同花顺-圈子

　　01

　　悉尼房价中值超家庭收入中值9倍

　　澳大利亚住房并不像上个月的一项国际调查所声称的那样“难以负担”，因为美国 Demographia 报告在其最新年度排名中只考虑了独立屋的价值，而没有公寓的价值。

　　金融公司FrontYa对悉尼住宅价格中位数（不是房价）与家庭收入中位数的修正比较，将新南威尔士州首府的房价收入比从Demographia报告中声称的13.8倍降至9.1倍。

　　根据FrontYa的计算，悉尼的房价是家庭年收入的9倍甚至更多，这使得悉尼处于新创造的“难以承受”的住房类别中，但墨尔本和阿德莱德的房价比例分别为7.6和7.9，不在这一类别中。

　　FrontYa 联合创始人兼首席投资官 Robbie Baskin 表示：“虽然悉尼和澳大利亚房地产市场对许多中等收入者来说通常都难以负担，但澳大利亚市场并不像世界上其他一些大城市那么昂贵。”

　　虽然澳大利亚新建住房的数量低于国家内阁设定的未来五年内新建 120 万套新房（即每年 24 万套）的目标，但价格更便宜的联排别墅、公寓和半独立式住宅在新建住房组合中发挥着更大的作用。

　　截至 12 月的最新官方数据显示，独立式住宅的开工量十年来首次跌破 10 万套，降至 99,708 套，而连栋住宅的开工量与上一年的总数持平，为 63,004 套。

　　修改全球排名，将澳大利亚的联排房屋纳入可负担性计算，这改变了主要城市的排名。

　　悉尼从第二位（仅次于香港）跌至第十位，使其比温哥华、圣何塞、洛杉矶、檀香山甚至奥克兰等一系列其他城市更便宜。

　　墨尔本从最不负担得起的第七大城市跌至第十四位，阿德莱德从最不负担得起的第九位跌至第十三位。

　　布里斯班的房价收入比从 8.1 降至 7.3，在最不负担得起的城市名单中从第 15 位降至第 16 位。珀斯的房价收入比从 6.8 降至 5.6，从全球第 20 位降至第 36 位。

　　尽管 Demographia 报告称限制性土地使用政策是澳大利亚等国家房价负担不起的主要驱动因素，但 FrontYa 表示人口增长可能是更大的影响因素。

　　FrontYa 还表示，Demographia 的报告可能使用平均家庭收入而非中位数来让奥克兰的房价看起来更便宜。

　　“使用平均家庭收入得出的指标更接近报告中的 8.2，而使用中位数得出的指标为 10.5，更接近 Demographia 去年报告的 10.8。”

　　02

　　澳洲下一轮建房热潮即将到来

　　咨询公司 Macromonitor 的最新预测显示，由于现有业主和投资者的需求，住房建设将从今年年底开始回升，到 2027 年将达到 254,000 套的峰值。

　　Macromonitor表示，所谓的“转换买家”(即缩小或扩大规模的人)的住房需求已恢复到前联盟党联邦政府的 HomeBuilder 激励支付之前的水平，他们更有可能购买独立屋而不是公寓。

　　Macromonitor 经济学家 Emily Bray 表示：“从这里开始，我们预计转换买家和投资者通常会成为投资的主要来源，因为我们还预计首次购房者在负担能力方面会遇到更大的问题。”

　　“年轻人和新移民将无法负担住房市场的价格，而租房社会将走向租房社会。”

　　虽然借贷成本和建筑成本飙升使许多开发商无法开展新项目，并阻碍了新住房的开发，但长期的资金短缺和不断上涨的租金将吸引资本来资助新项目。

　　4 月份，投资者购房者的新贷款增长 5.6%，这是自 2021 年 11 月以来最快的月度增长速度。

　　Macromonitor 估计，在独立式住宅数量增加的带动下，这一增长将使澳大利亚的房屋开工量从本财年预计的16.2万套(较23财年下降6.5%)大幅提高，明年将增长近12%，至18.1万套，在26财年增长20%，至21.7万套，到2027年将进一步增长16%，至25.1万套。

　　Bray 女士表示，虽然预计住房建设的回升不足以满足国家内阁在 2029 年前五年内 120 万套新房的建设目标，但这确实表明整体住房建设能力有所回升。

　　“整个周期的平均开工量正在逐渐增加。我们预计这种情况会持续下去。”

　　这也表明，未来十年澳大利亚的极端住房短缺问题将有所缩小。

　　Macromonitor估计，在接下来的四年里，到2026年，住房需求将从2017年至2021年的平均18.8万套攀升至21.6万套。

　　Bray 女士表示，粗略估计，在2022年至2026年期间，净海外移民的需求将占到每年13万至13.5万套住房，或在这5年期间平均占到每年住房总量的60%。

　　“居住需求的增加主要源于大量移民的涌入，然而，新移民可能难以进入住房市场，因此需要投资者来填补这一空白。”

　　Bray 女士表示，住房建设的回升将在 2026 年达到顶峰，这将在一定程度上平衡交通、公用事业和采矿等其他行业的预期下滑，并使整体活动水平保持在高位，这是一个“相当不寻常”的上升趋势。

