同花顺-圈子

　　面对行业深度调整的持续挑战，仍有部分优秀企业锚定长期主义，坚定前行。作为优秀民营企业样本之一的新城控股，于近期交出了2023年度业绩报告。

　　新城控股的“双轮驱动”模式为行业广泛知晓，也越发成熟。2023年新城控股抗住外部压力，实现正向盈利；双轮驱动战略效应进一步显现，商业物业稳步扩张，经营能力不断夯实，出租率、毛利润率维持较高水平，商管利润贡献继续提升；恪守财务纪律，信用优势凸显，年内回款812亿，回款率107%，经营性现金流连续6年为正，成功完成美元债、公司债、中期票据的发行，坚持底线思维，2024年待偿还公开债大幅降低。

　　正向盈利

　　物业出租及管理利润贡献超三成

　　2023年，新城控股实现营业收入的稳健增长，营业收入达到1191.7亿元，同比涨幅为3.22%。主营业务收入中，房地产开发销售收入1073.36亿元，同比增长2.34%；物业出租及管理收入106.31亿元，同比增长15.26%，毛利润率维持69.9%的高位，利润贡献超三成。

　　盈利端，新城控股则抗住了外部压力，继续维持正向盈利。年内，实现净利润5.6亿元，归母净利润7.4亿元，归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润3.07亿元。

　　截至2023年年末，新城拥有在建项目220个，总建筑面积达3705.50万平米（含合联营项目）；已售未结转面积达到2170.12万平米（含合联营项目），提前锁定了业绩，为收入的确定性增长奠定基础。

　　确定的增长极

　　商业运营总收入过百亿

　　当行业进入到深度调整期，大家开始思考一个问题，地产开发已经进入到瓶颈期，企业要以怎样的姿态在行业内立住，地产开发之外又有何依托？

　　在第二增长曲线的打造上，新城控股是明智的，也是有前瞻性思考的，住宅和商业双轮驱动的长期战略模式越发成熟，商业地产领域的优势逐步显现。

　　资产扩张上，年内，新城控股持续围绕“重资产、轻资产、新增量、旧改造”四种模式开展商业发展各项业务，年内新增开业项目22座。截至2023年年末，实现135个大中城市、198个综合体项目的布局，已开业吾悦广场数量161座，管理输出的已开业吾悦广场20座，吾悦广场开业面积达1499.11万平方米，出租率达96.48%。

　　图表：新城控股开业项目数量走势

　　资料来源：亿翰智库，企业公告

　　2023年，新城开启商业“深度运营”的战略升级。新城商业坚持深度运营模式，聚焦经营，内生驱动，提质增效，四大举措齐齐发力：

　　其一、通过提升产品打造能力、商业内容规划能力、平台资源配置能力，建立内容规划能力模型，提升核心竞争力；

　　其二、锻造全链路生态服务体系，覆盖到场的前中后，嫁接有效流量，拓展服务边界；

　　其三、通过管理机制、运维措施两个维度提档吾悦广场经营品质，实现业态级次匹配项目定位，优化运营管理；

　　其四、全链路的业务数据采集、校验、集合、分析应用，以数据赋能来经营提质增效。

　　新城控股坚持增存并举，存量提效率，增量深挖效益，全力增收增效益。2023年度商业运营总收入为113.24亿元（即含税租金收入），同比增长13%，不含税物业出租及管理收入106.31亿元，占公司营业收入的8.92%；物业出租及管理业务毛利润74.31亿元，占公司总毛利润的比例由2022年同期的28.95%提升至32.73%；物业出租及管理毛利润率高达69.90%。

　　图表：新城控股商业运营总收入走势（亿元）

　　资料来源：亿翰智库，企业公告

　　备注：商业运营总收入，包含：商铺、办公楼及购物中心的租金、管理费、停车场、多种经营及其他零星管理费收入。

　　商业锚定的是消费大市场，重点针对的是众多的消费者群体，消费潜力无限，在商业管理领域的持续沉淀和探索将为新城塑造确定且可持续的增长极。

　　经营性现金流连续6年为正

　　融资持续突破

　　新城控股对于财务的管控走在前列，当行业进入到阵痛期时，新城控股已经提前适应了发展新节奏，坚持底线思维，严格规划资金使用和债务结构优化，2024年待偿还公共债务大幅降低。2023年，新城控股实现销售回款812亿元，回款率107%，经营活动产生的现金流量净额101.6亿元，实现了经营性现金流连续6年为正。

　　由于稳健底色的加持，新城控股的信用优势明显，不仅被选为示范性民企，也获得了金融机构和投资人的信任和认可，实现了融资突破，年内成功完成美元债、公司债、中期票据等多笔融资。

　　5月22日，新城于境外发行总额为1亿美元的无抵押固定利率债券，用于偿还期内到期1亿美元境外美元债券，本期美元债是纯公司信用高级无抵押的普通美元债；6月14日，企业以“央地联动”模式完成11亿元境内公司债的发行，综合票面利率为5.65%；7月24日，完成13.16亿元绿色（碳中和）商业房地产抵押贷款支持证券的发行；7月24日和12月13日，完成两笔中期票据发行，合计总金额17亿元；此外，吾悦广场经营性物业贷持续落地，为企业经营发展提供助力。

　　在通畅的融资助力下，截止2023年12月31日，企业整体平均融资成本降低32个基点至6.2%，达到历史新低水平。

　　图表：新城控股平均借贷利率

　　资料来源：企业年报，亿翰智库

　　除了公开市场债券的顺利发行外，企业与银行等金融机构积极互动、良好沟通，在金融机构端保持了良好资信，并继续与国内主要银行继续维系长期合作伙伴关系。截止2023年12月31日，各大银行给予新城的授信总额度合计1090亿元，其中，公司及子公司已使用授信281亿元，剩余未使用额度依旧充足。

　　稳健为基、商业护航，新城正在为长期可持续、高质量发展蓄力，以待进取破局。