同花顺-圈子

　　大家好，我是蓝白。

　　11月28号，央行行长在香港的讲话里，有3个关于房地产走向的观点：

　　1，新房的需求在下降；

　　2，分化。一二线稳定，三四线需求下降；

　　3，城市化在继续，租赁需求不断增加。

　　以后是二手房的时代了？小城市的房子算是凉了吗？更多人会选择租房？

　　怎么解读，见仁见智。

　　比如，大小城市分化这一句。

　　强的越强，弱的越弱，这个观点不新鲜，这些年，被大家说几百上千遍后，更显得无趣又乏味。

　　但是，同样的话，得分谁说出来。人不一样，观点的份量也不一样，立场更不一样。

　　中介房V天天吹的分化，是让你无脑去大城市买房，拥抱核心资产balabala。

　　央行说的分化，那是基于现在的新开工、一二手成交、土拍形势，告诉我们以后怎么演变，至于是租是买，是涨是跌，自己看着办。

　　今天想聊聊，我个人理解的，权威观点所说的“分化”，与平时我们听到的“分化”，有什么不同。

　　分化的背后，是买房需求。买房需求的背后，是人口流向。

　　这两年，围绕着人口的流动，有两种声音，总是争个不停：返乡派，和进城派。

　　有人说，大城市越来越难混，如今盛行躺平之风，身边的好多朋友都回老家了。

　　又有人说，人口明明都被吸走了，身边的同学朋友，全去了四大一线、省会和沿海。

　　其实，这俩都没错，是时间错了。

　　返乡派，说的是去年。

　　2022年，广东常住人口减少了27.2万人，这是有数据以来广东首次负增长。

　　北上广深，2022年，常住人口罕见的全都在减少。

　　与之对应的，是中西部人口回流。

　　云南，2021年人口减少了30.93万人，2022年人口增加了3万人。

　　江西，2021年负增长，2022年增加10万人。

　　而进城派，说的是今年。

　　前几天看了一份中金的报告，视角很独特，从北京、天津、上海、重庆四个直辖市的手机用户数、客运量、房租这些数据看今年人口流动的变化。

　　1，移动电话用户数，去年四大直辖市比全国其他地区要低，今年开始加速反超。

　　2，把公共汽电车、城市轨交、出租车、客运轮渡全加起来，都是对比2019年，四大直辖市2022年前9月降了41.5%，比全国35.1%的降幅还要低。但2023年前9月降了22.5%，比全国24.2%的降幅要高。

　　3，CPI的居住分项，其实就是房租啦（热知识：房价不纳入CPI），从一二线城市和全国的CPI居住分项当月同比来看：2022年，前者低于后者，2023年后，前者高于后者。

　　这说明啥？

　　时隔三年，大城市又张开了大口，勾着毕业生、农民工、白领、快递外卖、流水线工人、三教九流往里钻。

　　1996至2019年，中国城镇化率年均上升1.4%，趋势非常稳定。

　　但是，2020到2022年，属于是被外力打断的三年，无论是常住人口城镇化率，还是城镇就业占整体就业的比重，增长都明显放缓。

　　一边是人口重新涌入大城市，另一边是偏远小城的落寞。

　　今年开始，湖南、安徽、山西、青海、内蒙，为了减轻财政供养压力，都在推进人口小县机构改革的试点。

　　以青海玛多县为例，今年9月份完成了整合，机构由改革前的25个精简为20个，五个领域的执法队伍由5支精简为1支，“四人以下局”减少了8个。

　　山西15万人口以下小县数量不少，财政供养人员比例失衡，前后两批6个试点县（忻州市河曲县、临汾市浮山县、太原市娄烦县、吕梁市石楼县、晋中市榆社县、长治市黎城县），都在探索人口小县机构改革。