　　她说：“总体建设出现了如此长时间的回升，因为不同行业在不同时间出现了不同的浪潮，这意味着总体建设继续得到支撑。”

　　03

　　转售利润创14年新高，这群澳洲房东赚麻了

　　最新公布的最新数据显示，澳洲人卖房获利颇丰， 转售房产的经济收益率达到了14年来的最高水平。

　　根据最新的CoreLogic Gain & Pain报告，在今年第一季度转售的85000套房产中， 超过94%在名义上实现了增值（nominal gain）。 毛利润中位数为26.5万澳元，损失中位数为4万澳元。

　　研究还发现，在过去30年里，持有房产时间最长的业主获利最丰厚。

　　据该报告显示，一些首府城市的卖家比其他城市赚得更多。 阿德莱德和布里斯班并列该季度转售房产获利最多的州首府城市，只有1.6%的转售 房产出现亏损。

　　不将北领地计算在内，墨尔本的转售亏损率最高，从去年四季度的8.9%上升至该季 度的9.2%；悉尼紧随其后，为8.4%，与上一季度持平。

　　珀斯住房市场则在近年出现了强势反弹。2020年6月，这个西澳首府城市有43.8%的 房产在出售时出现亏损，而在今年第一季度，亏损出售的比例已经下降到6.4%。

　　纵观全澳，独栋屋转手时的获利继续高于单元房。 该调查显示，在一季度，97.1%的独栋屋在转售时名义上实现了增值，而单元房的 这一比例为89%。

　　该季度独栋屋转售的名义增值中位数为32万澳元，单元房则为17.25万澳元。

　　04

　　澳洲住房负担能力降至三十年来最低

　　近年来，房价飙升，贷款利率走高，而家庭收入增长却没有跟上。

　　因此，住房负担能力急剧恶化，达到至少三十年来的最低水平。

　　尽管住房短缺，但由于劳动力短缺、供应链中断和与疫情相关的限制，急需的新房交付面临重大障碍。

　　这些挑战因一系列先前存在的困难而加剧，包括规划延迟、土地供应有限和过多审批程序。

　　这些持续的拖延不仅减慢了建设进程，还导致建筑成本上升，增加了建筑材料价格通胀的负担和更高的融资成本。

　　这些挑战导致持续的住房供应短缺，并影响到现有住房和租赁市场的价格，加剧了房价和租金的持续上涨压力。

　　许多人希望住房供应能够增加以满足强劲的需求，但人均建筑完工量和批准量都处于历史低位。

　　除非这些挑战和成本压力得到缓解，否则将很难提供足够的新房屋或公寓，我们将继续看到住房和租金负担能力危机恶化。

　　自疫情爆发以来，建筑投入价格上涨了 33.4%，而独立屋产出价格上涨了 40.1%，公寓产出价格上涨了 23.2%。尽管过去一年投入成本的价格上涨已经稳定下来，但建筑成本仍处于较高水平，并且继续上涨，尽管速度有所放缓。

　　更高的劳动力、材料和融资成本压缩了利润率，导致投资回报率可能降低，这推迟了许多项目。

　　尽管增长有所放缓，但劳动力、建筑和融资成本的激增也推高了新建房屋的价格。

　　悉尼现有独立屋和单元房的价格增长都落后于新建房屋的价格增长。

　　新建房屋价格上涨加剧，增加了购买新房相对于现有存量的溢价。

　　现有房产和新房产之间的价格差异是新建房屋和单元房面临的另一个挑战。

　　虽然对新房的需求强劲，但建筑成本却大幅上涨，以至于在全澳许多地区，重置成本都高于现有房屋的售价。

　　这意味着在许多地区，在成本较低的新建区域购买现房可能变得更具吸引力。

　　在悉尼，大多数新住宅开发都发生在包括西悉尼在内的11个地方政府区域。在西悉尼，新房的中位价目前比现有待售房屋高出21%。

　　潜在的投资者和自住买家可能主要关注西悉尼的新房和土地市场，考虑到目前购买新房带来的溢价，他们可能也会考虑现有市场。

　　对于首次购房者来说，购买新房将使符合条件的人能够获得首次购房补助计划，而现有房屋则无法获得该计划。

　　这种动态在公寓市场中也很明显，为房地产开发融资所需的预售创造了一个困难的环境。

　　开发融资是公寓开工的一大障碍，当我们对更多供应有巨大需求时，这种环境使得大型公寓项目的启动变得越来越困难。

　　这种趋势在澳洲其他地区也很普遍，但珀斯新开发地区的情况有所不同。

　　过去一年现有房屋价格强劲上涨意味着购买新房和现有房屋之间的差距缩小了。

　　过去一年，珀斯是澳洲表现最强劲的房地产市场。因此，在房价年度增长最快的城区中，珀斯城区占绝大多数也就不足为奇了。

　　在住房需求强劲的背景下，新房市场也显示出接受更高成本的迹象，尽管REA上列出的新开发项目的需求仍然取决于项目。

　　今年新房的房产浏览量与去年同期相比增长了9%，咨询量增长了27%。