同花顺-圈子

出品：驼峰财经

作者：驼叔

 从夺命狂奔，到突然失速，“宇宙第一房企”碧桂园如今正面临多重烦恼。

过去很多年里，在那个房地产风起云涌、日进斗金的疯狂年代，碧桂园这家野心勃勃的地方房企，凭借着“高周转”模式和极速扩张的步伐，在地产界夺命狂奔，飞速发展。 

春风得意马蹄疾，一日看尽长安花。 

碧桂园不仅在全国各地攻城略地，而且一举超过曾经的房企霸主万科，摘得“宇宙第一房企”这个威震四方的称号。

不过，快速奔跑的碧桂园现在跑不动了。 

2020年，在融资收紧、调控趋严的形势下，碧桂园虽然在销售业绩和降负债方面取得成效，但业绩急转直下，收入和净利双双下滑。 

最近几年频繁发生的项目工程质量问题，也让这家地产巨头响当当的品牌蒙上阴影。

这些问题背后，是碧桂园一直以来秉承的“高周转”模式逐渐失灵，并不断显露弊端。 

在房地产调控力度不断加大的背景下，大量项目集中在三四线城市的碧桂园受到的冲击显而易见，而转型研发机器人也前景不明。

重压之下，碧桂园该如何突围？ 

 收入和净利双降 

2020年，碧桂园的经营非常艰难，这在刚刚发布的业绩报告中已充分显现。 

据3月25日披露的2020年度财报显示，碧桂园全年实现营业收入4628.56亿元，同比下降4.74%；归母净利润350.22亿元，同比下降11.45%。 

由于收入和净利双双下滑，业绩没有达到市场预期，当日碧桂园股价下跌4.36%，收报每股9.00港元，总市值1983.19亿港元。 

作为行业公认的采取“高周转”模式的房企龙头，碧桂园交出这样一份惨淡的业绩，显然让投资者感到失望。

 对于业绩下滑的原因，碧桂园表示，主要受疫情影响，延迟了房地产项目建设和交付，再加上公司不少低售价项目进入交付结算期，所以导致业绩下滑。 

疫情的影响不能否认，但不是最主要的原因，早在疫情出现前，碧桂园的业绩增速就已明显放缓。 

《驼峰财经》梳理了碧桂园过去三年的业绩变化情况，结果显示，其营业收入和净利润早已呈现增速持续放缓直至下滑的趋势。 

比如营业收，2018年同比增速还高达67.07%，到2019年就大降到28.18%，2020年更是出现下降。 

净利润的表现同样如此，2018年同比增速是32.82%，2019年降到14.25%，2020年出现下滑。

 值得注意的是，这份下滑的业绩，还是在销量创新高的情况下取得的。 

从财报看，碧桂园2020年实现权益合同销售金额约5706.6亿元，同比增长3.3%；权益合同销售面积约6733万平方米，同比增长8%。 

也就是说，2020年碧桂园房子销量增长了，业绩却下降了。 

权益销售金额和面积增速放缓 

和下滑的收入和净利相比，碧桂园2020年的销量还是增长了。但遗憾的是，销售业绩增速也下滑不少。 

比如权益销售金额，2018年权益销售金额为5018.8亿元，同比增长幅度是31.25%；2019年权益销售金额增加到5522亿元，但同比增幅降为10.02%。 

到了2020年，碧桂园实现权益合同销售金额约5706.6亿元，同比增幅进一步下降到了3.3%。

权益销售面积同样如此。 

数据显示，2018年至2020年的三年里，碧桂园权益销售面积分别为5416万平方米、6237万平方米和6733万平方米，同比增幅分别为23.06%、15.2%和8%，增速持续放缓。 

看得出，过去三年，碧桂园权益销售金额的同比增幅从31.25%下降到了3.3%，权益销售面积从23.06%下降至8%。 

也就是说，2018年以后，碧桂园的业绩表现开始出现持续的颓势，到2020年则开始恶化。 

降价销售“以价换量” 

