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　　今天终于有空写一写《求是》关于房地产的文章。这个文章我读了好几遍，怎么说呢？好久没有读到过这么掷地有声、又有见识的文章了。

　　大家都知道《求是》是党中央机关的核心理论刊物，是最高思想层面的传递和表达。所以，这篇文章完全可以看做是决策层对房地产最真实的认知。

　　今天我们不带任何情绪，只读文章进行拆解，来详细看一下从决策层的角度对房地产的认知。

　　首先，文章开篇就对当下的所有事实直言不讳！

　　第一句就直接指出了当下的房地产销售和价格出现较大幅度回落，对实体经济的需求端、资产负债表的资产端和金融机构的负债端产生了较大影响。

　　接着官方定义房地产带有显著的金融资产属性，所以牵一发而动全身。

　　前几年，舆论还比较宽松的时候，我们直播的时候一直在强调一个观点，就是房地产最大的问题是绑定了整个社会的信用。

　　我们只要想一想从地方政府的核心收入土地财政到居民和商户的抵押贷、经营贷，就会发现，这个社会的资金流动基本都是绑定在砖头之上的。这基本成了国内货币传导的核心机制。

　　所以，房地产下行后，这个信用链条断了，货币传导机制也断了，所以我们能看到居民借款走低的趋势。

　　在这种情况下，《求是》给出的结论是，切实改善和稳定房地产市场预期，为国民经济平稳运行提供有力支撑。

　　切实改善预期，这也是这篇文章发表的目的。

　　但是改善预期，必须是在全面辩证地认识到当前房地产市场面临的形势的基础之上。

　　这个形势是什么呢？

　　《求是》给出了盖棺定论，一句话：传统房地产发展模式已经走到了尽头。

　　原因有几个：

　　1、从1998年实行房地产商品化市场化改革，再到2003年进一步深化房地产市场化改革，20多年来，到2024年底城镇人均住房建筑面积达到41平方米左右，户均住房超过1.1套。

　　所以，缺房时代已经结束了。

　　2、国内住房的增加，有一个很重要的先决条件是城镇化。如今，国内的城镇化也从快速增长期转向稳定发展期，城市发展从大规模增量扩张阶段转向存量提质增效为主的阶段。

　　所以，大规模城市化的时代也结束了！

　　这是从供需层面来理解国内房地产的两大核心标准，所以，在2023年7月的中央经济工作会议中，第一次提出了我国房地产市场供求关系发生重大变化，出现局部供过于求情形。

　　接下来，《求是》从需求层面，总结了当下房地产的两大形势：

　　一是住房总量短缺转为总量基本平衡、结构性供给不足，特别是保障性住房相对不足，新市民、青年人住房负担较重。

　　一句话总结就是买的起房的都买了，甚至不止一套；买不起房的就是买不起，所以要给他们提供保障房。

　　二是居民需求总体上从“有没有”向“好不好”转变，对提升居住品质愿望更为强烈。

　　这是需求端的重大改变，也是政策再三提出要发展高品质住宅的核心原因。

　　因为这就是市场最核心的需求。再联系最近的市场销售数据，你会发现K型分化日趋明显。

　　郑州最好卖的房子，全是四代宅；

　　上海卖的最好的房子，全是核心区的最贵的高品质住宅；

　　深圳也是这样；北京也是这样；杭州也是这样。

　　这两大形势就是从2023年底开始不断提出的住房双轨制：80%的保障房+20%的高品质商品房。

　　接着，《求是》反驳了坊间不断在提的房地产在国民经济中的重要性下降了，直接指出这一论点是错误的。

　　房地产产业链条涉及钢铁、水泥、家电、家具等几十个上下游行业，对投资、消费、就业等关键经济指标均有显著影响，仍然是支撑国民经济的基础产业。

　　有一个重要的数据是，2024年，我国房地产业和建筑业增加值占国内生产总值的比重合计达13%，直接带动就业人口超7000万人。

　　所以，机构预测，我国城乡每年新建住宅规模应在1000万—1490万套之间。如果按照100平一套的标准，每年就是10亿平方米的销售额。

　　《求是》进一步阐述，虽然在2024年人均居住面积到了41平方米，但是减去公摊的话，只剩下35平方米，这样就和发达国家相比有了一定的差距。

　　还有就是，目前仅城镇范围就积累了约350亿平方米的住房存量，按照每年房屋折旧率2%估算，会创造出约7亿平方米的更新替代需求。

　　除此之外，还有人口依旧像城市流动，以及以小换大需求等等，总之就是住房市场的年需求是稳定的。

　　最后，《求是》定调房地产市场健康稳定，关系我国经济大盘稳定。并指出了接下来的几个基本原则：

　　第一政策预期上，政策力度要符合市场预期，政策要一次性给足，不能采取添油战术，导致市场与政策陷入博弈状态。

　　这一条真是一针见血，也是从2022年救市以来的最被诟病的地方。救市当如战场，一鼓作气、再而衰、三而竭。

　　这几年就是犯了这个问题。

　　第二，供给端要严控增量、盘活存量，鼓励收购存量商品房主要用于保障性住房等合理用途，同时有序推动“好房子”建设。

　　这个前几天我们刚写过稿子，我当时说的是这个决策很精准，也非常重要，如果严格实施，那么新房市场可能在2027年初，就可能会有转机。

　　总之，从12月经济工作会议开始，我们明显的感觉到高层对楼市的认知有了新的突破，如今《求是》这个稿子，让我们系统的看到了思想层面的深度和高度。

　　这一切，对2026和2027年的政策走势，将有直接的影响。