同花顺-圈子

　　文：任泽平团队

　　导读

　　大招组合拳一起来了:

　　1、首套房商业房贷最低首付比不低于15%，二套最低首付比不低于25%，首套最低首付比创历史新低。预计刚需、改善性需求将释放，但受居民收入、就业预期偏弱影响，效果有限。

　　2、首套、二套房公积金贷款利率时隔20个月再次下调，创历史新低。此前商业房贷利率持续下降，商业房贷与公积金贷款利率利差持续缩小，本次下降合情合理，居民获得切实优惠、购房成本下降。

　　3、取消首套、二套房商业房贷利率政策下限，因城施策。预计更多城市将加入“商业房贷利率下限取消”的队伍，商业房贷利率有望持续下行。

　　4、拟设立保障性住房再贷款3000亿元，向地方国有企业发放贷款，收购已建成未出售商品房，用作保障性住房。

　　我们之前倡导的成立住房保障银行、政府收储存量房用作保障房（请参考《关于组建住房银行的构想》)正在落地，这是解决房地产困境的有效路径，3000亿元或是初步尝试，后续政策力度还需继续加码。

　　当前楼市成交低迷、地方财政压力较大，地方政府保交楼、收购商品住房，心有余而力不足。政府收储模式，钱从哪里来？由央行设立专项用于收购商品房的再贷款，地方政府以收购的商品房为抵押，向国有商业银行申请低息贷款，商业银行向央行申请再贷款，即类PSL，地方政府获得商业银行资金后支付给房企。

　　政府收储模式，利于去库存、救房企、救楼市、利财政、利民生。房企拿到资金，缓解现金流压力，一方面用于拿地，利好地方财政；另一方面建设住房、防止烂尾，利好民生。地方政府将保障房租赁获得收入，按时向商业银行还款，同时，通过收购存量房减少市场供给，达到去库存目标，促进行业健康发展，稳经济。此外，批量收购转保障房，建设中国版组屋，一举多得。

　　冬天再冷再长，春天也会到来。

　　中国楼市不会重演日本九十年代，城镇化还有很大空间，如果办法得当，房地产还有解。日本九十年代城镇化进程结束，人均GDP3万美元。中国空间很大，需要时间，以时间换空间。传统经济软着陆，新经济崛起，双支柱，中国经济加油！

　　正文

　　1 事件：四箭齐发，房地产迎史诗级利好，重大政策拐点

　　事件一：首套、二套房商业房贷最低首付比下调至15%、25%。

　　5月17日，央行、国家金融监督管理总局发布《关于调整个人住房贷款最低首付款比例政策的通知》，《通知》提出，对于贷款购买商品住房的居民家庭，首套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例调整为不低于15%，二套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例调整为不低于25%。

　　首套、二套房商业房贷最低首付比时隔8个月再次降低，首套最低首付比创历史最低。1998年全面房改以来，最低首付比出现在2008年10月。受全球金融危机影响，国内经济受到严重冲击，为应对危机，中国采取一系列措施，其中包括将首套、二套房最低首付比调整为20%。2015年，为去库存，首付比也曾从30%降至20%。2023年8月，首套、二套商贷首付比调整为20%、30%。此次，首套、二套房最低首付比15%、25%，首套首付比创历史最低，二套首付比逼近最低。

　　事件二：首套、二套房公积金贷款利率下调25BP。

　　5月17日，央行发布《关于下调个人住房公积金贷款利率的通知》，自2024年5月18日起，下调个人住房公积金贷款利率0.25个百分点，5年以下（含5年）和5年以上首套个人住房公积金贷款利率分别调整为2.35%和2.85%，5年以下（含5年）和5年以上第二套个人住房公积金贷款利率分别调整为不低于2.775%和3.325%。

　　个人住房公积金贷款利率时隔20个月再次下调，创历史新低。历史上，央行曾六次下调个人公积金贷款利率，分别是2002年1-2月、2008年8-12月、2012年5-7月、2014年10月-2015年8月、2022年9-10月。此次再调降25个BP，创历史新低。本次下调与LPR以及商业房贷利率持续走低相关。2023年至今，央行大幅度下调LPR，同时，商业银行也不断下调个人按揭贷款利率，导致商业房贷利率与公积金贷款利率的利差持续缩小，为满足刚需、改善性需求，公积金贷款利率的调降势在必行。

