同花顺-圈子

　　2023年11月初，北京楼市最大的新闻，莫过于蜂鸟家园房价的暴跌。

　　位于海淀万柳板块的蜂鸟家园，是北京顶级学区占坑房的代表，它的一举一动，都关乎着北京学区房的走向。

　　去年11月，蜂鸟家园因连续成交了三套面积约47平，总价610多万的房源，火爆全网。

　　这个成交总价意味着什么呢？我们来看看蜂鸟开间过往的成交记录。

　　2018年9月，成交一套49.87平的房源，成交总价615万，单价12.3万；

　　2020年6月，面积50.16平，成交总价712万，单价14.2万；

　　2021年3月，面积44平，成交总价985万，单价22.4万；

　　2023年2月，面积50.67平，成交总价842万，单价16.62万；

　　2023年11月，面积47.66平，成交总价跌至617万，单价12.9万。

　　蜂鸟家园的房价暴涨之路，始于2020年，此后价格快速冲高，据说在最高点的成交价更是突破千万大关，为1028万。

　　哪怕是跟有据可查的2021年3月985万的最高成交价相比，在短短两年时间里：

　　暴跌368，跌幅37.3%。

　　这个房价走势简直就像是过山车，一趟车下来又回到原点，价格回到了六年前。

　　蜂鸟下跌引发了多米诺骨牌效应，把降价情绪传导至万柳、海淀全域，甚至整个学区房市场。

　　最终在北京全市刮起了降价风暴。

　　也是从那时候开始，市场上大幅割肉降价的房源激增，不管学区非学区，次新非次新，核心非核心，房价通通出现不同程度的回调。

　　由于降价力度惊人，此后蜂鸟的成交量有所回温，每个月都能成交好几套，开间的成交价一直保持在600万以上。

　　今年一月份成交的两套开间房源，最终的成交总价也是正好定格在600万整。

　　不管是客户还是业主，大家几乎一致认为“600万”是蜂鸟的价格下限，也是入手中三学区的最低门槛。

　　但买卖是个人行为，业主也并不是铁板一块，随着最新的砸盘选手出现，蜂鸟此前苦苦维持的最低价格下限：

　　被再次击穿了。

　　前几天，蜂鸟家园成交了一套43.84平的西向开间，3/9层，满两年，报价608万，最终的成交总价是：

　　568万。

　　成交总价再次跌破600万的关卡，与最高点985万的成交价相比，跌了417万，跌幅42.3%，几近腰斩。

　　当然，这套房源价格低也有其原因，学位刚被占用，要到2029年才能释放学位名额。

　　但这理由似乎并不足以解释蜂鸟价格的进一步下跌。

　　因为同样学位被占用到2029年的同户型房源，在今年一月份的成交价还卡死在600万。

　　随着第一个砸盘选手的出现，这个价格将会成为接下来意向买家的“价格之锚”，蜂鸟的最低价格下限也将被拉到500万。

　　蜂鸟家园房价的暴涨暴跌，跟这几年北京大力推行“多校划片”的学区政策不无关系。

　　东城区最早执行多校划片，也执行的最彻底，派位 基本毫无规律可循， 类似开盲盒，家长们早已习惯。

　　西城区的多校划片最是惨烈，2020年7月31日之后买德胜的生源，通通被调剂出区，其余热门学区也被大量调剂。

　　在北京几乎所有重点学区房都爆雷的低迷士气下，只有海淀依旧稳的一批，始终维持着：

　　单校的不败神话。

　　这无疑推高了家长和业主的预期，在入学保持最大确定性的前提下，导致海淀学区房的价格进一步上涨。

　　早在2022年，我就提醒过2023年海淀强学区会爆雷的风险，直到2023年，悬在海淀头上的雷彻底炸了！

　　绝大部分学区都出现了被调剂的情况，尤其是超级热门学区，调剂情况更严重。

　　而与东西城已经实施过多轮“多校划片”，市场对此早有了一定抗药性不同，初次尝试的海淀，势必会遭受更猛烈的冲击。

　　其次，海淀学区的整体逻辑与东西城不同。

　　比如德胜和月坛这类学区，在小学阶段抗多校的能力强，学区内基本都是优质小学，不惧怕调剂。

　　在小升初方面，区域内优质初中多，保底学校强，优质初中校在本学区内派位占比高，招生人数也多。

　　相较于东西城的封闭逻辑， 海淀的教育则是开放式的，这也是为什么海淀教委总说：

　　海淀没有学区房。

　　六小强有自己的玩法，在海淀想上好初中看得是简历，AS这些，完全凭实力说话。跟你在哪个小学、哪个学区的关系并不大。

　　比如蜂鸟对口的中关村三小，从学校本身的实力来说毋庸置疑，它强在那些我们看不见说不得的方面。

　　但中三所处的海淀学区，除了八一小学和万泉小学实力还可以，二小万泉河、西颐、19中附小都和中三差距巨大，抗多校的能力弱。

　　而在初中层面，除了最强派位校的上地实验最好，海淀其他所有学区，都有很大的掉坑风险。

　　比如海淀学区，初中一共有五所派位校，就人分的实力最强，中关村和八一勉强算中等水准，中关村知春路和19 中的实力就都很一般了。

　　正是因为海淀学区特有的升学策略，叠加中三学区升学的缺陷，导致占坑房这类房源，过分依赖学区属性，价格极易因为学区政策暴涨暴跌。

　　最后，以蜂鸟为首的顶级学区房价下跌，也跟外部经济环境，购房者收入预期，以及全国楼市整体下行，北京行情独木难支有所关系。

　　篇幅有限，之前文章也聊过北京楼市的现状，就不展开说了。