同花顺-圈子

　　行业深度洗牌

　　房地产价值链正快速开启“2大进化”

　　昔日投资，开发，运营、服务4个一体化模块正在加速分离

　　其一、投资与开发，正在分离

　　其二、运营服务航道，加速崛起！

　　老潘说

　　这2年，房地产深度调整。

　　尤其头部房企加速第二曲线布局，爆雷房企收缩求生，虽然目的都是为了活下去（爆雷房企），活得久（第二曲线），但也正是在这一轮脱胎换骨，变革重生中，我们不经意间发现，整个房企的商业模式、房地产价值链，竟悄悄完成了初步的进化和新生！

　　通俗的说，传统房地产F4模块，终于被一一拆开了！

　　即过去20多年大陆房地产，一直采用香港模式，即“投资，开发，运营，服务”4个模块是一体化集成模式，这个模式在房地产上升期组合在一起，可以效率最大化，协同沟通成本最低，能够最大化抓住行业红利，应该说，F4一体化模式，是有历史价值的。

　　但如今，房地产发展进入新阶段，一则地产开发赛道进入下行长周期，二则宏观调控反对开发商过度重资产，三则基于运营，服务的轻资产模式更能在眼下活下去，且能长期规避地产调控，穿越周期，四则爆雷民营为保留团队，不得已纷纷拆分职能变身市场化公司求生……最终，来自政策，市场，行业，企业等多方面的调整，最终让房地产F4模块，开始一一拆解。

　　昔日职能化走向今日公司化。

　　昔日香港一体模式，走向美国专业细分模式！

　　具体看，传统开发商F4一体化模式即投资，开发，运营，服务各自拆分，群体上演“公司化、独立化、专业化、市场化，资本化、规模化”的大变身。

　　在这种或主动或被动转型趋势下，房地产土壤上一大批新兴、新命名 的“代建公司，运营公司，服务公司”纷纷成立。比如开发团队变身代建公司了，比如设计职能部门变身设计公司了，比如HR职能部门变身人力资源公司了。

　　在各细分赛道中，一些拆得早，能力强、成长快的头部企业也逐步上市，更加刺激了其他传统房企纷纷拆解F4。典型比如代建赛道绿城管理第一股的上市，就更加点燃了房企代建公司成立的热潮！

　　今天老潘回头看，房地产模式这2年变化的速度，已经超越了我们的预期。

　　短短2,3年间，房地产价值链就迅速被拆分，虽然模式巨变，还将继续进化，但从眼下这2、3年来看，传统开发商模式，已初步完成2大根本性进化！

　　进化一：投资、开发分离。

　　一方面超过60多家代建企业纷纷成立，这是供给侧；

　　另一方面，代建投资方越来越多。比如AMC金融机构，城投方，政府保障房，中小房企业主等，他们手中拥有众多类型的土地资产，他们急需委托专业代建企业进行变现、创收，赋能，这是需求侧。

　　供给侧有能力，需求侧有诉求，所以代建市场一拍即合！

　　进化2：单一住宅开发玩法，被众多头部房企纷纷抛弃，相反，加快运营、服务等经营性业态规模化发展，开始成为万科，龙湖，华润等头部房企新趋势。

　　一个被行业忽略的重要信号是——前瞻布局经营性赛道的“华润，龙湖”，两位标杆房企在2023年上半年非开发赛道即经营性业态的利润，已占据集团利润总额50%左右。

　　从一半利润占比看，今天华润，龙湖的战略转型，已取得一定标志性胜利，也算是为行业第二曲线转型，率先打了一个样！

　　来源：全球房地产模式 贝壳研究院

　　来源：明源地产研究院

　　part 1 拆解2个进化

　　首先，投资开发分离后，代建赛道以在肉眼可见的速度，正在结构性崛起。

　　眼下，地产凉了，代建火了。

　　数据说话。

　　这几年住宅新开工面积在持续下降，尤其今年前7月，全国住宅新开工面积相较2020年已经大降60%，整体已经回到2007年规模水平。但于此同时，代建行业却连续5年增长，管理面积从4705万平米涨到了1.1亿平米，年均增速高达18.6%。

　　显然，代建正在结构性崛起。

　　其次，60多家房企加速度涌入和提速代建。

　　过去3年代建企业数量节节攀升。比如从过去20家，30家，到如今23年最新数据，全行业已有超60家代建企业进军代建赛道。比如低调做代建多年的华润置地最近也在策划成立代建公司子品牌。

　　民营房企进军代建更是火热。

　　这2年从开发赛道挤出的产能，不少都流入了代建赛道。数据上看，目前TOP30代建企业种，民企占比高达67%，国央企仅占23%，基本属于7:3格局。

　　爆雷民企基于保留开发团队和寻求更多现金流2大诉求需要转型轻资产代建，城投拿地之后由于大部分缺乏专业开发能力也迫切需要代建服务商，十四五日益增长的政府保障房巨大代建诉求，以及AMC、银行等金融机构需要对土地资产盘活的代建诉求……最终加速了地产行业，投资和开发的分离。

