同花顺-圈子

　　鲁迅说，人类的悲欢并不相通。企业又何尝不是。

　　行业的巨变让一些房企遇到较大的困难，但也推着像招商蛇口（001979.SZ）这样稳健的房企走入舞台的聚光灯下。

　　截至2023年上半年，其已基本坐稳行业前五。

　　身为四大央企地产之一，长期以来，稳健性和确定性是其身上最重要的底色之一，也是外界贴给它最重要的认知标签。

　　但真实的招商蛇口远不止这一面。

　　8月28日，其正式发布了2023年半年报，一个稳中有进的招商蛇口展现在了大众面前。

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　　逆势

　　改写行业格局

　　我们先看看财报的数据。

　　中报显示，2023年上半年，招商蛇口累计实现签约销售金额1664.36亿元，同比增长40.07%；累计实现签约销售面积683.96万平方米，同比增长40.30%；

　　数据背后，有几大看点：

　　1、上半年已基本坐稳行业前5，提前实现管理层年初制定的“保六争五”目标。

　　不仅如此，其还处在一个“很难被挑战，但容易挑战成功”的有利地位，为其更进一步留下想象空间。

　　从全口径榜看，第5的招商蛇口与第4的华润差距很小，仅40亿左右。最乐观的情况下，在大本营深圳多开两次盘就追上来了。

　　与第3的中海也不过百亿，多踩几下油门，理论上也有追上的可能。

　　与后面的龙湖、绿城，距离又拉的很大，基本上都在700亿左右，相当于一个TOP15房企的体量，所以龙湖、绿城短时间很难追上。

　　所以，从这点看，行业TOP5的格局基本完成了重塑。

　　2、上半年，销售额的同比增量476亿左右，同比增速40%。

　　这两个指标不管是在同梯队的TOP10，还是放眼整个行业，都是数一数二的存在。

　　要知道，同期TOP10房企的销售均值仅同比增长6%，TOP11-30房企仅微增1%，TOP31-50房企则下降6.4%。

　　所以，招商蛇口的高增长是绝对能力的体现。

　　3、近三四年名次进步最大的头部房企。

　　2019年，招商蛇口仅排第12名，2021年升到第7，去年第6，今年又升到第5，四年提升了7名。其次是华润提升了6名。

　　4、更难得的是，其销售业绩的高增长并不是靠降价取得的。

　　上半年，招商蛇口销售均价约2.4万元/㎡，与去年同期比维持不变。

　　一方面是因为高能级城市深耕带来的市场安全边际（后面咱们再详说）；一方面是产品力带来的独特竞争力。

　　比如在合肥，臻悦、璟园项目凭借良好的口碑和优异的产品跻身上半年项目销售排名前十。

　　在成都，新川臻境三次开盘三次售罄；招商时代公园开盘日光。

　　在上海，虹桥公馆三期二批次加推，开盘即清盘；公园1872六次开盘六次售罄。

　　5、营收质量很高

　　上半年，总营收514.42亿元。

　　归母净利润21.53亿元，同比增长14.09%。

　　我们衡量一家企业的营收质量时，利润是一方面，经营性现金流及占比是另一方面。

　　上半年经营性净现金流265.2亿，同比大增636%，已连续5年为正。

　　这就像你开饭店，看着营业额还可以，但如果现金流入很少，都是挂账，迟早得关门走人。

　　而过去的一两年，很多房企出问题，核心原因就在这，外部的输血管道断了，而自身又无法造血。所谓的造血能力，核心就是经营性现金流。

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　　稳健

　　一如既往

　　首先财务结构一如继往的健康。

　　“三道”红线，持续稳居绿档：

　　剔除预收款的资产负债率62.86%、净负债率47.01%、现金短债比1.09。

　　这些指标有多重要，这几年市场已说了很多，我就不再赘述了。

　　其二，现金管理能力真的很强，行业顶流。

　　据说，销售回款率也是处于行业最高水平之列。

　　这一指标反映着销售额含金量，这么说吧，只有销售，没有回款的都是耍流氓。

　　货币资金1031亿元，同比增长32.2%，占总资产的比重提升至11%。粮草不是一般的充足。

　　这一点也很重要，很多房企暴雷，最直接原因可动用的自由现金枯竭。

　　现金的缺失，可能会导致一个月销售超百亿的房企，因为一笔几个亿的借款还不上就暴雷了。

　　正是这种强大的现金流管理能力和自律，给招商蛇口换来了拿地的自由。

　　其三，资本市场最吃香的房企，甚至都不带“之一”的。

