同花顺-圈子

　　文：任泽平团队

　　4月28日，成都发布《关于进一步优化房地产市场平稳健康发展政策措施的通知》，其中明确“全市范围内住房交易不再审核购房资格，全市商品住房项目不再实施公证摇号选房，由企业自主销售”。截至目前，除海南省外，核心城市中，北京、上海、广州、深圳四大一线城市和杭州、天津、西安等城市还未全面放开限购。

　　成都全面取消限购。此次新政相较于之前政策，放开了“5+2”区域内144平方米以内的房产购买限制。一二线城市放松限购是大势所趋，不用担心放松限购就会报复性反弹，从增量时代步入存量时代，厦门、苏州等放松限购后市场并未明显复苏就是明证。

　　逻辑变了，预期变了。如果房地产硬着陆，受伤最大的一定是普通老百姓，烂尾，家庭资大幅缩水，即使没有房子的人也会面临失业压力。房地产是周期之母，一定要高度重视，软着陆。

　　当前房地产进入从“防过热”转向“防过冷”的阶段。从销售、投资等指标看房地产市场已超调，未来城市化、改善型、城市更新等还有很大空间，重点是促进软着陆，推出新模式，作为周期之母房地产稳则经济稳。

　　未来一二线城市放松限购是大势所趋，这关系到经济、就业、地方财政、金融稳定等大局，在土地财政尚未完成转型的情况下，房地产市场对地方财政、稳定、基建等意义重大。

　　在发展中解决问题，坚持“房住不炒”，支持居民刚性住房需求和多样化改善性住房需求。全面取消限购，持续大幅降息，组建万亿住房银行收购开发商库存用于保障房，这三大组合拳。

　　中国城镇化率66.2%，与90年代日本不同，还有较大空间。办法总比困难多，只要采取实质有力措施，前景光明。

　　1 成都全面放开限购

　　成都从2022年以来持续优化房地产调控政策，如放松购房资格、定向增加多子女家庭购房套数、优化摇号规则等，特别在2023年9月取消“5+2”区域144平方米以上限购及区域外限购。新政出台后成都楼市出现一定的反弹，10月成都新房、二手房成交面积同比+24.3%、+55.6%，11月新房、二手房成交面积同比+18.1%、+43.2%。（“5+2”区域指四川天府新区、成都高新区、锦江区、青羊区、金牛区、武侯区、成华区）

　　但此前放松政策效应出现边际递减趋势，自2024年1月起成都二手房销售价格指数同比开始转负后，已连续3个月为负，其中，3月同比-4.3%。此外，3月成都新房、二手房成交面积同比分别-41.8%、-32.2%，4月（截至4月28日）新房、二手房成交面积同比分别为-48.1%、-20%，市场面临较大压力。

　　2 一二线城市放松限购是大势所趋

　　此次新政相较于之前政策，成都楼市新政放开了“5+2”区域内144平方米以内的房产购买限制，预计将有效激发核心城区的刚性住房需求以及部分改善型需求的释放。此外，预计成都核心城区与外围郊区的楼市将出现更加明显的分化现象。

　　此前全面放开限购的太原、合肥、厦门、苏州、南京、长沙等城市，短期市场有一定程度提振，例如：南京是2023年9月全面放松限购，10月新房、二手房成交面积同比分别+8.0%、+28.9%，厦门2023年11月全面放松限购，12月新房成交面积环比+33.5%。

　　整体看，短期全面放开限购政策将对房地产市场产生提振作用。从中长期看，市场的全面复苏将依赖于经济回暖以及居民就业和收入预期的改善等。

　　未来一线和杭州、西安等核心二线城市放松限购是大势所趋，当前房地产进入从“防过热”转向“防过冷”的阶段。从销售、投资等指标看房地产市场已超调（参考《当前房地产市场调整过度了吗？》），未来城市化、改善型、城市更新等还有很大空间，重点是促进软着陆，推出新模式，作为周期之母房地产稳则经济稳。

　　当前楼市表现疲弱，不用担心取消限购引起市场迅速过热；中长期可考虑在市场企稳后，通过征收房地产税等税收机制调控市场，同时能为地方财政增加稳定税收来源，通过人地挂钩实现供求平衡，一举两得。

