近日，成都鱼凫城产实业有限公司发布资产转让信息，欲出手旗下房地产开发公司（成都蜀源西地置业有限公司）100%股权及股东债权，引发关注。
｜西南联合产权交易所距离上一次转让子公司股权仅两个月，国资平台-鱼凫城产密集出手资产，背后的原因是什么？
1
涉及温江区涌泉39亩住宅用地据了解，被出售的成都蜀源西地成立于2024年4月，其100%控股股东为成都鱼凫城产实业有限公司。财务方面，截止2024年5月31日，成都蜀源西地负债高于资产总额23.4万元，也就是入不敷出。
｜西南联合产权交易所核心资产方面，成都蜀源西地的核心资产为一宗住宅用地（兼容商业用地，比例为≥3%且≤6%），该宗住宅用地的合同签订时间为2024年5月，地块位于温江区涌泉街道，地块面积约39亩，容积率2.5，当时拿地的总价约4.68亿元，折合楼面地价7200元/平米，为2024年4月25日底价成交。本次转让项目公司股权，鱼凫城产并未标注起价，需意向方商谈。“土地处置，现在只要有买家，达成意向，能够转让出去就是好的。因为现在潜在的土地库存压力还是比较大，所以首先就是要尽快的回笼资金，这个最核心。”文轩智库专家、易居研究院研究总监严跃进分析表示。
2
鱼凫城产现状如何？上述的母公司鱼凫城产成立于2020年，主营房地产开发经营，股权穿透之后发现，背后为温江国资。鱼凫城产从2023年频繁动作，密集注册了6家房地产开发企业（天眼查信息）。
｜图源天眼查1、身处的大环境不容乐观作为温江的地方平台公司，鱼凫城产依托当地的支持，但2023年全年，温江区获得财政收入55.7亿元，增长率仅6.3，排名全市倒数第二，低于成都市平均增长水平（13.3%），财政状况不容乐观。土地拍卖多以底价成交，或鱼凫城产这样的平台公司托底，无良好的溢价空间。据统计，短期内，鱼凫城产先后获得了温江区域内7宗住宅用地：涌泉69亩、万春79亩、涌泉54亩、涌泉64亩、永宁54亩、涌泉31亩、涌泉27.8亩。
｜来源：鱼凫城产目前的房地产市场仍处于修复期，2023年温江全区新房销售64.6万㎡，成交均价1.4万元/㎡。在2023年成都中心城区约1637万㎡的总成交量中，贡献率不到4%。如今限购解除后，客群持续减少。并不活络的资金和市场情况，给鱼凫城产的发展造成了一定阻碍，需寻求其他方式。2、项目开发缓慢文轩财经根据公开数据核查，鱼凫城产成立至今尚无项目入市，无资金回流。鱼凫城产获取的7宗地块中，公开可查信息，仅早在2022年7月获取的涌泉69亩住宅用地进行开发推进，已命名为光华樾府，今年3月获得了建筑许可证，4月进入了开发项目监理/标段招标公告阶段。
｜图源温江区规划和自然资源局该地块位于涌泉街道凤凰社区四、五组，官河社区二、十一组，容积率2.5，建筑面积约168000㎡，同时对周边的绿地进行配建。而对于上述同年获取的79.28亩宅地开发进度，已经有网友在问政四川催促。
｜图源：问政四川整体而言，相较常规的房企，鱼凫城产开发速度较为缓慢，“如果自己开发，现在市场环境又不好，搞不好还要亏，还不如创造条件想办法卖出去，这样的话可能会更好一点。”文轩智库专家、镜鉴咨询创始人张宏伟分析认为。他补充道，这类地方国资平台，没有那么强的房地产开发能力，关键在于它的职能，在当前的市场环境下它发挥的作用是什么。3、两月前出让51%股权给中交西南联交所“成交公告”之中披露，日前，鱼凫城产旗下项目公司成都温江柳晨置业51%股权/债权已经成交，转让底价约2.31亿元（含债权约2.28亿元），成交价约2.31亿元，为底价成交，交易方式为协议转让。