　　事件三：全面取消首套、二套房商业房贷利率政策下限，因城施策。

　　5月17日，央行发布《关于调整商业性个人住房贷款利率政策的通知》，取消全国层面首套住房和二套住房商业性个人住房贷款利率政策下限。各省级分行按照因城施策原则，指导各省级市场利率定价自律机制，根据辖区内各城市房地产市场形势及当地政府调控要求，自主确定是否设定辖区内各城市商业性个人住房贷款利率下限及下限水平（如有）。银行业金融机构应根据各省级市场利率定价自律机制确定的利率下限（如有），结合本机构经营状况、客户风险状况等因素，合理确定每笔贷款的具体利率水平。

　　《通知》前，全国已有64个城市取消首套房贷利率下限。此次《通知》前，关于商业房贷利率下限的政策是2022年12月出台的，央行、原银保监会宣布建立新发放首套商业性个人住房贷款利率政策动态调整机制，对评估期内新建商品住宅销售价格环比和同比连续3个月均下降的城市，阶段性放宽首套住房商业性个人住房贷款利率下限。截至2024年一季度，已有64个城市取消首套商业房贷利率下限。

　　事件四：拟设立保障性住房再贷款3000亿元，收购商品房用于保障房

　　5月17日，央行宣布拟设立3000亿元保障性住房再贷款，利率1.75%，期限1年，可展期4次。发放对象包括国开行、政策性银行、国有商业银行、邮政储蓄银行、股份制商业银行等21家全国性银行。银行按照自主决策、风险自担原则，向城市政府选定的地方国有企业发放贷款，收购已建成未出售商品房，用作保障性住房。央行按照贷款本金60%发放再贷款，预计将带动银行贷款5000亿元。

　　此次《通知》是“统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施”的延续与落地。近期，地方政府陆续出台政策盘活存量住房，用作保障房。2022年7月，郑地租赁收购郑州四环内存量房源作为人才公寓；9月，济南城发公开收购3000套商品房作为租赁储备；湖州、邯郸、阿勒泰等城市也发布政策鼓励将存量房源转化为保租房。2024年5月，杭州临安区政府向开发商收购商品房用作公租房。大理鼓励收购存量房作为保租房或人才房。

　　2 影响：降低购房成本，利好需求释放，收储是有效途径、力度可以更大

　　1）首付比下调直接缓解购房首付金额压力，但也意味着还款压力增加。首付比例下降虽然能缓解首付环节资金压力，能够撬动总价更高的住房，但这也将导致居民每月还款压力提高。居民收入、就业预期偏弱背景下，首付比例下降将释放一定的刚需和改善型住房需求大，但影响相对有限。

　　2）公积金贷款利率下降，商业房贷利率下限取消，预计未来高库存城市商业房贷利率或降至3%以下，购房成本将明显下降。

　　政策调整前，百城整体首套、二套房贷利率均处于历史低位，但一线城市高于平均。贝壳数据显示，2024年3月百城首套主流房贷利率平均为3.59%，低于5年期以上LPR，二套主流房贷利率平均为4.16%。而一线城市首套、二套房贷利率分别为3.88%、4.29%，二线城市为3.61%和4.17%，三四线城市为3.57%、4.15%。

　　政策调整后，预计多数城市商业房贷利率将继续下降，购房者成本显著降低。按公积金贷款额度100万元、贷款30年、等额本息还款方式，每月月供减少135元左右，累积30年月供下降4.9万元。此外，公积金贷款利率下降将有效推动商业房贷利率下行。未来更多城市商业房贷利率下限将取消，利率有望迎来新一轮调降，切实减轻新购房的利息负担，降低还贷压力。

　　3）政府收储存量房用作保障房正在落地，设立类PSL，去库存、救房企、救楼市、利财政、利民生。3000亿元或是初步尝试，政府收储模式是解决房地产困境的有效路径，未来需持续加码，待行业筑底回升。

　　“金三银四”楼市表现不及预期，房企资金紧张，地方财政压力较大。这种情况下，地方政府可能没有足够资金保交楼、收购商品住房。因此，由央行设立专项用于收购商品房的再贷款，地方政府以收购的商品房为抵押，向国有商业银行申请低息贷款，商业银行向央行申请再贷款，即类PSL，地方政府获得商业银行资金后支付给房企。

　　房企拿到资金，缓解现金流压力，一方面用于拿地，利好地方财政；另一方面建设住房、防止烂尾，利好民生。地方政府将保障房租赁获得收入，按时向商业银行还款，同时，通过收购存量房减少市场供给，达到去库存目标，促进行业健康发展，稳经济。此外，批量收购转保障房，建设中国版组屋，一举多得。

