同花顺-圈子

引言

在过去房地产行业高歌猛进的时期，行业的红利催生了一批百亿、千亿规模房企，现如今，当红利褪去，便是考验企业真实经营能力的时刻，真正有能力、底子厚、经营健康的企业在新一轮的抢位赛中终会脱颖而出。

正如我们持续跟踪的一家老牌企业—金地集团，在2021年房企先后暴雷的紧张时期，强势重回行业前十，重新进入人们的视野中，尤其是去年7、8月份以来在资本市场上逆势上行的亮点表现引起业内的广泛关注。

基于资本市场对金地集团的认可，我们跟进研究了金地集团2021年报及相关动作，发现金地集团是一家“里子”至上的企业。

兼顾规模与效益    做低调的“优等生”

金地集团在业内属于一家比较“低调”的企业，在这背后反映的是其“稳健”的经营逻辑，2016年在历经沉浮后，金地集团积极做出调整，凭借多年来的内功修炼，踏入高增长轨道，2019年顺利踏入两千亿大门，随后保持稳定发展态势。

1、不跟风“三高”模式，始终坚持规模与效益的平衡

过去十年，房地产行业“三高”模式盛行，追高冒进，大量举债扩张是过去行业的普遍现象；而如今行业已全面进入缩表周期，原先在“三高”模式下更为激进的企业频繁爆发危机，“三高”模式难以为继。

反观金地集团“不走寻常路”，在不依赖高杠杆、不牺牲利润的前提下实现规模高速增长，2021年，金地集团的销售业绩达到2867亿元，销售额逆势增长18.15%，2022年3月金地集团行业销售排名由第12位上升至第9位，重回前十行列。

在过去十年间金地集团净负债率稍有提升，但常年低于70%，三道红线始终保持在绿档。当前政府加强行业金融监管，为金地集团这类稳健发展的企业创造了发展的机遇期。

在不盲目追求规模化增长，坚守利润底线的原则下，金地集团的净利润率和毛利润率长年保持高于行业均值；受益于投资拓展、产品研发、工程成本、运营管理等各项专业能力的逐年提高，金地集团的周转率也有了明显的提升，2021年的ROE仍达到了15.7%，稳居行业前列。

2、健康指数高，融资优势显著

如今“融资难”已经成为行业共识，部分房企因为流动性危机导致信用风险蔓延，发债融资渠道受阻；房地产企业的信用质量加速分化，唯有经营稳定、财务健康的企业才能在融资上有额外的优势，因此企业融资成本的高低也成为衡量房企核心竞争力的关键指标之一。

过去几年金地集团一直保持着较低的融资成本，2021年金地集团融资成本进一步下降至4.56%，体现了金融机构对金地集团的极大认可。

垫高投资安全垫    稳固基本盘

过去几年，企业拼命冲规模，在投资布局上有两个典型现象：

一是投资下沉三四线，随着货币化安置政策的大力推进，三四线城市市场热度上升，引发众多房企2017、2018年下沉布局。近两年货币化安置步入尾声，三四线城市面临严重的人口流失，购买力不足等问题，销售遇阻，大多数重仓布局的企业业绩都惨遭拖累。

二是高价抢地，2015年-2019年间，诸多房企为了冲规模疯狂加杠杆拿高溢价地块，但是那段时间拿的高价地块利润率普遍较低，企业也因为高估市场预期而埋下不少隐患。随着政策调控的加强和需求的萎缩，基本面较差的城市市场出现明显下行，房企高价拿地项目亏损。

然而，金地集团在过往的发展中坚守布局核心一二线，坚持利润底线，得以在当前市场环境下守住安全边界，稳住基本盘：

1、坚持布局一二线主流城市，严控三四线城市下沉

金地集团目前形成以京津冀都市圈、长三角都市圈、粤港澳大湾区以及中西部和东北核心城市为主的区域布局，坚持上海、北京、深圳等高能级城市的深耕力度，严格控制三四线城市的下沉。2021年金地集团新增总土地储备约1,636万平方米，其中一二线城市的投资占比高达65%，市场流动性更好、安全性更高的一线城市投资占比则明显提升达到34%。