　　3 短期三招救地产：全面取消限购、持续大幅降息、组建住房保障银行

　　房地产调控政策从收紧到放松，是为了让房地产从过热状态回归常态。然而，当前地产有向过冷发展的趋势，是时候从放松到支持了，在“房住不炒”前提下，大力支持居民刚性住房需求和多样化改善性住房需求。

　　当前，三招可救地产：全面取消限购、持续大幅降息、组建住房保障银行。

　　1）全面取消限购，回归市场化，释放刚需和改善型需求。现在市场低迷，是取消限购的良机，发达国家对国内居民都没有限购措施，都是通过价格和税收调节，而不是人为的行政手段，违背市场经济。一二线市场如果活跃起来，可以通过多贡献土地财政、税费拉动经济增长。在当前行业持续低迷背景下，取消限购短期内不会引起市场迅速过热；中长期可考虑在市场企稳后，通过征收房地产税等税收机制调控市场，同时能为地方财政增加稳定税收来源，通过人地挂钩实现供求平衡，一举两得。

　　此外，建议新增支持银行降低存量房贷利率、“带押过户”等便民善政；核心城市下调首套房贷款首付比及贷款利率以支持首套刚需；下调二套房首付比以支持改善型需求；适当调整普通住房认定标准、首套住房认定标准；对低收入家庭和应届毕业生的租房支出给予适当补贴，并扩大受益人群；提高公积金贷款限额或允许提取未纳入贷款额度计算的公积金余额付首付；降低各项交易税费等。

　　2）持续大幅降息，包括降低二套房的存量房贷利率，并通过降准降低银行负债成本。现在实际利率偏高，就业和收入压力大，应该大幅降低存量利率，之前降低了首套，社会反响很好，二套的也应该降低，这是善政。

　　3）组建住房保障银行，收购开发商的土地和商品房库存，用于租赁房保障房。开发商拿到资金限定必须进行保交楼，这样可以防止烂尾，坚决不能让购房者承担地产调整的风险，他们是无辜的和弱势群体。当前地方财政压力大，能力有限。房企回款有多余资金，可以用于拿地，土地财政就会恢复，地方债务压力就能缓解，基建有望回升。收购的库存商品房和土地用于租赁房保障房，有助于改善民生，本来开发商手里就有那么多库存，如果额外再新增供地用于租赁房，将导致巨大的浪费。

　　4 长期住房制度改革：城市群战略、金融稳定、人地挂钩、房地产税、租购并举

　　我们在业内提出了分析框架“房地产长期看人口、中期看土地、短期看金融”。在此框架基础上提出“房地产新模式的关键是城市群战略、金融稳定、人地挂钩、房地产税和租购并举”。用时间换空间，促进长期平稳健康发展。如果采取长短相结合措施，有望促进房地产软着陆，为中国经济复苏和就业贡献力量。

　　1）推动都市圈城市群战略。人随产业走，人往高处走。二十大报告指出，深入实施区域协调发展战略、区域重大战略、主体功能区战略、新型城镇化战略。

　　2）保持货币政策和房地产金融政策长期稳定。稳定购房者预期，支持刚需和改善型购房需求。规范房企融资用途，支持房企合理融资需求，提供一定时间窗口让存在问题的房地产企业有自救机会。

　　3）以常住人口增量为核心改革“人地挂钩”，优化土地供应。推行新增常住人口与土地供应挂钩、跨省耕地占补平衡与城乡用地增减挂钩，严格执行“库存去化周期与供地挂钩”原则，优化当前土地供应模式。2月，住建部提到各地应根据人口变化确定住房需求，根据住房需求科学安排土地供应、引导配置金融资源，实现以人定房，以房定地、以房定钱，促进房地产市场供需平衡、结构合理。

　　4）稳步推动房地产税试点。房地产税替代土地财政是大势所趋房地产税替代土地财政是大势所趋，未来有必要建立科学的经济模型评估房地产税对各方影响。当前经济处于筑底期，房地产还未走出困境，不具备房地产税征收条件。

　　5）建立租购并举的住房供应体系。二十大报告强调：“加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度”。3月国常会强调：“加快完善“市场+保障”的住房供应体系改革商品房相关基础性制度，着力构建房地产发展新模式”。丰富商品房、租赁房、共有产权房等多品类供给形式，形成政府、开发商、租赁中介、长租公司等多方供给格局，可以加快解决新市民、青年群体住房困难问题，促进房企在租赁业务中寻找新增长空间。

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