同花顺-圈子

　　大家好，我是蓝白。

　　我在B站的昵称是蓝白argentina，其他平台都叫蓝白观楼市，说实话我自己也觉得名字挺土的。

　　前几天，我公号收到了一个私信，很不满的说，“你现在除了楼市啥都观”，我看到忍不住笑出来了。

　　也收到了其他平台的通知，说检测到发文领域与认证的“房产创作者”不符，不够垂直，要取消加V的兴趣认证。

　　如果定位成房产号的话，这几个月的内容，确实有点跑偏了，关注这个号的衣食父母，大部分应该还是喜欢看房产相关内容，该聊还是得聊。

　　正好最近楼市也是大戏不断，风向又有了新变化，这一期聊聊我个人的一点点看法。

　　11月8号，央行行长在2023金融街论坛年会上，有几句很有指向性的话，比如：

　　1，必要时，央行还将对债务负担相对较重地区，提供应急流动性支持。

　　2，一视同仁满足不同所有制房地产企业合理融资需求。

　　3，少数高风险机构相对集中的省份，正在制定实施中小银行改革化险方案。

　　三句话，提到了三个问题：地方债，房地产，中小银行。

　　事实上，这三个问题盘根错节，互为一体。

　　开发商雷声不断，他们不拍地，卖地收入断崖，大基建背负的债务显露，地方的城商行农商行，就成了背锅的“钱袋子”。

　　三个问题互为因果，难解难分，说到底就是“化债”这两个字。

　　这一关，如果能用一到两年的时间迈过去，可以说是功德无量的一件事。

　　房地产是真正的内循环“周期之母”，新能源汽车、半导体、出口，要么利润微薄，要么还在猥琐发育，体量不够，现在难堪大任。

　　这一期不谈地方债和中小银行，行长关于房地产的表态，有两个背景：

　　1，房企正遭受新一轮更猛烈的质疑。

　　2，顶格金融会议对房企融资的定调。

　　第一个背景，我想先从万科聊起。

　　11月6号，万科开了个很特别的会，一众负责人全部出席，还有深圳国资委、大股东深铁集团共同出面。

　　为啥要开这个会？

　　过去一段时间，万科的境外债波动很大，25年和27年到期的收益率甚至能涨到50%，大家都知道，债券的收益率和价格是成反比的，市场有不少声音开始质疑万科能不能偿付。

　　这次深圳国资明确说了，动用一切手段应对，跟万科合作加速推进城市更新项目，盘活万科手里的投资性房产，交易额会超过100亿，组 织 市属国企认购债券，协调金融机构对万科的融资。

　　要钱给钱，项目合作，要融资给融资，还不行就直接下场把债券买了，这是要让市场看看什么叫有钱任性。

　　有人说，直接把美元债回购不就完事了么？

　　如果大家对2021年底的那一波房企违约有印象，融信、正荣、融创都回购了债券，后来金科、旭辉、建业、碧桂园也都回购了股份，但这些兜里没几个钢镚强行慷慨 出手 的房企，全都倒下了。

　　最根本的原因，还是房地产销售出问题了。

　　当购房者对期房的不信任持续增加，销售端没有任何起色，在一个系统性泥沙俱下的环境里，再去尝试消耗宝贵的经营性现金流，去维护境外债的信用，打肿脸充胖子，以至于无法覆盖1年内到期的短债，没有任何意义。

　　而且，万科这次被打压的债券都是25、27甚至29年到期的，明年到期的价格都很高，更没有必要回购，远期美元债的成交又很少，你这边刚准备好资金，美元这么强势又要消耗外汇，那边啪的一下很快啊就拉上去了，也是得不偿失。

