【行业前瞻】一揽子化债进程加速地产政策放松或持续加码

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国际金融论坛(IFF)20周年全球年会28日在广州举行。会上发布的《IFF2023年全球金融与发展报告》(下称报告)称，预计中国经济2023年将增长5.2%。报告认为，中国政府将继续采取措施，以确保逐步解决一些大型房地产开发商的债务问题和保持地方政府财政的可持续性，中国的货币和财政政策也将继续支持经济复苏。

目前，中国地方债务的规模按不同的口径估计在GDP的70%-90%，IMF估算约为110万亿。把显性债务和隐性债务、地方政府融资平台的债务考虑进来，地方债务利息占广义财政收入比重接近20%。在地方债务规模上升，财力下降的过程中，地方债务付息压力凸显。

2023年7月24日召开的中央政治局会议提出，要有效防范化解地方债务风险，制定实施一揽子化债方案。因此，化解地方债务势在必行。近期的一系列事件透露中央化债的决心和成效。一方面，为了防范地方政府债务风险，落实一揽子化债方案，财政金融正合力化债。另外，中央财政增发万亿国债，明显是中央发力发展，地方专注化债。

当下，一揽子化债的大幕正徐徐拉开。不少省份积极争取财政部隐性债务风险化解试点，获得了特殊再融资债券（下称“特殊债”）额度，以置换政府负有偿还责任的隐性债务，实现展期降息，缓释风险。近期金融系统尤其银行支持地方债化解的工作也已启动。

银行参与地方债化解大致可分为两种情况：一是对本行贷款展期降息；二是债务置换。实际上，2019年以来金融机构就通过展期置换缓释隐性债务风险，但有诸多限制条件。新一轮的展期置换则呈现新的特点：一是展期置换的范围有所拓展；二是主要由国有大行参与；三是置换的形式发生变化，此前可以通过贷款、城投债券、资管产品置换到期的债务，但新一轮置换主要是通过贷款置换到期的城投债券及非标。

有媒体报道称，随着化债进程加速，城投债再度成为香饽饽，弱区域城投债利差持续收窄。早前规避城投资产的外资机构亦开始关注这类资产的配置机遇。国内第五家合资理财公司——法巴农银理财于10月25日起发行的一只理财产品，其策略之一就是把握城投债的机遇，把握信用债窗口期。该产品在30小时内25亿元的额度就售罄。

总体来看，根据中国债券信息网数据，截至10月27日，将共有22个省份合计发行约9438亿元特殊再融资债券。这显然有助于降低地方政府的债务负担，缓解地方债务危机压力，避免发生城投公募债违约，进而对整个资本市场形成巨大冲击。值得关注到的是，地方债务风险下行，也有助于房地产行业走出阴霾。

有专家指出，考虑到整个中国的经济发展仍然长期向好，城镇化还在推进，土地价值的上升就是一种长期的趋势。在这种局面下，土地财政“卖地”收入仍然会是地方政府的一个比较重要的财源。另有专家则指出，短期而言，在房地产特别是低能级城市的住宅消费需求回暖较为缓慢，相关区域土地出让收入难以大幅增长的背景下，进一步刺激房地产消费需求及挖掘存量政府性债务对应资产的价值都是必要之举。

有券商近期研报认为，目前全国政策方向明确，预计供需两端政策放松仍将继续加码，直至基本面明显复苏。研报称本轮销售恢复及后续传导将是一个温和、持续时间较长的过程，取决于销售的持续性和信贷投放情况以及因城施策的加码方式等。综合来看，推荐关注土储充裕、布局聚焦核心城市、信用资质良好的房企，未来有望率先受益于市场复苏和政策放松。

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特发服务：公司以综合物业管理服务为核心业务，园区物业作为战略引领，商写、住宅及公共物业协同发展，共同夯实公司发展的根基。此外还开展小型整改、资产受托管理、公共资源委托管理服务、维修维护服务等增值服务。公司连续23年服务华为，成为华为后勤服务份额最大的IFM供应商。

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