销售金额接近100亿，深圳天元、深圳宝安润峯云上府项目销售金额均超过20亿元。

　　历经疫情的上海金地，则在上半年依旧劲销130亿。随后，在2022年8月份上海解封后，位于上海的金地嘉源项目开盘即成交440套，去化率100%！

　　显然，金地猛攻一线城市，既安全，又经营效果显著，能量惊人！

　　6，总土储PK

　　4年开发无忧，龙湖权益69%，金地权益46%

　　龙湖作为一家立足高质量发展的房企，其总土储有3大特征。

• 其一、总土储还够卖4年有余。截止2022年6月，龙湖总土储6767万平米，以2021年龙湖1709万平米销售面积来计算，龙湖总土储还可以卖4年有余。

• 其二，土储分布较优，88%的货值集中在高能级城市和价值区域。

• 其三，土储利润空间较优。目前龙湖土地储备平均成本为5206元/平方米，目前最新售价为1.66万平米，计算下来占当期签约31.4%。

　　对比金地，有趣的就在于两者相似度很高。

　　其一、金地总土储足够未来4年销售，金地拿地可以更从容。

　　截止2022年6月，金地总土储6193万平米，与龙湖相当。目前金地未售货值7150亿元，金地充裕的土地储备足够维持未来至少四年的开发工作。

　　其二，龙湖金地同样6000万平方米量级的总土储，但龙湖总土储权益面积为4690万平方米，总土储的权益比69%，而金地权益土地储备只有2,840万平方米，土储权益比为45.9%。

　　事实上，金地总土储权益比一直在动态变化。比如2020年权益比在53.1%，而2022年在45.9%，下降7.2个百分点。同时2022年上半年新增土地储备权益比仅35.9%。

　　值得一提的是，过去金地曾经一度采用低权益比例以做大销售规模，该操作使得经营业绩上明显销售增长但利润额有限，这也金地近些年销售同梯队但利润额与龙湖形成2倍差的关键原因。

　　但在最近规模爬升之后，金地土地权益比也逐步回归到50%上下。

　　早期的金地低权益比，优点在于可以降低资金压力，能够让企业做大全口径销售收入的同时资金安全度相对更高，压力更小。而缺点就在于，随着土地资源不断转化成业绩进而结转为收入，一定程度上将影响企业的收入及利润总额。

　　另一方面，民营房企面临困境，合作方资金风险升高，但好在这一块，金地集团在严管控。

　　以目前2022上半年金地合作开发风控为例。

　　第一，金地合作一直选择稳健且优秀合作方，绝大多数是央企、以及实力比较强的地方国企以及优质民企。而且合作后金地也有严格的黑名单，白名单、退出管控机制。

　　说白了，差的房企，金地不跟你玩！

　　第二， 涉及实质风险合作方项目未售货值占比4%，体量太小不影响大局，绝大部分已经完成股权收购。

　　第三，目前仅一个垫资敞口合作项目，仅5亿元左右。

　　所以高低权益比，没有绝对好坏，只是选择不同。

　　实践中，做到“放大优势，严控劣势”，就是权益比取舍后的实践精髓所在。

　　7，投资强度PK

　　压缩总量提升质量，投销比金地0.18VS龙湖0.26

　　面对2022年楼市的寒冷和不确定性

　　在多数民营房企甚至规模房企都在少量甚至0拿地时

　　龙湖与金地都也谨慎选择“超低投资强度”拿地。

　　首先，金地、龙湖都在主动收缩投资。

　　截止2022上半年，龙湖拿地17块，拿地金额222亿，而金地拿地11块，拿地金额179亿。具体看

　　2022年金地上半年总投资额 179 亿（权益投资额约71亿），占同期销售额1006亿为18%。

　　如何看金地的0.18的拿地强度？

　　对比金地过去5年拿地强度， 2017-2021年分别为71.3%、61.6%、57.0%、56%，46%，显然对比过去5年金地投资大猛男，金地2022年上半年投销比是一次“大收缩”，很秀气。

　　2022上半年龙湖拿地总价为222亿，按照22年同期销售859亿计算，拿地强度为26%，较2021年同期下降22.9个百分点。

　　显然，同样低迷拿地情况下，龙湖相对金地，拿地强度高出8个百分点。

　　不对比就不知道差距。

　　作为两家头部央企，此刻，华润置地拿地强度为0.48，而中海地产拿地强度为0.38%。相对金地、龙湖显然是满身的肌肉感。但相对整个百强房企0.16的平均水平，龙湖与金地投资强度，又相对领先。