　　其三，头部代建企业增速惊人，订单大增。

　　比如立志要做中国最大房地产开发服务商。连续7年保持22%以上市场份额的代建一哥绿城管理近期坦言：“现在最大的压力点，是订单足够，处理订单的能力不够。”。通俗的说，就是订单多到接不过来了。

　　事实上，2023年上半年，绿城管理以1727万平方米新签约规模位列行业首位，较去年同期增长30.6%！

　　同样，规模稍小的代建第二股中原建业，上半年也迎来超大订单增长。

　　6月，中原建业新签合约面积同比大增490.8%。整个2023上半年看，中原建业新增合约面积523.82万平米，同样暴增369.1%。

　　与此同时，在2023年上半年，我们更鲜明看到，TOP5头部代建企业新增建筑面积占据全行业高达66%！

　　其次，行业第二个显性进化是，头部房企为了穿越周期，规避住宅调控，纷纷提速和加快运营服务等经营性业态发展。

　　龙湖一个新打法就是，为应对销售阻滞，龙湖开始通过以租代销的方式来带动一些商办类产品的去化。其他一些头部房企，也基本都有类似的措施。

　　一些开发商，在销售市场冷淡的情况下，为了避免资产贱卖，将手中的开发项目销售至一定阶段，还清项目负债后，剩余房源全部转为自持运营，进军租赁运营赛道，实现资产的保值增值。

　　存量物业运营，已经成为房企重要的安全垫。

　　上半年，华润置地虽然开发销售型业务的营业收入、利润表现及毛利率指标均处于负增速状态。但依然实现了净利润160.59亿元，同比上涨26.6%。其中，最大的贡献就来自于非销售型的经常性业务，尤其是万象系购物中心。

　　目前来看，开发赛道加速下滑的同时，代建、长租、商业、康养这些挣小钱、慢钱的多元化赛道，反而开始获得发展的机会。

　　part 2

　　代建赛道崛起

　　规模战优先

　　行业中速成长，头部企业高速成长

　　虽然说，房地产整体投资萎缩，必然会影响到代建行业。但是，目前来看，代建行业渗透率快速提升，很大程度上减轻了这种影响。

　　上半年，房地产新开工面积同比下降24.5%，同时，代建行业上半年的新增管理面积却依然上涨了11%，规模继续扩大。

　　如果按照欧美代建模式20-30%的渗透率来计算，目前的代建规模还有3倍的增长空间。因此，虽然说进入到代建行业的玩家越来越多，但是显然蛋糕的增长速度，依然能给企业比较可观的回报。

　　但是，代建行业也逐渐呈现出几个特点。

　　特点1：集中化程度高，且头部代建企业增长快

　　上半年，规模最大的4家代建企业，新增签约面积已经超过第5名到第30名的总和。

　　规模最大的绿城管理，上半年收入15.49亿元，同比提升23.1%；归母净利润4.74亿元，同比增长31.3%，呈现出强者恒强的趋势。

　　中原建业也同样出现了业绩反弹，今年销售额预计会超过300亿，到24年可能将冲击历史最高水平。

　　和地产开发相比，代建属于微利行业，必须做大规模，发挥规模效应。因此，目前头部企业依然在加速扩张的步伐。

　　一是拓展业务流量入口，探索全新业务领域。

　　绿城管理在上半年业绩发布会上，就明确提出要发展浙江省以外的区域，以及介入部队军改房领域等以前没有人探索过的领域，打开业务边界。

　　同时，在爆雷时代，要处理好“保交楼”这类纾困型的风口代建业务。

　　二是采取加盟和合伙人模式，快速做大规模。

　　代建业务本质上是专业和服务输出，最大的瓶颈就是团队和人才。

　　因此为进一步做大规模，目前头部代建企业基本都采取了“直营＋加盟”的业态转变。

　　2022年12月，中原建业成立了合伙人理事会，今年上半年签约面积增长，很大程度上，就是得益于合伙人模式。

　　中原建业的合伙人模式，就是中原建业在每个城市寻找战略合伙人。合作之后，这些城市合伙人在各地市发挥自身行业资源进行签约，加速业务扩张。中原建业则通过信用和融资手段，为成员企业打通项目库、资金库，嫁接资源，整合双方资源，实现利益共享。

　　绿城管理的加盟模式，也是通过吸纳伙伴加盟，来提升订单处理能力。绿城提供品牌、规模优势、信用赋能，吸引行业资源加入，不需要进行收并购，就能实现规模的快速扩张，也可以让商业模式变得更轻！

　　特点2：政府、资本代建成为超级增长点

　　根据绿城管理的半年报，上半年，新拓代建项目1730万平方米，同比增长30.6%，其中政府、国企及金融机构的委托占比，已经达到8成。这部分的代建费，预计将达到新增业务的75.2%。

