同花顺-圈子

　　老潘说

　　未来1年，将是地产行业洗牌出清的关键1年。

　　也是房企“剩者为王”的关键1年！

　　这一轮调整能“剩下来”的民营企业，既是懂自律的，又是有真实力的，他们必将迎来下一轮春天！

　　调控政策努力去周期，去波动化，但楼市周期市特征改变不了，现在应该是最痛时候已过，50强几乎20多家都爆雷了，该爆的都爆了，就连8月国常会已经以周为单位召开，救经济，反复督促地方用足政策工具箱，关切之心显而易见。

　　曾经，楼市6月环比大涨后，地产人信心起来了很多。

　　彼时，郁亮也表态房地产市场已筑底，绝对一个信心增强剂，股市也大涨，但市场在7月、8月又在下滑，8月业绩会上郁亮再次坚持说，市场是过度收缩，他依旧坚持市场已经筑底判断。

　　同样，莫斌说明年6月30日应该回到正轨，回暖，碧桂园做的资金压力计划测试都是到2023年6月30日。

　　前天，老潘访谈某30强民营房企总裁时，他判断明年3、4月预计楼市回暖。

　　与此同时，香港地产大亨、新世界集团行政总裁郑志刚表示，中国房地产市场已经见底，新世界集团计划明年在土地上投资100亿元人民币。

　　眼下，疫情深圳成都等反复且严峻，经济大环境依旧承压，老百姓收入预期依旧不佳……困难和信心，短期依旧很难改变！

　　好在刚出炉的楼市8月数据，龙头房企给行业增色了。总结起来就是一句话——即央企已领先筑底企稳，国企次之，优秀民营房企也得到改善。

　　具体看最新8月数据。50强房企总销售收入3571亿元，同比下降31.7%，但较7月同比增速-43.9%出现回升。

　　回升了就是好消息，而且本来7、8月就是传统的楼市淡季。

　　拆细看，8月数据50强房企也出现分化，据雪球数据

• 其一、央企改善最明显，2022年首次出现单月同比正增长，增长6.4%。

• 其二、国企改善也不错。国企继续维持同比负增长，仅下降12.5%。

• 其三，50强民企负增长49.6%，但50强民企增速较7月有所回升。

　　整体看，20强房企中，华润、招蛇、金地、龙湖、金茂、建发、滨江、铁建和华发实现了同比正增长。整体以央企牛逼为领先筑底回稳。

　　其中华润连续三个月同比正增长，而龙湖和滨江等民营房企都出现了较大程度的改善。

　　市场依旧不乐观时，8月也看到头部房企率先筑底回温的信心，在这样一个背景下，雪球平台针对著名投资人滇南王进行了访谈，很多观点很有启发，分享给更多地产人！

　　来源：雪球

　　[1问] 郁亮说在行业的冬天里，关键是能做到生火取暖，请问，您是怎么理解这句话的，火，指的是什么？谢谢。

　　[答] 滇南王：地产行业的生火起暖，这个火，关键就是企业的资金。

　　地产是一个重资产行业， 没有资金支持，很难健康发展下去的

　　[2问]请问，房地产市场筑底了，这个恢复是缓慢和温和的过程。这个 过程如果有标志性的事件或政策，您认为会是什么？

　　[答] 滇南王：两大标志时间

　　一是曾经的行业龙头恒大出问题后，涉及的项目怎么处理，目前主要就是保交房；

　　二是是否会出现新的一轮并购潮，大家随便看看，全国各地有多少房地产企业，地产企业不是太少，而是太多，这不利于资源的高效利用。

　　并购事件会成为一个新的方向标！

　　[3问] 请问老师，现在是不是只能买国有控股的地产企业了？现在布局是不是还属于左侧？

　　[答] 滇南王：在我体系里，没有区别对待，要看企业的实力，要看具体的行业。

　　比如消费行业，牛的企业大部分都是私企，金龙鱼、双汇、海天都是如此。

　　但是地产行业，需要大量资金支持，这就需要有稳定的资金来源。

　　对于看好的企业，不管是左还是右，至少多花一点时间而已，关键是标的要判断对！