　　其次，拿地强度降低的同时，金地与龙湖都提升了拿地城市的能级。

　　比如龙湖上半年拿地集中在杭州、合肥等销售去化较好的高能级城市，龙湖平均拿地楼面价上升为9831元/平米，较21年同期5382元/平米提升明显，增长82.7%。

　　比如金地上半年新增土储九成位于上海、北京、深圳等高能级一二线城市，这样导致金地2022年上半年新增土储楼面地价为11474元/平方米，较去年同期提高54.9%

　　相对而言，金地新增拿地楼面地价更高

　　8 ，偿债安全性PK

　　短债比高筑墙：龙湖3.09，金地1.55

　　2022年房地产危机本质还是现金流危机，50强几乎有一半左右爆雷。

　　在安全性维度，无论是金地的稳健经营与国企属性，龙湖的民营房企最后一道安全防线的美誉，两家企业的债务安全，现金流安全还是相对可靠的。

　　其一，首先看体现偿债能力的短债比指标PK。

　　2022上半年末龙湖剔除预售监管资金及受限资金后，现金短债比为3.09倍，持有现金足以支付短期负债。对比同期金地现金短债比为1.55，两者整体偿债能力都比较优秀。

　　龙湖虽然比金地对短期债务覆盖度更高，但对流动性而言，拥有国企属性的金地集团在融资上拥有优势。

　　其二，债务结构都比较良好，两家都是财务克制的房企。

　　比如龙湖从2009年到2019年上市10年间，净负债率一直都保持在40%到60%以内。而同梯队房企净负债率大多超过70%。2022上半年末龙湖净负债率为55.3%，剔除预收后的资产负债率为68.1%，持续属于绿档企业。

　　其三，据统计，排名前50的民营房企有七成以上出现现金流紧张，甚至公开市场债务违约。对金地和龙湖而言，不仅短债比处于安全区间，而且在手现金流，也比较充沛。

　　比如龙湖上半年在手现金为876亿。金地拥有现金648亿（包含受限资金），受预售监管资金，金地仅为72亿元。在报告期末公司648亿元的货币资金中，仅占所有货币资金的11%。

　　9，融资成本PK

　　龙湖3.99%，金地4.54%

　　房企都在降融资成本。

　　融资成本高低，本身既是房企经营状态、发展能力的体现，也是房企负债结构好坏、偿债能力强弱的体现。一般而言，负债率偏低，偿债能力强、经营发展能力强的房企融资成本更低。

　　金地这些年随着规模重回地产TOP10，6年三道红线长期绿档，金地的融资成本逐年下降。从2019年的4.99%，到2020年的4.74%，再到2021年4.65%，再到如今2022上半年4.54%，金地的融资成本一直在稳步持续改良。

　　龙湖同样如此，从刚上市2009年的5.65%到2019年的4.54%，再到如今2022年上半年首次破4，综合融资成本降至很多央企同一水平的超低融资成本，即3.99%。

　　截止目前，龙湖是唯一获得境内外“全投资级”评级的民营房企，这个秒杀金地。

　　应该说在融资成本上，金地还是略微落后于龙湖。

　　但另一方面龙湖自身基于持有物业的持续投入战略，也必须战略高度上降低综合融资成本。通常如果资金成本超过5%，就很难用于资金沉淀周期长的运营型项目。在这一维度，龙湖在商业地产盈利模式上早在2015年就实现了商业投资回报率（NPI/Cost）超集团平均融资成本，而且最近些年，收益剪刀差逐年拉大！

　　低的融资成本与龙湖发力商业地产战略有很大关系，

　　龙湖上市10年，融资成本就持续下降，从2009年上市之初的5.65%、降低到2019年4.54%，到如今3.99%。资金成本优势反作用于龙湖的运营能力，通常如果资金成本超过5%，就很难用于资金沉淀周期长的运营型项目。而龙湖在持有资产上每年保持回款的10%投入，一个重要的支撑就是龙湖平均融资成本长期保持低位。

　　10，企业发展观PK

　　金地“平衡发展观” PK 龙湖“长期主义”