《驼峰财经》进一步分析发现，碧桂园2020年营收同比下降4.74%，但毛利和归母净利润下降的幅度要大得多。这是为什么呢？ 

在销售额提升的情况下，这意味着碧桂园采取了“以价换量”的策略，降价销售了。 

从年报数据看，碧桂园2020年平均售价为7980元。要知道，碧桂园2019年度的平均售价是8407元，相当于2020年的销售均价比2019年还下降了5%左右。 

而2020年全国均价是9980元，这意味着，碧桂园的销售均价不仅比自己2019年要低，比全国均价也低了整整2000元。 

有数据显示，2020年全国商品房成交均价同比上涨5.9%，但碧桂园销售均价不升反降。 

除了降价销售，还有一个可能的原因是碧桂园项目很多位于三四线城市，在全国各地房地产市场管控的影响下，碧桂园或许不得不采用比2019年还低的价格入市交易。 

深耕三四线城市的重压 

过去几年，碧桂园一直在三四线城市拿地，大量项目集中在三四线城市。在全国十强房企中，碧桂园是少数将发展重心放在三四线城市的。 

根据亿翰智库提供的数据，2020年碧桂园新增的土地储备中（按权益金额），65%的土地储备位于三四线城市，35%的土地储备位于二线城市，一线城市几乎为零。 

《驼峰财经》对国内规模较大的十来家房企当前的项目布局情况做了粗略统计，结果显示，碧桂园在三四线城市拿地占比最高。 

可以说，碧桂园将自己的全部身家前途，都押在了三四线城市。

 这样的布局，在房地产调控背景下，对碧桂园去库存造成很大压力。

一二线与三四线楼市走势分化越来越明显，经济与人口优势集中的一二线城市，楼市走势更好，而前些年一度借助棚改趋势大力发展的三四线城市，楼市已出现明显颓势。 

从中国房地产监测中心发布的288个城市房价看，相比于去年，一二线城市房价多数持平或上涨，多数三四线城市房价出现下跌，个别城市甚至跌幅超过10%。 

值得注意的是，棚改及货币化补贴是过去三四线城市房价的主要支撑力，现在三四线城市的棚改接的尾声，这对房地产是重大冲击。 

雪上加霜的是，住房和城乡建设部前不久发布通知提出，县城新建住宅以6层为主，6层及以下住宅占比应不低于75%。县城新建住宅最高不超过18层。 

这一政策对碧桂园的部分项目已经造成了实质影响。 

另外，《驼峰财经》了解到，碧桂园有不少项目位于十渡、官厅湖、滦平、燕郊、大厂、武清、永清等环北京区域。 

但环京区域2017年以来受限购政策影响很大，成为近几年全国跌幅最大的区域之一，不少房企受到很大的冲击，碧桂园显然也无法躲过。 

高周转带来诸多问题 

“高周转”模式曾是碧桂园迅速崛起的法宝，正是凭借这一模式，碧桂园2013年便进入千亿俱乐部，2016年销售额就超过3000亿。 

到2017年更是达到5500亿元， 一举超过万科，自此连续四年位居地产业全口径销售冠军。 

但“高周转”是把双刃剑，造就销售神话的同时，也带来了诸多隐患。其中一个最大的隐患，就是安全事故频发。

 自2018年以来，碧桂园接连多次出现安全事故，高周转模式显露弊端。 

2018年6月，上海奉贤区海湾镇碧桂园在建小区工地发生坍塌事故，导致多名工人被压，该起事件导致1人死亡，9人受伤。 

不久后的7月中旬，杭州萧山碧桂园前宸府项目路边因地基塌陷，出现了巨大天坑，所幸事故中无人员伤亡。 

更大的事故发生在2018年7月26日，安徽省六安市金安区碧桂园·城市之光建筑工地发生一起围墙和活动板房坍塌事故，导致6人死亡、1人重伤。 