　　[4问]请问老师，如果按这样的销售数据，老师预估房地产基本面修 正的时间大概需要多久呢？

　　[答] 滇南王：地产行业，其实现在关键点是疫情的控制程度，疫情稳不住，物流不顺通，材料成本很贵，即使开发，也没多少利润，而且开发出来，未必就会有消费市场。

　　但是现在能活下去的企业，必将在下一轮发展中占据优势，至于时间，我感觉最困难的时候已经过去，即使没过，也不远了！

　　[5问]请问老师，在目前社融数据相对比较差的情况下，老师认为房企在Q4会有向好的预期么？

　　[答] 滇南王：房企的业绩，其实波动是最大的，原因就是仓控性非常强，项目结算，可以上半年， 也可以下半年，可以三季度，也可以四季度，还可以一季度，所以对于地产，不要看一两个季度，要以年为单位，是看三年还是五年，这样就比较好理解了！

　　[6问]一线城市还会接着涨吗？今年明年后年，什么时候买合适？

　　[答] 滇南王：曾听一个朋友说过，买一线房，就相当于买中国经济的未来。

　　其实回头看这么多年，一线房的房价增长和经济增速差不多，未来十年，我个人更倾向股权投资，实物资产投资的弊端，遇到经济放缓的时候最明显，而且变现也不容易！

　　[7问]最近保利地产市值超过了万科，其内在逻辑是什么？

　　[答] 滇南王：两个原因：一是背景不一样，一个央企和一个国企，从全国的资源看，还是有很大差 别的，二就是预期不一样，两家现在变成200多亿净利润的企业，央企背景的保利想象力更大，但是历史诸多数据，万科的市值大部分时间都是保利之上的！

　　[8问] 最近看到家乡很多楼盘搞促销，请问现在适合入手刚需买房还是再等等，到12月？

　　[答] 滇南王：刚需买房，两个建议：

　　一是能越早买越好，买后早娶妻早生子比什么都强！

　　二就是能力条件下，房子越大越好，这样省得以后有孩子觉得小，还要再换房，这个时间成本和装修成本影响很大。

　　三就是如果工作稳定，能多贷款就多贷款，现在的贷款，看似很多，等过几年收入多了就不觉得多了；如果工作不稳定，能少贷款就少贷款，这样以后即使出现波动，也不影响稳定生活！

　　[9问]普通人，还能投资房产吗？

　　[答] 滇南王：普通人，未来不要投资房地产。

　　普通人值得投资的只有两个：

　　一个就是自己，把钱拿来好好的学习提高，开阔眼界，让自己未来有能力把握更多的机会，

　　二就是投资孩子，让孩子多接触生活，多接触大自然！

　　房子只是一个保值的工具，不是一个增值的工具。

　　未来，买房挣大钱的时代过去了！

　　[10问]如何看到房企重组概念？

　　[答] 滇南王：地产研究，我相信守正出奇，笑看最后的，一定是那些有实力的企业。

　　至于重组，我也不知道，重组概念感觉最终还是挣股市的钱，不是正道，所以研究很少，也不太熟悉！

　　[11问]请问，在买房信心缺乏的当下，政策宽松，需求回暖，房企盈利反转出现的时间点大致在什么时候？

　　[答] 滇南王：十多万亿的地产行业，如果按照净利率10%，利润至少是万亿以上，如果净利率 是5%，利润至少5000亿以上，即使净利率是1%，利润也是千亿以上，大环境越不好，净利率越低。

　　所以最好的指标，就是看净利率什么时候回暖？

　　眼下关键还是要看疫 情，现在就是躺平的时候，慢慢熬吧！

　　[12问]请问如何看待华侨城的利润严重下滑？

　　[答] 滇南王：华侨城作为一家全国性的央企控股文化平台，那么多华侨城，最近几年净利润100亿 附近，现在市值440亿，这种企业，这么多核心资产，没什么好担心的，熬过去就是柳暗花明！

　　对民营房企剩者为王，市场逐步筑底，你怎么看，欢迎留言告诉我们。