　　企业核心价值观是《基业长青》中着重强调的。

　　核心价值观不只是一个宣传标语，而是真正支撑和驱动一个公司经久不衰走下去的最根本核心理念。

　　当我们深深信仰一种东西时，就会长时间的保存它，遵循它。

　　有什么核心价值观？是金地，龙湖30多年一直遵循、认同、践行的最高成长法则？

　　老潘以为

　　金地应该是“平衡发展观”5个字。

　　龙湖则应该是“长期主义”4个字！

　　这是两位董事长经常挂在嘴边的口头禅，更是金地、龙湖的最高行动准则。

　　比如金地近5年重回TOP10，并非只在乎规模增长，并非像其他黑马房企放大财务杠杆，而是寻找“利润、债务、销售、运营、产品力提升”等的综合平衡。金地重回TOP10，从数百亿到准3000亿跃迁，本身是在6年财务绿档、利润、运营、产品力跑赢百强均值，甚至10强均值的前提下实现的。

　　举个例子，业内更多看到的是金地重回TOP10，但却忽视或是未知的金地净利率、ROE也同步了得。比如

• 金地净利率2018年到2020年分别高达24.06%、24.51%以及18.22%，

• 金地ROE2018年到2020年分别是18.6%、20%、18.6%

• 金地存货周转率2017年到2021年分别为0.31、0.29、0.3、0.34，0.41

　　皆跑赢行业平均水平。

　　这就是金地正在践行的平衡发展观，而非一个口号，一个标语！

　　龙湖的“长期主义”，也绝非口号，一个个战略行动体现的淋漓尽致。

　　在一个行业上升期，龙湖自2003年开始近20年将回款10%投入持有物业，这在今天龙湖商业大有所成被同行艳羡时才给予理解，称赞，但在当初地产开发火热，黑马房企辈出时，龙湖被贴上住宅进取心不足、保守，过度稳健的各种标签。在彼时的质疑和不解中，龙湖硬是把同行不看好或是机会成本过大的商业地产做成了如今新时期的标杆——这背后正是源于龙湖长期主义的信念与坚定。

　　在龙湖高层分工中，吴亚军表示：“在龙湖，总裁负责思考5年之内的事，董事长负责思考龙湖5年之后的事。”

　　这就好比，吴亚军，给自己设立了一个龙湖长期主义“专设岗位”！

　　早年投资人曾认真提问吴亚军：龙湖未来到底是先做大还是先做强？对此，吴亚军回答简洁但却颇有深意——龙湖首先考虑的是“如何做长”，其次才是做强，而做大是做长、做强过程中自然而然的结果！

　　小结

　　优秀的企业总是相似，不优秀企业各有不同！

　　从龙湖，金地的战略选择与发展策略，我们有哪些启示录？

　　老潘总结下来至少有以下7点。

　　1， 转型先人一步。前期谨慎选择极富未来的赛道并比同行更早布局，中期打好了“好赛道+强能力”的组合拳，最终率先成为各细分赛道领头羊之一！

　　2， 奉行一盘棋战略。散则满天星，聚则一团火。各赛道成为明星企业外，又形成一个大龙湖，一个大金地的战略集成主张。即一个生态统筹龙湖各个赛道协同增效，一个“城市综合服务商，产城融合新城服务商”大战略装下金地所有多元化赛道。

　　3， 无论各业务如何进取快跑，风控是第一位的，金地，龙湖在三道红线国标之前就“自觉自律自控”是绿档，应该说，超越“国标”、“行标”是优秀房企的必修课！

　　同时，优秀房企对调控都提前构筑了免疫力系统。

　　4， 不争一时，而争长久，虽然房地产波动大，调控多，房地产天然无战略，但并不妨碍优秀企业以长期主义视角谋划未来。

　　5， 都擅长“在不确定性时代做确定性的事”。不惧不确定性，选择战略确定性的事进行长期投入。比如对客户好、敬畏市场、做强产品力、数字化内功，科技驱动未来。

　　6， 都有一张通向未来的船票。比如龙湖是商业地产等持有型物业，比如金地是“城市综合开发运营服务商。”

　　7， 都敢于主动踩刹车。大多企业有能力踩油门，但没能力踩刹车，或者主动踩刹车。龙湖敢于主动业绩慢下来，金地、龙湖在2022年投资强力收缩，能者不为才是克制！

　　10强房企擂台赛，金地PK龙湖，你怎么看？欢迎留言告诉我们。