也就是说，2018年在不到两个月的时间内，碧桂园连续发生多起安全事故，造成至少7人死亡，多名人员受伤，引发社会舆论极大关注。 

当时，碧桂园总裁莫斌鞠躬致歉，安全生产、高周转模式以及建筑质量一时成为全社会关注的焦点。 

碧桂园集团主席杨国强也表示，要把安全和质量放在第一位，并于2018年成立了“碧桂园集团安全生产委员会”，并将每年7月26日定为“碧桂园安全生产日”。 

但安全事故并未就此止住。2019年以后，碧桂园安全事故依然不断发生，2020年上半年就发生多起事故。 

最近一次严重事故发生在2020年5月，广西玉林市碧桂园凤凰城建设工地发生电梯坠落事故，致使6人死亡。 

今年以来，包括山东青岛、枣庄、济宁、安丘、淄博等全国多地发生碧桂园业主维权事件。 

要知道，碧桂园一直是高端地产的代名词，随着安全事故的持续发生，以及维权事件不断上演，如今碧桂园的品牌形象和金字招牌都开始坍塌。 

转型做机器人前景不明 

安全事故频发的2018年，碧桂园发生了两个变化，一是对外不再强调“高周转”；二是谋求转型，进军智能机器人领域。 

2018年7月，广东博智林机器人有限公司便在顺德成立，同年，顺德区人民政府和博智林签订战略合作框架协议，将打造顺德机器人谷。 

2019年5月，在建筑机器人之外，碧桂园还成立了负责餐饮机器人的千玺机器人集团有限公司。 

在杨国强看来，有了人才和钱财，一定可以做好机器人业务。

现在做得如何呢？

2020年年中，消息称碧桂园打造的全球首个机器人餐厅综合体亮相广东顺德，餐厅可以同时容纳600人就餐，从迎宾、点餐、制作到送餐、买单，全部由机器人完成。 

2020年9月，博智林机器人创立的以建筑机器人为核心的人机协同作业施工体系正式投入使用，该企业也递交了专利有效申请2500多项，获得授权700多项，发明专利120余项。 

这些消息传达给外界的信息是，碧桂园的机器人业务进展很快，但事实呢？ 

一名前不久到千玺机器人集团旗下FOODOM天降美食王国机器人餐厅实地探访过的当地人对《驼峰财经》表示，餐厅里人很少，餐厅里的机器人也不太智能。 

而在碧桂园最近发布的2020年财报中，也看不出机器人业务实际运营情况和贡献的收益。 

财报中提到一项“其他收入”，从2019年的46.77亿元增至47.36亿元，但这部分业务涉及物业投资、酒店经营及其他，机器人业务或许属于“其他”项，但财报并没有具体列出。 

值得注意的是，碧桂园2020年员工人数大幅减少。从财报看，截至2020年末，碧桂园共有全职雇员9.39万名，而2019年的全职雇员数量为10.18万名，一年减少了7000多名全职雇员。 

而从早前的财报看，2018年碧桂园的员工数量为13.1万人，员工人数如此快速骤降的原因是什么？这或许与裁员有关。 

日前，《驼峰财经》就碧桂园2020年业绩和盈利变化情况，人员减少原因，项目安全事故问题以及转型业务进展情况等，向公司发去沟通邮件，截至发稿，未收到任何回复。 

万科前董事局主席王石卸任后，在一篇题为《我的道路与选择》的自述里，对过快发展的房地产表示过担忧：“这样的速度，这样的规模，质量怎么保证？” 

王石还说，“在速度和质量冲突的时候，应该质量第一；在速度和成本冲突的时候，我认为还是质量第一。” 

多么发人深省的话，如今听来，更是意味深长。 

这一次，碧桂园能否顺利突围呢？《驼峰财经》将继续关注。