　　3 展望：短期政策助力行业筑底，中长期房地产仍有较大发展空间

　　短期，限购、房贷利率、房企融资等政策可能进一步优化，促进房地产筑底。

　　2024年开年以来，我国房地产优化政策持续加码，加速落地。供给端以金融支持为方向，房地产融资协调机制有望进入常态化，各地鼓励国资企业收购开发商库存、改善房企资金状况；需求端，降息、降首付比、税收优惠、放松落户、放松限购、优化公积金政策等，持续释放刚需、改善性需求。

　　在我国房地产市场供求关系发生重大变化的大背景下，未来，供给端，房企资金改善仍有发力空间；需求端，核心城市放开限购、房贷利率下行是大势所趋。当前房地产进入从“防过热”转向“防过冷”的阶段，从销售、投资等指标看房地产市场已超调，楼市表现疲弱，政策优化将助力房地产筑底，有利于软着陆。

　　中长期，综合考虑城镇化进程、改善性需求、城市更新等，中国房地产市场仍有较大发展空间。根据我们在《中国住房需求测算2024》中的测算，到2030年我国新增住房需求缓慢降至9.1亿平方米，预计2024-2030年我国新增住房需求在9.3亿平方米/年，其中刚性需求、改善性需求、更新需求占比分别为29.0%、41.1%、29.8%，改善性需求成为我国住房市场最大的需求支撑。

　　4 短期三招可救地产

　　我们此前提出，三招可救当前地产，房地产是第一大支柱产业，房地产稳，则经济稳，就业稳，金融稳。

　　组建住房保障银行，收购开发商库存。建立专项资金收购开发商土地、商品房库存，开发商拿到资金限定必须保交楼，这样可以防止烂尾，避免让购房者承担地产调整的风险。房企回款有多余资金，可以用于拿地，土地财政因此恢复，地方债务压力得以缓解，基建有望回升。收购的库存商品房和土地用于租赁房保障房，有助于改善民生，原本开发商手里有很多库存，如果额外再新增供地用于租赁房，将导致巨大的浪费，一举多得。

　　全面取消限购，回归市场化。现在市场低迷，是取消限购的良机，发达国家对国内居民没有限购措施，都是通过价格和税收调节，而不是人为的行政手段，违背市场经济。一二线市场如果活跃起来，可以通过多贡献土地财政、税费拉动经济增长。在当前行业持续低迷背景下，取消限购短期将促进房地产筑底回升；中长期可考虑在市场企稳后，通过征收房地产税等税收机制调控市场，同时能为地方财政增加稳定税收来源，通过人地挂钩实现供求平衡，一举两得。

　　持续大幅降息减少购房成本，为居民减负。货币政策部门通过定向降准等支持银行降低负债成本。现在实际利率偏高，应该大幅降低存量利率，之前降低了首套，社会反响很好，二套的也应该降低，这是善政。

　　5 长期住房制度改革：城市群战略、金融稳定、人地挂钩、房地产税、租购并举

　　我们在业内提出了分析框架“房地产长期看人口、中期看土地、短期看金融”。在此框架基础上提出“房地产新模式的关键是城市群战略、金融稳定、人地挂钩、房地产税和租购并举”。用时间换空间，促进长期平稳健康发展。如果采取长短相结合措施，有望促进房地产软着陆，为中国经济复苏和就业贡献力量。

　　1）推动都市圈城市群战略。人随产业走，人往高处走。二十大报告指出，“深入实施区域协调发展战略、区域重大战略、主体功能区战略、新型城镇化战略”。

　　2）保持货币政策和房地产金融政策长期稳定。稳定购房者预期，支持刚需和改善型购房需求。规范房企融资用途，支持房企合理融资需求，提供一定时间窗口让存在问题的房地产企业有自救机会。

　　3）以常住人口增量为核心改革“人地挂钩”，优化土地供应。推行新增常住人口与土地供应挂钩、跨省耕地占补平衡与城乡用地增减挂钩，严格执行“库存去化周期与供地挂钩”原则，优化当前土地供应模式。

　　4）稳步推动房地产税试点。房地产税替代土地财政是大势所趋，未来有必要建立科学的经济模型评估房地产税对各方影响。当前经济处于筑底期，房地产还未走出困境，不具备房地产税征收条件。

　　5）建立租购并举的住房供应体系。二十大报告强调，“加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度”。丰富商品房、租赁房、共有产权房等多品类供给形式，形成政府、开发商、租赁中介、长租公司等多方供给格局，可以加快解决新市民、青年群体住房困难问题，促进房企在租赁业务中寻找新增长空间。

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