同花顺-圈子

中骏集团(01966.HK)宣布旗下方隅控股已与知名投资集团KKR达成合作协议，在北京就一地标级租赁公寓项目进行收购，是次合营的项目是一个规模多达3000余户的大型租赁公寓社区，位置座落于双铁TOD之上。市场消息透露，是次交易金额高达19亿元(人民币‧下同)，其中首付金额约7亿元；此意味着方隅继续落实基金管理+开发管理+运营管理的发展方针，进一步引入新的基金合作方，减低对集团资产负债表的依赖。尤其在近期面向内房融资几近全面瘫痪的市况下，是次交易更能加强中骏集团的现金状况，提升还款能力。

事实上，中骏集团是次与KKR在方隅公寓布局上展开的合作，亦间接反映了中骏本身财务稳健以及当年战略布局具备前瞻性的一面。中骏集团于2017年提出的“一体两翼”的发展战略，以地产开发业务为主体，再以FUNWORLD中骏世界城和FUNLIVE方隅长租公寓作为两翼，藉以强化集团在国内房地产市场的差异化优势。

公司是次合作形同释放手头资产的价值，释放公司债务偿还能力行有余力的信号。

近年来，住房租赁市场的发展得到国家高度重视，并为规范整顿住房租赁市场提出的各项意见及完善住房租赁有关的税收政策，各地亦正推进中央财政支持住房租赁市场发展试点筹集房源项目奖补，住房租赁市场有望成为房企未来发展“逆转胜”的领域。

而住房租赁需求受到稳步增长的基本因素所支持；据第七次人口普查数据显示，2020年我国流动人口为3.8亿，较2010年增长1.54亿，相当于2000年水平的3倍有余。据业界估算，预计到2023年，租赁人口更将达到2.48亿，拎包入住长租公寓未来将会成为流行趋势。事实上，长租公寓与一众港资房地产商所发展的服务式住宅同出一辙，对熟悉港股的投资者而言，理应毫不陌生。仲量联行早前的报告指出，中国流动人口住房自有率持续处于低位，对租赁住房需求强劲，其中2019年全国城镇流动人口中租房人口的比重高达91%，显示出强劲的租赁需求。

从产品定位去看，由于保障性租赁住房以不高于70平方米的小户型为主，租金低于同地段同品质市场租赁住房，有别于一众服务式公寓正以其“酒店式管理、家居式服务”的特点面向大批高端商务客户的市场。据仲量联行发布的《2021年中国长租公寓市场白皮书》显示，10家市场头部长租公寓品牌的存量房源总数已从2018年底的35.6万套增长至2020年底的73万套，数量翻番。这些存量主要分布在一线及1.5线城市中；且开业6个月以上门店的平均入住率高达89%至95%。值得留意的是，部分城市的中高端长租公寓市场已逐渐成型。

在兼顾房住不炒和稳增长的同时，加快发展保障性租赁住房将有利于帮助新市民、青年人等群体缓解住房困难背景下，保障性租赁住房成为“十四五”时期住房建设的重点任务，而今年全国近八成保障性租赁住房已开工。住建部数据显示，2021年，全国40个城市计划新筹集保障性租赁住房93.6万套。其中，1-9月已开工72万套，占全年计划的76.9%，完成投资775亿元。南京、无锡、宁波、佛山、长春、南宁等6个城市已完成年度计划。

明年保障性租赁住房投资逾4,000亿

天风证券本月19日的研报，预计十四五全国新增保障性租赁住房规划值应介乎800至900万套，预期2022年规划值约占十四五的23.3%，即介乎186至209万套。与中信证券此前预估十四五期间全国新增保障性租赁住房规模相若，而中信证券预期对应的开发投资将介乎1.7至1.9万亿元，预计2022年投资将超过4,000亿元，拉动地产投资近3个百分点。

瑞银早前估计中国出租房屋市场规模将达4,270亿元人民币，料对万科(02202.HK)、龙湖(00960.HK)、华润置地(01109.HK)、中国海外发展(00688.HK)及中骏集团(01966.HK)等房企而言，应属利好。

事实上，从今年各项政策目标（包括“三条红线”在内）均是有意要房企由上而下进行去杠杆的情况可见，一些早就战略布局高端长租公寓的房企，尤其是在目前资本市场融资难的背景下，显然会有着其独特优势。中骏集团藉合作盘活大型公寓资产，亦反映中骏集团本身一直奉行的一体两翼战略的优势，以至中国租赁公寓的行业基本面扎实，机构化投资未来持续出现的趋势明显。

作者：元玲