　　还不如留在手里，稳健经营，到期该兑付就兑付，债券价格涨上去是早晚的事。

　　会后这两天万科股债的表现，就说明做空势力的“鸡贼”：你再强撑着回购，都不如国资大股东的坚定站台好使。

　　所以，万科这次更重要的，是一种姿态宣示。

　　这是国资股东以极其罕见强硬且坚定的姿态，支持一家房企。有业内说，这次参会还是深铁主动要求的。

　　为什么深圳国资对万科如此重视？

　　深圳国资将万科并表，万科的总资产、营收、利润总额，在庞大的深圳国资体系中，占比都超过了三成以上，有举足轻重的地位。

　　按个人理解，这场会释放除了强烈的信号宣示：你们以为万科是像远洋金地一样的干儿子？其实早已今非昔比，是根正苗红的“亲儿子”了。

　　毕竟，远洋金地的险资股东，碍于监管和财务投资的身份，前怕狼后怕虎，有些束手束脚，而且跟深圳国资这种实力的股东比起来，也不是一个级别的。

　　想想几年前的宝万之争，如今姚老板被欠薪打工人暴揍，深铁雪中送炭的力挺，世事无常啊。

　　万科，是市场对房企信任危机的一个侧面。

　　从2021下半年到现在，房企的雷，从恒大融创这样的高杠杆房企，迅速向其他全国性民营房企蔓延，本来以为今年会好过一点，没想到，过去几个月，随着碧桂园这样的巨型房企，远洋这样的混合所有制房企都躺下了，怀疑开始向金地这样的标杆房企传递。

