同花顺-圈子

　　大家好，我是蓝白。

　　今年冬天最大范围、最长时间的雨雪来了，这也是2008年以来最复杂的春运天气，风雪天赶路，大家注意添衣保暖，开车的路上慢点，尽量不和别人起争执。

　　记忆里2008那年冷的刺骨，但是跟这两年比起来，又觉得那时候还挺耐造的。

　　比如天气，比如楼市。

　　最近发生了不少事，恒大清盘，房地产融资协调机制，讨论的热度似乎并不大。

　　唯一引起关注的，是2024年大城市有全面放开的趋势，这是以前想都不敢想的事情。

　　1月27号广州发通知，建面120㎡以上住房不限购。支持“租一买一”和“卖一买一”，名下房产如果用来出租或者已经挂牌卖了，也不算限购套数。商服类物业不再限定转让对象，企业和个人都能买。

　　去年9月广州的宽松，是把限购区域改成了越秀、海珠、荔湾、天河、白云、南沙，本地人能买两套，同时把外地人的个税社保年限从5年降到了2年，讲道理，条件比起6年前已经够宽松的了。

　　这次把120平米以上彻底放开，本地人有房就能核减套数，这是让老广土豪们发起冲锋，买改善的大房子，想买多少就能买多少。

　　紧接着，1月31号，苏州和上海同时行动。

　　苏州发通知，不再对购房资格进行审查，也不再限面积和套数。

　　苏州这个，其实发了和没发的效果差不多，去年9月，苏州买120平米以下，外地人已经不用交社保和个税了，不管是苏州户还是非苏州户，120平以下能买3套，120平米以上随便买。

　　现在放开意思是3套以上也随便买了。

　　问题是，这年头，谁会去苏州买3套以上啊？园区还是高新相城？

　　苏州没有变，只是5年前买苏州的人变了。

　　上海同一天发的通知，1月31号起，连续5年社保或个税的外地人，除崇明的外环以外限购1套。

　　之前上海和北京一块松，松的是普宅标准、首付和利率，购房资格卡的还是很紧，外地人5年社保或个税还得结婚，现在是非沪籍单身，年限还是没变，而且是外环以外。

　　大上海果然是大上海，鞋子没脱，就把鞋带松了松，就能上热搜。

　　所以上海还是其他城市不能比的，之前蓝白把京沪比喻成“楼市最后一道坚冰”，今年就看它俩了。

　　广州现在是只要有钱买改善房就行，苏州现在是里里外外彻底不谈条件了。

　　这是2024年地产重要特征之一：大城市们集体低头，甚至比小城市还要着急。

　　一方面，当然是小城市已经把能出的招都出完了，减免契税给补贴这些，现在已经无牌可出了。

　　而大城市有购房新政可出，能上热搜，能引起关注，总比被人遗忘要好。

　　另一方面是大城市的情况更复杂。

　　比如，城市和城市不同。

　　广深与京沪不同，苏州南京和杭州成都不同。

　　为什么广州专门放开大户型？

　　2023年，广州千万级豪宅成交量同比大增60%，刷新历史纪录，增幅远超其他三个一线城市。

　　广州全市销售额，前三名的琶洲南TOD（又名琶洲上品）、越秀和樾府、保利天瑞，套均价格都在千万元以上，琶洲项目套均总价超过了2000万。

　　去年广州新房成交套数跌了1%，但豪宅越卖越疯。

　　克而瑞统计，2023年广州一手住宅成交中，120平方米以上面积段的中大户型成交占比达到28%，同比提高了4个百分点。

　　越贵的反而越好卖，这还是限购的情况下。

　　那索性把120平米的限购也给放开了，不止老广有钱人能买，欢迎全国各地的有钱人都来买豪宅，刚需该限还是要限。

　　广州不光是先一步放松限购区域和社保年限，更是在四大一线里开了“抢有钱人”的风气之先，这一波思路打开，格局拉满，很有水平。

　　对比来看，上海是超然的城市地位，决定了不可能松的过快，苏州是松了和没松一样，如松。

　　除了城市与城市的不同，还有房子和房子的不同。

　　我记得前年，天天聊房产的时候，跟大家说过一个观点，叫“刚需向下，改善向上”。

　　怎么理解呢？

　　新房二手房市场是一个流通的大盘，指数有涨跌，但结构一定是分化的，有权重，有成长，有红利，也有垃圾，有不同风格。

　　市场好的时候，指数上涨，老房新房次新鸡犬升天，老破大，步梯，家属院，远郊荒芜盘，概念盘，房改房，哪怕公寓都会一块涨，比如2015-2017，大盘一涨，所有版块轮着补涨。

　　市场差的时候，指数一跌，轮着露出原形，不同房子之间的涨跌分化，会达到非常离谱的程度。

　　商铺公寓先跌，远郊跟着跌，老破，学区差，小区烂的房子接着跌，再好的地段都救不了，次新小区跌的晚一些，好地段+低密的小高和洋房最后才跌。

　　刚需如果想上车，只要不挑，比如能接受没有双气，步梯4楼以上，没有物业，房龄20年以上的房子，会越来越便宜。

　　同时你会发现，沿江沿河，大横厅，落地窗，幕墙立面，物业费3块以上，那些在一个城市里供应极度稀缺的房子，价格非但没有随着大盘下跌，挂牌价和成交价反而稳如老狗。

　　这就是网上很多人困惑的点，都说房价跌了，可去转了一圈房价根本没跌。

　　原因很简单，你看的那些房价没跌的房子，一定不是市场上的“大多数房子”。

　　这是从城市分化，地段分化，到房产分化的时代。

　　也是从千城千面，到千房千面的时代。

　　这种“刚需向下，改善向上”的现象，背后还隐藏了新房与二手房的分化。

　　大家可以看看高善文最近的一篇文章，二手房的成交，和很多人想象的不太一样。

　　他的研究是参考美国和西班牙的楼市泡沫。

　　美国二手房交易量与最高峰时下滑超过50%，花费至少6年时间才使交易量回升；西班牙二手房交易量下滑60%~70%，花费6~7年时间交易量才出现回升。

　　我们的新房成交，3年时间缩水了30%，但二手房成交却在2023年创出了历史新高，占比接近4成。

　　开发商不拿地，新房供应急剧减少，加上大家对新房交付的极度不信任，仅存的需求都撵到了二手房市场。

　　新房与二手房加剧分化，好房子与差房子加大分化，这可能大城市比小城市更着急的原因。

　　县城和地市，先一步完成了出清，反正怎么刺激都翻不起来浪花，半死不活，也就那样了，一些稀缺的高品质房子，反而还有进城的、置换的、返乡的买单。

　　相比之下，大城市对二手房成交占比提高更恐惧。

　　因为大城市有更多的老房子，破房子，偏远无人的房子，有过剩的新城区基建，有巨量的土地供应难以消化，都跑去买二手了，新房怎么办？雄心勃勃的规划怎么办？

　　刚需托不住差房子，有钱人能托起好房子，那就让富人多出点力，把一手房给带起来，这是2024年大城市们打的算盘。

　　最后列几个数字吧。

　　克而瑞数据，在供地计划同比缩量13%的前提下，2023年重点城市实际土地供应完成率仅有46%，较2022年下降10%，远低于疫情前平均水平。

　　即使是京沪广深一线四城，实际供地计划完成率均不过半。

　　泥沙俱下，独木难支，小城市不行，大城市也不一定行啊。

　　我是蓝白，今天先聊到这，咱们下期再见。