本次交易涉及柳晨置业的大股东地位，及成都温江约64亩宅地之操盘决策权。该地块为柳晨置业成立于2023年8月拍下，位于温江区涌泉街道、柳城街道的住兼商用地，计容商业建筑面积占计容总建筑面积的比例为≥4%且≤8%，容积率不大于2.5且不小于1.0，建筑密度不大于25%，楼面起拍价7500元/平米，获取总价约8.05亿元。目前，柳晨置业尚有相关土地款项尚未支付，据披露，截至2023年10月31日，柳晨置业已支付土地出让价款等合计约4.49亿元，剩余未支付土地出让价款约4.03亿元。如按51%比例计算，约4.03亿元的分摊部分约2.06亿元。
｜ 土地位置示意图从地图可见，这宗土地与地铁关系紧密，交通优势较为明显。周边教育资源丰富。据媒体核实，收购方为中交西部投资，上级股东为世界500强中国交通建设股份有限公司（简称中交），是全球领先的特大型基础设施综合服务商，具有健康的资金和丰富的开发经验。为何频繁出售项目，严跃进分析认为，除了资金原因，再深究的话，现在城投类企业，做地产开发限制比较多，可能涉及到上面对整个地产行业的判断，地方债的考虑，不完全是商业性的动作。事实上，自2022年5月25日国务院办公厅发布关于进一步盘活存量资产扩大有效投资的意见（19号文）之后，国家对存量资产盘活的政策就一直不断，各地方政府和部委也在积极响应，为政策进一步落地保驾护航。国资国企出售房产或者土地等，只是盘活存量资产的一种手段。因为过去几年，国资平台要么被动，要么主动，陆续收购了一些低收益或有一定风险的资产。部分国资平台估计也是想趁这个机会，赶紧把手上的低效、闲置资产出售，进而优化资产结构。据中国产权协会统计，产权市场交易项目有不少属于国资国企。数据显示，2023年产权市场完成企业国有产权转让项目4257宗，交易额4789.7亿元，实现增值207亿元。从增值率情况看，2023年产权转让项目平均增值率45%，资产转让项目平均增值率7%……了解国企改革历程的人都很清楚，此前一些国有资产通过剥离的方式，确实重新焕发了活力。盘活存量资产虽然困难重重，但官方对于做这件事的积极性非常高。而相对于其他企业，“对国企本身来讲，优势在于交易的信用状况会比较好，地块的权属比较清晰。”严跃进表示出售的难度相对更小。4、旗下还有多宗土地储备· 温江区涌泉街62亩住兼商用地，此宗地以楼面价7200元/㎡成交，成交总价为68751.80万元，溢价率为0.00%，鱼凫城产2024年4月25日竞得。· 温江区永宁街道54.4678亩住兼商用地，容积率1.8，成交楼面价4800元/㎡，溢价率0，拿地总额31373万元，鱼凫城产2023年12月竞得。· 温江区涌泉街道约31.20亩住兼商用地，成交楼面地价7200元/平米，底价成交，计容商业建筑面积占比≥3%且≤7%，容积率不大于2.5，建筑高度不大于80米。鱼凫城产2023年12月竞得。· 温江区万春镇建面79.28亩住宅用地，楼面价3104元/㎡，容积率地块①：不大于1.5；地块②：不大于1.8。鱼凫城产2022年10月竞得。（整理自网络公开数据）以上地块，甚至有些已经入手快两年，对于企业而言，地拿在手里也将持续消耗成本，如何处理，非常考验企业水平和宏观视野。对此，张宏伟建议应在合适的时机出手，因为“一般托底的地，大部分不是那么好的地块，就可能闲置在手里。所以说，要解决这类企业的困境，尽可能把手头的地块处理了，无论是通过合作开发，还是出售。”
