同花顺-圈子

　　大家好，我是蓝白。

　　京沪楼市同时出手了。

　　14号，北京、上海发布购房新政，内容出奇的一致：

　　下调首付比例，下调房贷利率下限，优化普宅认定标准。

　　北京还把房贷年限，由目前最长25年，恢复至30年。

　　重点是提高了普宅标准，下调了首付比例。

　　2014年，上海北京为了打击炒房，规定了普宅与非普宅的标准。

　　比如北京，5环内单价39600元/平；5-6环单价31680元/平；6环外单价23760元/平。

　　超过这个标准，那就是非普宅。

　　一字之差，天上地下。

　　北京首套普宅首付是35%、非普40%，二套普宅60%、非普高达80%；

　　还有税，北京卖掉满两年的普宅，免征增值税，非普宅差额征收增值税，税率高达5%；上海卖掉满5的非普，也是差额征增值税。

　　首付又高，税又多，加上严苛的购房资格，本意是好的，提高炒房的门槛嘛。

　　但2014年的标准，放到现在，已经不合时宜了。

　　为啥？房价涨太多了。

　　中指院数据，2022年北京四环至五环新房总成交均价是914万，五环至六环610万，六环外395万，比原来的普宅标准高多了。

　　这次调整之后，5环内成交价8.5万/平、5-6环6.5万元/平、6环外4.5万元/平。

　　普宅和非普宅变了，税和首付自然也就变了。

　　北京上海调整后首套都统一到30%，北京二套，东城、西城、朝阳、海淀、丰台、石景山50%、非城六区是40%。

　　上海二套，下调成临港、嘉定、青浦、松江、奉贤、宝山、金山40%，其他地方50%。

　　房圈历来有一句经典永流传的话，叫：“京沪永远涨”。

　　没带广州，甚至也没带深圳。

　　因为北京上海，永远是北京上海，这俩词说出来，就有一股子威压和赛博的味道，其他城市比不了。

　　门槛卡的最严格，调控的步伐最一致，觉悟永远最高。

　　京沪同一天放松，你要说这是巧合，是城市自作主张，不如信我是秦始皇发短信打钱来的现实。

　　这也意味着：继二线、新一线、广深超一线放松后，京沪这块楼市最后的一道坚冰，开始融化了。

　　为啥说是“融化”，不是破碎呢？

　　因为最核心的那块冰还没碰到：限购。

　　确实，普宅标准提高了，首付降了，利率降了，税少了。

　　但是，松的是二套，松的是主城之外，原来的限购门槛可没变，外地还得连交5年社保还得结婚才能限一套。

　　池子变大了，水变多了，对那些本来就计划买房的人，是实打实的利好。

　　但池子里的鱼，还是那些鱼，游起来更宽敞罢了。

　　这个意义上说，是降低池子里鱼游动的阻力，而不是往池子里投放更多的鱼。

　　是降低本就符合购房门槛群体的负担，而不是让那些“有钱也买不到北京上海房子”的人去买。

　　你看这放松的步骤，足见京沪有多么谨慎。

　　前阵认房不认贷先松，一看没效果，那就松普宅线。二套的首付降，也是按区域降。

　　其他城市都裸奔了，北京上海，不愧还是北京上海。

　　听说有的房东又血压上冲，连夜撤回报价，开始端起架子了。

　　我劝，这些朋友好好反思，不要再这样的犯小聪明，当初认房不认贷没把握机会又后悔的直拍大腿的小聪明。

　　在京沪同时放松的这几天，还有几件事，比如：一年一度的经济工作会议，15号发的经济数据，15号没降MLF利率但创出了历史天量。

　　一直没更新聊这些，是因为刚写一个事，啪的一下很快又冒出来新的事。

　　想了想，我们就聊聊这几件事，看能不能找出“经济现状”“、房地产”、“政策风向”这三者之间的脉络。

　　1，重点聊聊经济数据。

　　主要看三块：生产，投资，消费。

　　生产端的指标，是工业增加值和服务业生产指数。

　　这俩都是增长的，工业增加值非常强，季调后的环比增速达到了近10年以来的最高点。

　　因为对比去年11月份的低基数，增长是正常的，不增长才是反常的。

　　投资端的分项指标，有固定资产投资，制造业投资，基建投资，房地产投资。

　　制造业投资还比较强，基建投资不用担心，今年这么多开工的项目，饿不着。

　　但房地产因为开发商不拿地，施工新开工都不咋地，同比还行，环比很不行。

　　消费主要看社零，可以分商品消费和服务消费两个指标。

　　二者之间增速的差距在变大。

　　吃吃喝喝的还不少，餐饮、交运的增速都不低。

　　商品消费分化比较明显，汽车服装手机增速都不错，但家电和装潢这类地产后周期实在拉跨，这还是在有双十一的情况下。

　　顺带说一句，今年双十二寂静的出奇。

　　2，央行没降MLF利率，却创出了MLF的历史天量。

　　MLF之前咱们说过不少，就是央行借给银行的钱，既要看量，也要看价。

　　量的高低，决定发出去的钱有多少，价的高低，决定了政策利率和市场利率的高低。

　　这次利率没变，12月降息是不会来了，但MLF净投放规模达到了8000亿。

　　这是MLF在2014年10月作为主要数量端货币政策工具投入使用以来，最高的单月净投放规模。

　　为啥要借给银行这么多钱？

　　中信证券明明的报告说，这一招，叫“缩短放长”。

