同花顺-圈子

　　8月31日，中国人民银行、国家金融监管管理总局发布《关于降低存量首套住房贷款利率有关事项的通知》和《关于调整优化差别化住房信贷政策的通知》。两个文件重点明确了新政如下：

　　一、存量房贷：降低房贷利率下限 首套房贷调降政策划重点

　　适用人群：一是贷款发放时按首套房政策执行的贷款；二是贷款发放时并非借款人首套房，但后续当地政策调整为“认房不认贷政策”，或者借款人后续出售了其他住房，导致目前借款人的实际住房情况符合“首套房认定标准”的。

　　调降方式：借款人可向承贷银行申请用新发放贷款置换存量贷款，或者和承贷银行协商，变更合同利率。

　　调降利率：借款人可以和银行自主协商，但不能低于原贷款发放时所在城市的首套房贷利率下限。

　　调整时间：自9月25日起

　　特别注意：

　　1、依然不能转按揭，借款人只能和原承贷银行协商存量房贷调降方式。

　　2、存量贷款置换，新发放贷款只能用于偿还旧房贷贷款，仍为房贷合同。

　　3、存量二套房利率不在此次调整范围内。

　　多地市场利率定价自律机制公示辖内首套房贷利率下限

　　2019年10月执行房贷利率锚定LPR新规以来，全国首套商业性个人住房贷款利率下限为：2019年10月至2022年5月为LPR，2022年5月至今为LPR-20个BP。但具体到各地，北上广深及部分二线城市执行的利率下限和全国水平存在差异。

　　9月1日，北京、上海、深圳、福建、甘肃、贵州、江西、河南、湖南、吉林、内蒙等多省的市场利率定价自律组织通过央行分支机构官网发布公告，公示了不同时间段，辖内各城市的首套房贷利率历史下限值。融360数字科技研究院整理了部分重点城市的首套房贷利率下限水平如下表。

　　根据各地市场利率定价自律机制公布的下限来看，在某些时间段，当地银行执行的首套房贷主流水平，和贷款发放时当地的首套房贷利率执行下限可能存在着差异，理论上，借款人当时首套房贷水平高于下限的话，就可以和承贷银行沟通下调利率。

　　比如深圳地区2021年9月执行的首套房贷利率主流水平为5.10%（LPR+45BP），而彼时下限水平为LPR+30BP，那么在该月贷款的借款人，存量房贷利率有着15BP的下调空间。

　　北京比较例外，2019年10月以来，银行首套房贷利率的加点数从未发生变化，且一直和首套房贷利率下限保持一致，因此存量房贷利率没有下调的空间。

　　据媒体报道，有接近监管人士测算，存量首套住房商业性个人住房贷款利率调整后，几千万户、上亿居民的财务负担会有明显下降，利率平均降幅大约为0.8个百分点。据估算，本次调整涉及的客户可能超过4000万，涉及调整的贷款规模可能达25万亿元。

　　各银行第一时间发公告响应

　　通知发布后，四大行、股份行等多家银行第一时间发布存量首套房贷款利率调整公告，表示将依法有序推进降低存量首套住房商业性个人住房贷款利率工作。但各行口径统一，具体实施细则仍在抓紧制定，后续批量调整还是单独协商等具体后续事宜都将通过微信公号、官网等官方渠道另行公告。

　　近期，在各家银行的半年度业绩发布会上，已有多家银行表示，对存量房贷利率下调问题可能发生的业务调整做好了预案。

　　交通银行于30日召开的《个人住房贷款存量利率调整项目启动会议的通知》截图也在网上流传，会议涉及到的部门涵盖数管部、软件中心、数据中心、测试中心、个金部/消保部、公司部、网金部等7个部门。说明在此之前，银行已经开始部署相关工作，并对存量房贷业务进行摸底，估算相关体量，以制定执行细则。

　　二、新发贷款：首付比例和贷款利率双双下调

　　《关于调整优化差别化住房信贷政策的通知》明确：

　　1、 统一个人房贷最低首付款比例政策下限，首套和二套最低首付比例下限统一为不低于20%和30%。不再区分实施“限购”城市和不实施“限购”城市。

　　根据融360数字科技研究院的监测，目前除一线城市外，还有20个二线城市执行首套30%，二套首40%的房贷首付比例，后续可能会迎来首付比例下降，比如天津地区已经第一时间下调；其余城市基本执行首套20%，二套30%。

　　2、 首套利率政策不变，二套利率政策下限调整为不低于相应期限LPR+20BP，此前为不低于相应期限LPR+60BP，为购买二套房的借款人节省一大笔利息支出。

　　整体来看，近两天，广州、深圳、中山、东莞、惠州、厦门、武汉等地均调整了“认房不认贷”措施，目前除了北京、上海外，基本执行了认房不认贷政策，大大拓宽了拥有首套房资格的购房群体。

　　3、 各地仍因城施策，自主确定辖区内各城市房贷政策的首付比例和利率下限。

　　具体的确定流程：由央行和国家金管局各地派出机构按照因城施策原则，指导各省级市场利率定价自律机制，根据辖区内各城市房地产市场形势及当地政府调控要求，自主确定辖区内各城市首套和二套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例和利率下限。

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