同花顺-圈子

　　同样是买房，同一个小区，同一栋楼，甚至同一个户型

　　一个人买在劳动节，一个人买在国庆节，为什么隔壁老王比我便宜了十几万？

　　我想，除了位置不同，进场时机也很重要。

　　如果空间选择决定了70分的分值，那么时间选择就是剩下30分。

　　所以，今天我们就来说一说，买房如何踩对时机。

　　自从2021年开始调控以来，房地产一路下行。与此同时，经济也同步下行。

　　联想到房地产在我国经济贡献中的占比，不少人认为房地产拖垮了经济。

　　其实不是的，顺序反了。

　　房地产是经济周期下的产物，只有经济繁荣的时候，人们才会想着买买买。

　　经济下行，大家赚钱都难，人们只会尽量压缩自己的购买欲，降低负债，以求苟到春天来临。

　　你自己盘一盘，一路下行的成交量、选择提前还房贷的人们，是不是这个理？

　　房地产周期和经济周期的协同性

　　看这张图：

　　流动性增长永远是在最前面的，背后是国家在开闸放水，也就是人们手里的钱多了。

　　商品房销售面积紧随其后，毕竟有钱才能买更多房子。

　　房地产投资随后跟着扩大，当人们默认买房有好处时，才有更多资金进入房地产市场。

　　经济增长峰值在最后。

　　发现了吗？

　　流动性才是一个周期的开始。

　　这也意味着：楼市低迷的时候，本身就是一个不错的买房节点。

　　我始终这么认为，只是我从来都不赞成所有人在这个节点买房。

　　关键是，要根据自己的资金实力和杠杆接受能力决定要不要买房。

　　所以，我只建议有能力有想法的人，在当下的时机做出正确的选择。

　　至于承担不了压力的，不要买，守成比开拓重要。

　　这是大前提。

　　大前提之下，我们如何判断宏观市场？分享两个我的个人秘诀。

　　第一，观察重大会议对经济走向的说法，以及各家官方媒体释放出的信号。

　　如果你读过足够多的媒体文章，有没有发现一个共同点？

　　他们总喜欢统计各种重大会议提到的关键词以及词频。

　　某种程度上来说，关键词词频越高，重视程度越高，往里投入的资源就越高。

　　——基本就是未来几年的发展方向。

　　就像前几年，房地产说因城施策，最近说的是房住不炒。

　　隐藏的都是态度和发展重心的变化。

　　此外，还可以关注官媒，以及时获得最新市场动态。

　　一个很直白的原因：他们是最快的。

　　就像最近的贷款利率调整、之前的货币增发，都是官媒先发。

　　第二，分析关键数据的变化。

　　如果想研究数据，一个网站必须得关注起来：国家统计局。

　　不少关系到民生国计的数据都会在这里发布，例如：PMI、PPI、M2、MLF、LPR、GDP、社会消费品零售总额、人口普查、70城房价等等

　　如果你觉得数据太多太复杂、不知道怎么梳理信息，没关系，关注我。

　　我会把这些整理好，在尽可能短的时间，用简单易懂的大白话内容告诉你，让你get到更深度的投资分析，学会结构化的分析框架，从而挖掘更多投资机会。 

　　看懂大趋势，再来看看微观市场

　　关于买房时机，业内有几个不成文的共识：

　　第一，3、4、9、10月买到抢手房子的概率更大。

　　我的朋友圈挺神奇的，每年总有那么几个月特别“红”，

　　——全是海报。

　　诚意登记的、认筹的、开盘的、摇号的、售罄的……红得百花齐放。

　　其它月份虽然也有，但是频率没这么高。

　　为什么？

　　“金三银四”“金九银十”这两个词应该不陌生吧，开发商常常集中在这两个时间段推盘，不乏有些好房子夹在其中。

　　不得不说，有些房子我看了都有些心动。

　　第二，6月和年底，买到打折优惠房子的概率更大。

　　6月和年底，这两个时间点挺敏感的，几乎已经成了开发商秘而不宣的促销节点。