　　代表银行“长钱”的1年期MLF是天量投放，而代表银行“短钱”的7天逆回购，却只投了500亿，非但没有净投放，反而净回笼了1470亿的“短钱”。

　　这说明，央行更关注的是资金的使用效率，是对市场非常关注“资金空转”的一种回应。

　　降息目的是啥？是为了市场利率正常围绕政策利率波动。

　　现在隔夜和7天利率都很稳定，银行不缺短钱。

　　但年末岁终，银行既要花钱买国债，又要流动性考核和双节取现，缺的是长钱。

　　所以短钱的逆回购是净回笼，长期的MLF净投放创出历史记录。

　　这么一来，押注降准降息的投机客算是失望了。

　　还有，我们看金融数据里的M1，就知道央行没有选择降准降息，“缩短放长”的原因了。

　　M1的同比增速，从1月的6.7%快速回落至11月的1.3%。

　　M1=M0+企业活期存款。

　　M0今年增速一直很高，问题就出在企业活期存款这。

　　往年M1的走势，跟房地产销售额不敢说一模一样，那也是亦步亦趋。

　　地产销售的背后，是把居民存款转移至企业活期存款。

　　可今年地产销售不行了，活钱当然就少了。

　　银行这边又可劲的贷款，1-11月份，企业新增信贷达到了17万亿。

　　那结果当然可以预见，活钱进不来，贷款又往兜里揣，企业没有扩张欲望，就把钱都存定期了。

　　方正固收的数据，企业定期存款占比，从1月的67.5%逐渐上升至10月的68.8%。

　　所以我们才看到银行使劲贷款，但企业的活钱越来越少，根子上还是楼市销售不行。

　　资金既然转不起来，再降息给更低利率的贷款，意义已经不大了。

　　那还不如减少银行手里的短钱，增加银行手里的“长钱”，应对国债+双节的资金面冲击。

　　把现状梳理一遍，大概能摸清楚的脉络是：

　　买房的变少——地产销售起不来——地产投资就起不来，后周期的家电装修也起不来，但吃喝玩乐衣食行都不错。

　　这又造成：M1活钱减少——企业存款定期化又加剧空转——降息用处已不大。

　　又遇到：财政国债刺激，恰逢双节——银行缺“长钱”不缺“短钱”。

　　所以：央行“缩短放长”，同时，京沪放松，楼市最坚固的闸门也出现松动。

　　一件事，连着另一件事。

　　但特殊的地方是什么呢？

　　1，没有采取激进且边际效用越来越低的降息手段。

　　2，没有降低京沪极其严苛的限购门槛。

　　3，生产在恢复，制造业在恢复，餐饮出行这些服务消费依然在恢复，除地产后周期外的汽车服装手机消费也在恢复。

　　这是一个看起来很正常实际上很不正常的现象：

　　地产造成的冲击波威力巨大，但我们现在似乎感到习以为常了。

　　经济工作会议里有一句话：“要增强宏观政策取向一致性，把非经济性政策纳入宏观政策取向一致性评估”。

　　这句话是2024年最重要的风向之一，和“先立后破”的表态，是一脉相承的。

　　这句话和一个词是有关联的：合成谬误。

　　以前的双碳减排查环保甚至拉闸限电，民营房企爆雷之后的各种抽贷保全，各个城市，各个部门，基于自己的立场做的决定，看起来都没错，但合在一起，反而加速了事态的恶化。

　　我们读到的风向是：

　　先立后破，取向一致，看的是全局，房地产别往自己身上单独加戏。

　　要让遭受巨大地产冲击的经济立住，而不是先把那一套“拍地拿地刺激买房”的旧模式立住。

　　房地产该出的牌已经出差不多了，都已经到京沪这种级别，全国意义上的四限已经没了，利率已经低无可低，取向已经够一致了。

　　此时，2024年的宏观取向一致，又有了其他含义：

　　1，用特殊再融资债券置换隐性债务，遏制地方债务扩张，这是处理房地产依赖的后遗症。

　　2，保障房、平急两用、城中村三大工程，这是为了稳住地产链条的上游岗位。

　　3，发电量恢复，纺织、机电出口恢复，餐饮旅游恢复，路桥电热水利恢复，居民收入恢复，才能恢复地产下游链条的购房者预期，M1的活钱才会增长。

　　这三条，条条都绕开了房地产，但条条框框都跟房地产有关系。

　　但取向是一致的：

　　曲线稳住经济，而不是一味的增加居民负债，简单粗暴的诱导他们买房。

　　从各部门，到地方政府，从财政政策，到货币政策，都不能偏离这个框架。

　　比如14号文的保障房，比如京沪有克制的放松，比如央行不选择降息而选择“缩短放长”，更关注空转造成的资金使用效率，都在这个框架内。

　　一直以来，市场有个误区：房地产好了，经济才会好。

　　比如有专家一直在呼吁：不停的降息，不停的诱导居民端加杠杆，继续用7年前定向放水给拆迁户买房的手段，想方设法刺激购买力。

　　这是典型的“舍本逐末”。

　　是天亮了，鸡才会打鸣。而不是因为鸡打鸣了，天才会亮。

　　是中产跌落，老百姓收入降低了才买不起房。而不是因为地产拉不动经济了，老百姓收入才降低。

　　从这个意义上来说，2024年的复苏是：

　　容忍楼市造成创伤的现实，对各行各业穷尽扶持与激励，健康且自然而然的修复过程。

　　好了，高谈阔论之后，我在想，要不要去厨房把碗给刷了，晚上要不要吃自助20块钱小火锅。

　　过好当下吧，希望大家在2023年最后一个月诸事顺遂。

　　我是蓝白，今天先聊到这，咱们下期再见。