2、聚焦城市深耕成效显著

随着城市深耕战略的持续推进，金地集团在全国十多个城市的市场排名位列前十，其中在上海、金华、呼和浩特、徐州、昆山的市占率均排在第一位，核心城市市占率的不断提升也为企业销售业绩的增长提供了强有力的保障。

3、投资纪律严苛，保持拿地利润的高标准

当前行业的真实现状是“钱比地贵”，企业融资环境尚未有明显改善，企业投资愈发谨慎，土地市场热度下降，企业拿地机会随之增加，企业投资逐渐回归利润导向，不拿不赚钱的地逐渐成为共识。

对于金地集团而言，一直秉承谨慎的投资态度，通过投资模型对不同指标进行全方面考察，挑选投资价值更高的地块进行投资，一段时间内，金地集团内部投资要求净利率约10%、IRR约20%，虽不同能级城市有所差异，但这是拿地的一把尺子，保障项目利润与规避风险。

4、多元业务协同，实现可持续低成本拿地

金地集团在土地获取上除了公开市场招拍挂以外，还通过旧城改造、合作、收购等一系列多元化的拓展方式，获取了丰富的土储，2021年，投资方式以投资额计，金地集团非招拍挂拿地占比约49%，同比去年提升173%，多元化获地能力显著提升。

通过多元化业务的布局发展，内部的金地威新、金地体育等产业均实现了与地产的强强联动，相继在广州、北京、惠州、武汉等地落子，助力城市运营战略发展。

坚持精工筑造    强化科技赋能

随着行业进入下半场，逐步回归居住本质，倒逼企业回归核心竞争力的塑造，其中“产品力”首当其冲。对于金地而言，在产品的打造上有着科学严谨、务实的“理科生”特质，始终秉持“科学筑家，智美精工”的产品理念。

1、科学筑家，引领产品品牌升级

2018年，针对当前消费升级时代下，消费者对住宅品质和品味要求越来越高，和关注健康和智能科技的新趋势，金地集团提出“科学筑家，智美精工”的全新品牌理念。在一如既往强化金地集团产品的科技属性之外，兼顾产品的智能、健康及居住感受和美学体验，强化“智、美、精”三大品牌特质，通过人性化细节、科技创新、美学呈现、精益求精的品质打磨产品。

2、形成9大产品系，覆盖全层次需求

在产品线上，金地集团已经形成了褐石、名仕、天境、世家、格林、社区商业、未来、风华、峯汇九大系列，满足从刚需到高端各个不同层次的消费需求。其中，金地集团最具代表性且在全国范围内运用最广的—褐石系列，在经过全面升级后，年轻客群开始增多。金地集团最新推出的峯汇系列—金地集团目前最高端的产品系列，也陆续在美国纽约及天津、沈阳、温州等城市落地。

3、不随波逐流，以实实在在，产品及服务提升为核心

金地集团始终秉持“科学筑家”，聚焦客户需求，以科技为引领，实实在在提升产品和服务。经过二十几年的研发沉淀，形成诸如“Life智享家”、“五心精装家”、“360°健康家”、“Flexible+”可选可变户型等一系列通用标准化研发成果。

四大体系构筑“金地健康家”。疫情后期，居家防疫引发了人们对住宅与健康关系的思考，金地集团提出以家为圆心，从健康通行、健康环境、健康居家、健康服务四大体系来建立“金地健康家”全维体系，围绕全维度社区生活场景，对社区生活动线、社区布局、社区配套设施、住宅空间设计、社区服务等方面进行全新升级，赋能人居。