　　再这么下去，地方国企开发商，乃至央企开发商都会被传染。

　　如今，连房地产最后的底线万科，都要出来用真金白银的强硬姿态给信心，这种事放到3年前，简直是不可想象的。

　　这一场持续两年多的房企风波，简直是活生生的教科书素材。

　　金融挤兑的恐怖之处就四个字：“自我实现”。

　　不管报表多好看，业务是不是亏损，以后会不会违约，只要市场开始怀疑，就会争前恐后的抽贷、卖出、要账，挤兑潮发生，接下来它就一定会亏损违约。

　　迅速传染，自我加强，死亡螺旋。

　　或者我们可以叫做“预言自证”：预期不利情况的产生，就会促使人们选择导致该结果的行动。

　　现在，楼市来到了比恒碧融出事更关键的时刻。

　　如果说恒大融创碧桂园为高杠杆扩张吞下自己种下的苦果，但金地乃至万科这样的标杆房企，他们的做事风格，公司治理，行业地位，对信心的冲击，和恒碧融完全不是一个概念。

　　行业恶性事件，对身处局中或局外的所有人，都没有任何好处。

　　深圳国资坚定的给万科站台，这道金牌护身符让市场消除了疑虑，尤其是那句“万科背后是深铁，深铁背后是深圳国资”，掷地有声，不禁让人感慨“有妈的孩子像个宝”。

　　现在仅存的规模房企里，招蛇保利华润中海这些央企稳坐钓鱼台，背靠大树的绿城，还有地方国资的华发越秀日子也不错。

　　但混合所有制的金地风声鹤唳，硕果仅存的新城龙湖靠商业在输血。

　　这就是现在楼市颇为尴尬的地方：房企想打破“预言自证”怪圈，就必须要有强有力的“爹”护短才行。

　　如果剩下的这些开发商，只能靠找个“好爹”的方式才能阻断市场疑虑，那只能托住楼市不进一步滑向谷底，却无法解决上面我们提到的根本问题：

　　购房者对期房的严重不信任。

　　10月百强房企销售额4437亿，同比下降27.7%，1-10月降了13.9%。

　　这可是对比2022年的数字，这可是四限放开、存量房贷利率下调、首套降到4%以内的数字。

　　中华招保万龙这几家加起来，全国几百个地市，又有多少房子在卖？

　　现在进售楼部之前，都要掂量开发商的成色。

　　中介置业顾问吹的天花乱坠，买房的只需要回怼：是民企吗？民企不考虑。城投开发的？城投也不考虑。

　　全国知名又咋了？恒大碧桂园知名不？大股东背景深又咋了，金地远洋大股东厉害不？

　　你就说是不是央企吧！哦，咱们这个城市没央企的盘啊，算了还是不买了。

　　更细思极恐的是，如果连万科都能被怀疑，谁又不能被怀疑？

　　今年前三季度，国央企的发债总量，占比近九成，而整体融资成本，比民企低了2.15个百分点。

　　此时，需要有更强力的手段，自上而下的介入，让市场各个参与方，银行、地方、供应商、购房者们都相信：不同所有制房企是一视同仁的。

　　所以这里要聊到第二个背景，前几天开的金融工作会议。

　　从1997年以来，至今共召开5次，规格有多高，大家搜搜就知道了。

　　这回第一次提到了房地产，我个人觉得有两个重点：

　　1，健全房企的主体监管制度和资金监管。

　　大部分停工楼盘，都是因为预售资金监管不力造成的。

　　都是买“楼花”，但我们的期房，并不是购房者按工程进度支付款项，而是交房之前，网签之后，就把钱都交了。

　　定金、首付款、银行发的贷款按理说都得专户专管，按工程进度，按比例拨付。

　　开发商找到垫资施工的建筑商虚报工程进度，虚开发票，银行一看手续齐活，甚至说大家都心知肚明，提前把预售监管资金套出来。

　　套出来的钱可能又去拿地了，也可能去还债了，也可能给员工发工资了。

　　行情好的时候都是这么玩的，反正房价一天一个样，借新债还旧债，高负债多地块滚动开发，集团拨到项目上不会影响交房。

　　一旦房价下跌，存货减值，建筑商供应商讨债，银行抽贷，信托追债，各路人马开始挤兑，专户里的资金又被掏空了，结果就是：

　　公司倒了，房子也交不了，烂摊子留给社会。

　　以后的预售资金监管，一定是极其严格的。

　　第二，就是央行表态的缘起：一视同仁满足不同所有制房地产企业合理融资需求。

　　这个会是10月月底开的，我们看11月有哪些动作：

　　1，11月7号，央行、住建部、金管总局、证监会四大部门联合召集了几家房企座谈，参会的有万科、保利、华润、中海、龙湖和金地。

　　万科得到更高层面的重视，龙湖和金地更是亮点。

　　剩下的民企怎么办？

　　2，同一天上证报的报道，“第二支箭”将支持新城、美的、卓越等民企发债，同时龙湖、金辉、华宇、新希望也在推进。

　　这基本上把央企和地方国资之外的，现存的混合所有制房企、民企全都覆盖了。

　　三支箭，第一支是信贷，第二支是债券，第三支是股权。

　　之前第二支箭都是靠中债增信，开发商需要拿出抵押资产反担保。

　　龙湖的天街，新城的吾悦广场，既能找银行做物业贷，又能做抵押增信发债，所以去年这两家都能发出来，美的有个好爹，接下来这几家的中票大概率是稳的。

　　再做一个联想，11月3号证监会债券部有关负责人的表态，“稳妥化解大型房企债券违约风险，把公开市场债券和非标债务“防爆雷”作为重中之重。”

　　接下来，房企合理额度，用于保交楼的定增审批，也可能会加速，股民也要出力啊。

　　开头说了，想解决房地产、地方债、中小银行这三大问题，房地产是核心，开发商又是关键的一环，如果任由房企“自我实现”的挤兑，后果难以想象。

　　想稳住房企这一端，一靠销售，二靠融资。

　　销售，只能等这一波竣工高峰过去，用漫长的休养生息来缓慢恢复，不少城市的房子，就此一蹶不振也有可能。

　　融资，只能靠静脉注射的方式，中票、定增、物业贷、REIT，各种手段输血给正常经营的企业。

　　至于已经倒下祭天的房企们，那就是捂着鼻子收拾他们霍霍出来的残局，熬过2024的竣工大年，确保期房都能交付。

　　信心才能像刚发芽的小草一样从土里冒出来，开发商才敢重新拍地，地方债务和中小金融背负的压力才会缓解，各地的保障房才有动力有财力去建，用巨量的供应把“商品”和“保障”两条线搭建好，消除下一代的住房焦虑。

　　转型，从来不是说说那么容易。

　　病来如山倒，病去如抽丝，现在给剩下的民企伸出橄榄枝，只是万里长征第一步，时间才是最宝贵的。

　　我是蓝白，今天先聊到这，咱们下期再见。