　　可以说，政府、资本代建业务，已经成为绿城管理的“业绩底仓”。

　　同时绿城管理甚至开玩笑，把保交楼代建业务称为当前的“风口业务”。

　　7月24日，绿城中国、绿城管理分别与四大AMC之一的长城资产、长城国富置业签署战略合作协议，在地产不良处置领域进行战略合作。

　　特点3：战略分化：头部代建企业都在打造各自的核心竞争力

　　作为专业输出型的业务，基于企业擅长的业务领域不同，代建企业目前也形成了不同的核心竞争力。比如

　　绿城政府类，金融资产类代建占据了7、8成；

　　中原建业在河南区域内形成代建的区域绝对领先。

　　金地管理背靠金地集团旗下多元业务协同，在商办类项目代建领域遥遥领先。

　　朗诗和当地聚焦绿色建筑代建为差异化竞争力

　　龙湖龙智造给自己的标签是TOD+数字科技

　　以龙湖为例，龙湖在去年8月底的中期业绩会上才首次推出自己的代建品牌——龙湖龙智造。仅一年时间，龙湖龙智造已累计总建筑面积超900万平方米，进入到代建第一梯队的行列。并形成了3大特色领先优势。

　　优势1：TOD开发。提供顶层策划设计、城市经营视角形态规划，以及复杂的TOD复合链接、运营逻辑的整体解决方案。在这类项目中，龙湖具有很强的经验优势。

　　优势2：商办、住宅类项目。既包括项目定位、产品研发、开发建造，也包括运营环节的综合思考，在前期快速呈现项目最佳的产品、成本、计划及收益测算，实现整盘价值最大化；

　　优势3：园区类项目，也就是服务于自用办公、产业园、高校园区等业主方。你会诧异看到，龙湖当下很多代建项目委托方都是“政府部门、高等院校、平台公司”。如广东省潮州市自然资源局、清华大学、北京大学医学部怀密校区、中铁城投集团、成都文旅集团等。

　　与单一住宅代建、商业代建不同的是，华润置地的代建优势是聚焦政府代建下的降维竞争，即站在城市市政综合代建的顶层高度，去进行城市片区统筹代建模式。

　　例如，今年成都举办第31届世界大学生运动会，所使用的一场三馆，就是由华润置地给政府代建。并且还成都承担了周边整个东安湖片区的整体城市规划、重大公共设施建设和产业规划设计。

　　目前华润置地在这类场馆代建上，基本已经具备不可动摇的优势。

　　part 3

　　经营性业态，逐步崛起

　　龙湖已从一家开发公司转型为一家资产管理公司

　　随着开发赛道萎缩，房企过去布局的多元化赛道，逐渐开始承担起业绩主要贡献者的角色。

　　例如，龙湖这些年商业地产在明显提速。

　　龙湖从2015年开始网格化布局做商业，在手已经有141座商场，并且，在过去几年，又进入商管轻资产赛道。推进投资轻重并举，进行运营能力的输出。上半年，龙湖新增运营的5座商场中，就有2座为轻资产运营，大大加速了商业的网格化布局。

　　同时，龙湖布局的长租公寓赛道，也已经发展出4条成熟产品线。

　　根据中期报，龙湖上半年，经营性业务贡献的利润规模达到122亿，已经占到集团总利润的一半左右。弥补了开发赛道下滑带来的利润缺口。

　　可以说，龙湖已经从一家开发公司，转型为一家资产管理公司。

　　无独有偶的是，华润置地2023年中期财报首次明确——将除开发销售型业务外的业务统称为经常性业务，而且华润置地2023年上半年经常性业务也以25.1%营收实现50%左右利润占比。

　　在长租公寓赛道，一些品牌力和运营力较强的头部企业，也开始向轻资产模式转型。例如，分散式长租公寓的龙头老大——自如，就推出了“增益租”模式。尝试实现从“二房东”到“资产托管”的角色转换，向轻资产模式转型。

　　全球房地产模式对比看，在轻重并举模式下，企业依靠运营能力和服务能力赚钱，成为大型优秀运营商和服务商。国内标杆房企这种成长之路，已经和海外成熟市场越来越类似。

　　即围绕着地产空间，在空间建造、空间运营、空间服务三个维度上，都拥有巨大的市场空间，最终凭借专业的能力和品牌，也能成就不同赛道的龙头房地产企业。

　　▽房地产价值链及海外成熟企业代表

　　图片来源：贝壳研究院

　　相较于传统开发商全周期、一条龙的大开发模式，这样的泛地产、多样化企业生态，更符合今天中国房地产企业的战略转型与突围。

　　房企，现在要做的，就是在这个终极地产生态和价值链中，找到适合自己成长的模块，并培育自己差异化的竞争优势和专业能力。否则，在行业大转型、企业大分化趋势下，房企一旦战略模糊，定位错误，最终将可能丧失未来生存空间。