金地集团“五心”精装家。基于对传统住宅装修的系统提炼与归纳，提出五心精装标准，以贴心的家、安心的家、开心的家、省心的家、放心的家为五大准则，提供品味与品质兼具的全屋精装定制，形成3大标准，17大系统，115个细节。

建筑的数字化、工业化、定制化。理科生金地集团坚信，科学发展是企业在时代变幻中的安身立命之本。2019年，金地集团就专门成立BIM工作小组，从设计出图到成本算量再到工程建造，将开发商、设计师、施工单位及各类相关方全部打通，以此实现建筑的数字化、工业化和定制化。

经营管理信息化    助力企业持续增长

早在2020年6月5日，金地集团董事长凌克在一次活动中提到，目前行业建设周期、资本的投入都达到某一个极限之后，企业要想继续获得新的“增长”，需要靠技术进步，“经营管理的信息化”则是地产公司未来实现高增长的关键能力之一。

1、构建“投产销”一体化金地模式

作为精细化管理的代表性企业，金地集团在投资、开发、产品、营销等各个环节多措并举，持续强化精细管理，构建“投-产-销一体化模式”，加强市场预判和提前调度的能力，降本增效成果显著，主要体现在投资体系、运营管控、营销管理等关键工作上：

在投资体系方面，金地集团建立了覆盖宏观经济、行业政策、具体城市的数字化投资管理平台，并通过大数据和算法模型，敏锐捕捉一线城市投资机会，降低出错率、提升投资质量。

在运营管控方面，金地集团建立了开发周期“一城一图”对标机制与“大中小”库存管理体系。通过“一城一图”正态分布管控评价体系，用当地城市从拿地到开盘均值进行管控，实现区域一线“一城一标准”的拿地到开盘的领先效率管理。目前，金地集团在大部分城市基本达到了开发效率前五的水平。 

在营销管理方面，金地集团开发上线了“金房宝”、“线上售楼处”等营销信息化工具，通过建立数字化营销，探索从前端公域流量引流、中端盘活私域流量、到后端建立数据闭环，提升营销精准度。

 “三不”原则    扎实推进多元业务发展

近年来，由于市场环境发生变化，房地产行业由增量进入存量时代，开启下半场，倒逼房企转型多元化发展，但是多数房企或未找准赛道，或未投入坚持，多元化业务发展收效甚微。

作为早期布局多元化业务的企业之一，金地集团围绕房地产开发主业为核心，形成了从房地产开发、金融、代建，到家装、家居，再到后端的物管、商业、产园运营的全产业链布局。2021年金地集团的多元化板块实现收入87.4亿元，同比增长20.3%，占营收比重达10%。

金地集团在多元化布局上，始终坚持“三不”原则，既是对企业经营风险的把控，也是对“长期主义”经营的坚持。

1、“三不”原则，扎实推进多元业务发展

一是不盲目追风：不盲目跟随长租、文旅、养老等行业热点，坚持以效益为出发点，探索符合金地集团自身的多元业务发展及模式。

二是不盲目圈地：区别于多数房企，经营好业务本身，寻找集团增长的第二曲线，始终是金地集团多元业务发展的初衷，避免舍本逐末，陷入多元化发展失败的漩涡。

三是不激进发展：不追求规模的快速扩张，尊重多元化业务的发展逻辑，坚持通过精细化经营和打磨，实现多元化业务的有质量增长。

2、多元业务发展成效显著，均已迈入各领域第一梯队

当下很多企业都开始转型轻重并举发展，对于金地集团而言，夯实住宅开发主业的同时延伸轻资产业务、强化服务与运营能力，应对变化的市场，实现行稳致远。

分业务来看，近几年金地集团在持有运营物业、代建、物业等领域有较显著成果：

1）商办运营效率提升，产业品牌优势逐步显现

在商办业务方面，2013年金地集团收购香港上市公司星狮地产，后更名为金地商置，此后通过金地商置这一上市平台逐渐扩大商办业务领域的布局，并以“金地广场”和“金地中心”两大商业产品线为依托，在全国打造了一系列优质的商业项目。官网数据显示，截至2022年3月，金地商置在北京、上海、深圳、南京等地运营和在建商业项目达36个，物业形态覆盖超甲级写字楼、大型Mall、星级酒店等，总建筑面积逾336万平方米。年报显示2021年年底金地集团在营购物中心平均出租率维持 90%以上，进入成熟期写字楼年底平均出租率达到 95%以上，充分体现了其在商业运营上的杰出能力。