　　大家可能对人口小县没什么概念，说个数字就知道了。

　　在统计的1874个县域中，有546个县域常住人口在20万人以下，占比为29.1%。

　　东部地区，有46个县常住人口少于20万，中部地区有70个，西部地区多达389个，东北地区有41个。

　　第一财经的报道说，某个西部小县，总人口也就4万多人，但财政供养人数近2500人，全县总人口数与财政供养人员比例达到了16.9:1。

　　精简机构能省下多少成本呢？

　　今年山西娄烦县组织部发的工作总结里说：整合撤并33个单位，精简人员编制341名，下沉乡镇人员编制56名，节约人员经费3410余万元，运行经费约990万元。

　　人口重新向大都市流动，人口小县加速精简，镜子的另一面，是存量人口流动的“下台阶”。

　　原来的人口流动是什么？

　　三亚在虹吸黑龙江，南京在虹吸安徽，苏州在虹吸宿迁，上海吸华中，北京吸华北东北，广深吸华南。

　　省城在吸地级市，地级市在吸县城，县城新建的城区，又在吸老城区。

　　层级很明确，秩序很分明。

　　与之对应的，是县城和地市到处都在建的新城区、CBD、产业园区、高铁新城、人工湖。

　　可是，当分化开始加速，农村、人口小县、务工大县，都已经吸无可吸的时候，接下来该轮到了谁了？

　　那必然是更高能级的城市。

　　两个例子。

　　1，前段时间苏州偷袭武汉，带了一大堆硕博，包下高铁去苏州吃住玩全报销，落户找工作一条龙，武汉就算气的牙痒痒，也没办法。

　　2，青岛前几天发的政策，租房能落户，商用房也能落户，南京也发了租房能纳入积分落户。

　　特大城市，也急了。

　　以前不是端的姿态都挺高的么，本科以下不行，35岁以下不行，高级技工以下不行，一个个的事还不少。

　　我还是喜欢你以前桀骜不驯的样子，能不能恢复一下？

　　当特大超大城市都为了人口流入急了，太原怎么办？呼和浩特南宁怎么办？南昌兰州长春又该怎么办？剩下的几百个地级市怎么办？

　　城镇化率下降，人口流动如同“下台阶”一样，“缺人”的状态，会一级一级向高能级城市渗透。

　　现在是人口小县的裁撤合并精简，接下来，可能是中部县城的老龄化塌陷，进而演变成三四线地级市新城区的停滞，弱二线省会的各种造城规划收缩。

　　如果信奉了分化逻辑，不顾一切押注大城市房产，那就错了。

　　因为，你只意到中介们天天挂嘴边的“分化”，却没注意到权威观点关于分化的表述是什么：

　　原话说的是：“一二线稳定，三四线下降”。

　　唯独没有“上升”这个词。

　　哪怕城市化在继续，也只是会提升租赁需求，而不是买房需求。

　　这种正式场合的权威论断，都是字斟句酌才说出来的。

　　为什么说新房需求下降？看看土拍、新开工、销售额就知道了。

　　为什么说租赁需求上升？看看14号文相关的保障房就知道了。

　　同样的，说一二线稳，三四线降，就是没提上升，看人口流动就知道了。

　　1，人口只会朝少数几个城市集中。

　　南京的江北和江宁，够塞多少人了？郑州的常西湖新区，新经开区，白沙绿博，多少年都塞不满，某大神在沈阳和重庆套多少年了都，更别提太原、石家庄、贵阳这些地方了。

　　人口确实会向超大特大城市集中，但最终可能只有那么几个城市能受益。

　　纽约都市圈的人口数量，接近美国城市人口总量的9%；

　　即便是印度孟买，人口数量也要占到印度城市人口总量的6%左右。

　　高铁八横八纵，非但不会让中西部枢纽形成人口集聚，反而加速了人口流失。

　　中泰证券统计京沪高铁和沿江通道，两条线路的沿线36座城市中，有21座城市的常住人口占比都是下降的。

　　2，更重要的是，即便人口往大城市集聚，也无法像过去一样，带来爆发性的购买力。

　　按中金的统计，四大直辖今年的移动电话数，城市客运量，房租都高于全国平均水平，可今年大城市的成交和房价呢？

　　还是涨不动。

　　10月70城房价，新房京广深都在降，二手房京沪广深全线下跌，认房不认贷的效果已经散去。

　　华创固收的统计，11月17日-23日，30城商品房成交面积当周值，相比2019、2021年分别降了41%和29%。

　　这就是央行“分化”提法的另一层含义：

　　难以带来购买力的人口集聚，只会提升租房需求，只会托住房价不会像小城市跌的那么离谱，却无法带来更多的新房增购需求。

　　说人话就是：去大城市扎堆的人，也没钱啦。

　　至于三四线，蓝白觉得，未来的需求只有两块：

　　1，残存的周边农村的进城购房需求，这一块体量很小。

　　2，本地卖一换一，二次置业的改善房需求，比如当地富人喜欢住的人车分流，一梯两户，低密度社区。

　　这两种需求，其实都不是“增量”，而是地市县城内部购买力的“迁移”。

　　说白了就是：老破步梯房会跌到难以置信的低价，参考鹤壁与鹤岗。

　　为数不多的高品质新房，依然会承受“高房价”的骂名，被拿出来当靶子。

　　啥叫一二线稳定？

　　人是稳定的，你出门买火烧，能买到驴肉火烧，也能买到卤煮火烧，还能买到火烧夹凉粉，天南海北的老板换了一批又一批，总有人来人往。

　　啥叫三四线下降？

　　人是下降的，你出门想吃粉，螺蛳粉，拌粉，鱼粉，酸辣粉，老板说不干就不干了，门头空着几个月都没人租。

　　不管稳定还是下降吧，能涨的房子一定是极少数的，对绝大部分城市的绝大部分区域的绝大部分房子来说，都在慢慢与人口脱钩。

　　我是蓝白，今天先聊到这，咱们下期再见。