　　因为作为房企，需要在这两个月做一些数据汇报，例如年中报和年终报。

　　为了数据好看，他们不得不想招儿。

　　于是乎，我几乎每次去售楼处，总能发现一些新活动，理由千奇百怪：感恩节、双11、七夕……

　　一切都是为了促销，为了回款，为了报数的时候不被老板、董事、股民骂。

　　第三，关注市场的新反应，例如官宣房贷利率下调、放松限购等等。

　　给大家总结几个我的观察经验吧：

　　15号的MLF、20号的LPR、以及重要的会议时间节点，例如三月、十月。

　　还有一些特殊城市的特殊节点，例如周五的晚上，有些城市很喜欢在周五的凌晨发布消息。（我没有说是东莞哦）

　　第四，当二手房挂牌量骤变，变化中可能藏有机会。

　　真正的买房高手都不会落下二手房挂牌量这个市场“晴雨表”。

　　通常来说，关注一些二手房网站就能获得这些数据（如某壳、某家）。

　　但除了会看数据外，还得会辨别数据透露的信息。

　　就拿这张表来说，有的城市挂牌量大增，我会果断退出；但有的城市，我会选择再次抄底。

　　关键就在于城市基本面不同。

　　至于如何选择城市，篇幅问题这里就不说了，可以扫码加微信，直接告诉你应该看好哪些城市。

　　第五，关注土地出让结果，俗称“土拍”。

　　未来一年，这个城市哪里有房？卖多少钱？规划如何？都藏在土拍结果里。

　　如何关注？直接在某度上搜索“城市+当地的房地产信息网、住建局、土拍网站”，或者找到一家本地房产媒体，他们一般不会错过这类消息。

　　第六，以“年、季度、月”为周期，关注推盘计划。

　　有些城市的住建局会主动公布推盘计划，例如深圳。但有的城市不会，怎么找？

　　一般来说，当地的房产媒体都会提前安排类似的策划。

　　如果你们想买房，最好提前关注几个本地的自媒体账号。

　　拿到计划表时，别光顾着看你心仪楼盘，正确做法是先看整个片区的推盘量大小。

　　推盘量大，可能有房企为了快速出货而降价，这是实打实的省钱。

　　第七，选择大社区的首期盘。

　　什么叫大社区？

　　如果你百度一下，百度会这么告诉你：

　　小型社区人口1000—5000人左右，用地规模20000—90000平方米;

　　中型社区人口7000—13000人左右，用地规模150000—300000平方米;

　　大型社区人口规模在3万人-5万人，用地规模大概在600000-1200000平方米。

　　规模再往上，就是超大社区。

　　如果你去问销售，得到的回答又不一样。

　　他会告诉你这个项目一共多少户，但这还不是小区的最终人数。

　　如果以“栋”为单位呢？

　　按一户3人，每栋33层，一栋两单元，每单元两梯4户来算，一栋居住的人数大概是792人。

　　以1000-5000人居住的小社区换算，7栋以下为小社区，17栋以下算作中社区，17-63栋算大社区，再往上就是超大社区。

　　这样划分多少有点粗糙，这里只是提供一个参考。

　　大社区的一个显著特点，就是会分批推盘。

　　这里记住了，最好买首期盘，也就是第一批推出的房子。

　　这批房子一般是性价比最高的。

　　第八，想要优惠也可以看看尾盘。

　　除非是开盘售，一个楼盘卖到最后，总有那么一些被挑选剩下的。

　　要么是顶楼，要么是户型、采光不尽人意。

　　为了卖掉这些房子，开发商可能会适当降价让利，如果能接受瑕疵，也是个不错的选择。

　　第九，抓住团购机会。

　　不知道你们会不会有种感觉：别人总能拿到我拿不到的“内部价”。

　　其实，他可能只是走了团购（就跟拼夕夕一个道理）。

　　所以，看到这篇文章的粉丝们有福了，马上就有一个线下考察团，由我亲自带队——这还是今年第一次。

　　这次，我将带领粉丝团调研一个全国最有潜力的城市，挖掘出最具投资价值的楼盘。