关于产业园区业务，基于集团“两商”发展战略——综合型城市服务商、产城融合新区发展商，2016年，金地商置成立了专注于产业平台的控股子公司“金地威新”，下设产业园平台、产城平台、旧改平台、产业研究院四大业务板块，在全国落地多个标杆园区，例如深圳南山区深圳威新科技园项目。在园区开发模式上，金地威新实行“强自持、重运营、资本化”的先进模式，是行业长期研究分析的样本案例；在规模上，金地威新逐步实现了全国化布局，截至2021年12月，已布局19个城市，开发运营产业园项目共39个，管理面积逾480万方。依托金地集团的资源优势和发展战略，金地威新步入发展的快速车道。

在长租公寓方面，成功打造代表性IP“金地草莓社区”，已经入驻深圳、上海、杭州、广州和成都，在运营门店超70家，成熟的项目平均出租率稳定在 94%以上，达到行业标杆水平；2021年新获取的首个轻资产项目深圳凯丽花园，3个月即实现满租，成功实现了长租公寓管理和品牌的对外输出。依托金地集团旗下稳盛投资平台进行资产证券化运作，并于 2020年在上交所成功发行首单“轻资产城市更新”长租公寓资产证券化产品—金地草莓社区公募ABS，为实现快速扩张，提供资金支持。随着国家租赁住房建设的大力推进，长租公寓的发展仍有更大的想象空间。

2）代建业务稳步高速增长，培养第二增长曲线

自2006年，金地承接深圳首个由政府委托代建的写字楼项目“福田科技广场”开始，金地正式进入代建领域。通过12年的经验积累，2018年金地集团正式成立金地集团代建公司（后更名为金地集团开发管理公司），将代建业务独立出来，加速全国化布局扩张。就业务模式来看，金地集团提供管理咨询、开发代建、配资代建、政府代建等四大类业务，截至 2021 年底，金地集团代建业务已布局全国超30座城市、管理服务项目近90个，累计开发管理面积超1,500万平米，其中住宅项目累计货值超过880亿，商办项目投资规模超过400亿，累计政府公建面积超过400万平方米。

3）物业更名升级，发力智慧物业

金地物业起步于1993年，近年来，金地集团启动了“3+X”战略布局，打造“三横九纵”服务矩阵——“三横”是根基，由点到面，从社区到城市，重点发展住宅物业、商业物业、城市服务三大业务，“九纵”是增值业务的全面发力，从房屋租售、软装设计到社区经营、企业团餐等，管理业态向更广阔服务范围延伸。

2021年“金地物业”正式更名为“金地智慧服务”，充分挖掘“互联网+物联网”的科技应用。年报数据显示，2021年金地智慧服务通过单项目拓展和收并购双轮驱动，新增外拓合约面积超7,000万平方米。截止2021年末合约管理面积突破3.3亿平方米，其中外拓占比高达71%，非住业态占比达15%。

结尾

行业调整期，最是考验企业真实能力的时候，当下行业竞争格局发生较大变化，在此轮行情中得以存活下来的企业将迎来新的发展机遇。

作为一个坚定的长期主义者，金地集团始终坚持平衡发展、稳健经营的战略，拥有极强的抗风险能力，得以平稳穿越周期；进入行业下半场，金地过往沉淀的投资能力、经营能力和产品能力等核心竞争力终将使其脱颖而出。