　　不仅自身造血能力强，其外部输血能力，放眼行业同样是数一数二的存在，信贷、债券、股权融资，全面开花。

　　上半年新增了138 亿元公司债注册，并新增公开市场融资 74.9 亿元；

　　6月定增方案获批，计划募集资金达85亿元，成为第一个获得股权融资（第三支箭）的房企。

　　此外，国内公募 REITs 底层资产范围扩充的历史进程，也进一步打开了其在资本市场的想象力。

　　要知道，招商蛇口目前是行业唯一一个，同时拥有境内外两个上市REITs平台的房企，也是业内极少数具备“投、融、建、管、退”全链条资管能力的房企。

　　今年6月，蛇口产园 REIT 扩募份额于深交所上市，是首批基础设施 REITs 扩募项目之一。

　　说实话，这些都是一种足以让其他房企羡慕妒忌恨的能力。

　　关键，融资成本也是真的低，整体加权融资成本3.65%，居于行业最低之列，与隔壁的中海、华润处于一个水平。

　　它身上的另一个与众不同之处，就是从公司治理到产品建筑，呈现出的可持续发展的一面。

　　作为绿色人居的探路者和实践者，因出色的可持续发展管理能力，今年更是荣获“A股2023房企ESG第一名”。

　　近日，国际权威指数机构摩根士丹利资本国际公司（“MSCI”）公布了最新ESG评级结果。

　　凭借在ESG三个维度的优异表现，招商蛇口MSCI ESG评级达到A级，位列A股房地产上市公司MSCI最高评级，表明其可持续发展的多年深耕再次赢得了资本市场的高度认可。

　　ESG之于企业，就像一个人的品行，看不见、摸不着，但真得很重要。

　　3

　　进取

　　逆周期重仓高能级城市

　　上半年，2023年上半年权益拿地金额约360亿元，根据中指院的排名，位列行业第4名。

　　而行业整体的拿地情况却不佳。

　　据克而瑞统计，2021-22 年百强房企拿地金额强度从 29%下降至 18%，而招商蛇口土地投资强度在龙头房企中依然保持较高水平，基本维持在了50%左右。

　　大家都知道面包需要面粉做，要想不出局，就需要保持持续的拿地。

　　但行业下行期，想是一回事，有没有能力拿又是另一回事。

　　1、很多房企钱袋子吃紧，自身实力不允许；

　　2、对市场和行业的演变看不清、拿不准，不敢出手；

　　3、要素禀赋强的好地块也很难抢到。

　　招商蛇口是极少数还能保持这份定力与能力的房企。

　　除了逆周期展现出的投资魄力和力度，拿地布局更考验一个房企的战略水平。

　　大分化时代，区域聚焦、城市深耕已是房地产行业的基本共识。

　　不同的是，其对城市深耕的战略重视、执行力度，远超大部分房企。

　　早在2016年就确立了“区域聚焦、城市深耕”的基础性策略，重点聚焦确定性更强的华东、江南、大湾区等区域。

　　2021年又提出在“强心30城”内增加权益投资额占比，此后又进一步聚焦到“核心 6+10城”等。

　　这在其拿地城市数量的变化上体现的尤为明显。

　　2021年为41个城市，2022年收缩到25个，到了2023年上半年，98%的拿地资金都在“核心16城”。

　　其中，单在北京一个城市就花了88亿，买了3块地。

　　所以，当其他房企还在努力转身的时候，招商蛇口已进入了城市深耕红利的收获期。

　　2022年，在上海单城销售金额突破 740 亿元，相当于一家TOP25房企；苏州贡献了210亿，相当于一家TOP80房企。

　　仅上海、深圳、广州、苏州、南京、合肥、东莞、成都8个高能级城市，就给其贡献了半壁江山的业绩。

　　2023年上半年，这种聚焦势能有增无减，在上海、合肥、苏州、深圳、西安、重庆、南京、长沙、南通、徐州、温州、无锡等 12个城市进入当地流量销售金额排名前五。

　　根据克而瑞的统计，上半年招商蛇口在上海、合肥、苏州销售金额位居第一。

　　总的来看，深度聚焦高能级城市，给其带来了更厚实的市场安全边际和增长势能，未来这一优势会更加明显。

　　上半年，另一件大事，就是对南油股权收购的尘埃落定。

　　招商蛇口通过股份增发的方式把其对前海蛇口自贸投资的持股比例从 36.17%提升到 42.99%。

　　为什么市场格外关注这事呢？

　　我从信达证券的一份报告中查到，截至2022年底，前海蛇口自贸投资在前海妈湾片区拥有的土储建筑体量高达455.8万㎡，总货值高达4445.5亿元，相当于招商蛇口2022年销售额的1.5倍。

　　要知道，这可是在前海，大湾区核心中的核心。一年卖个400多亿，都能卖上10年。