同花顺-圈子

作为连锁家具卖场商，红星美凯龙也缺钱了。近日，红星美凯龙（601828.SH）将旗下红星地产18%股权卖给远洋资本，对价10.3亿元。此消息一出，业内认为，近年来红星美凯龙债台高筑，出售红星地产是集团回血的必然选择。而知名地产分析师严跃进在接受金融投资报记者采访时认为，此次收购事件引起行业关注，其背后的信号意义值得研究。

10.3亿元“嫁女”给远洋资本

近日，红星美凯龙集团和远洋资本达成战略合作。远洋资本耗资10.3亿元，获得红星美凯龙集团旗下上海红星美凯龙房地产集团有限公司18%股权。在该交易达成之前，红星美凯龙曾表示，此次合作系误读。但没过多久，10.3亿元“嫁女”的消息就被实锤。企查查显示，红星地产成立于2009年，主营业务范围涵盖商业运营管理、不动产开发、商业资产管理输出。目前，红星地产已布局53座城市，拥有110个项目。据第三方机构克而瑞披露的数据，2018年-2020年，红星地产分别实现全口径销售额为478.7亿元、601.1亿元、614.3亿元，复合年增长率8.67%；对应行业排名分别为第 59位、58位、63位。其中，2020年利润率约为10%。可以看到，一年销售额超600亿元的红星地产，最终被集团选择出售，背后也反映出红星美凯龙对资金需求的真实状况。

此前，多家房企包括金科在内都参与过红星地产尽调，最终远洋资本获得入场券。克而瑞榜单显示，2020年，远洋集团以全口径销售金额1183.4亿元元，排名第36位，但这一排名较上年下滑11位。市场人士认为，通过牵手红星地产，远洋集团有重回TOP 30的决心。

红星美凯龙债务压力大增

对于此次出售，知名地产分析师严跃进对金融投资报记者表示，确实比较突然。“这两年红星美凯龙在地产业务方面表现较为积极，所以把红星地产业务进行剥离和转让，着实出乎意料。”

严跃进认为，从转让地产业务角度看，此次出售一方面可以促使红星美凯龙更加聚焦家居等核心业务，另一方面也有助于公司回笼资金，缓解资金压力。

“总体上可以看出，在当前的大环境中，一些地产企业面临了很多资金问题，尤其是疫情冲击下更是如此。”严跃进分析称。

金融投资报记者了解到，此次股价出售将分几步走，首期转让18%股份，若未来全部股份完成转让，则支付全部对价约200亿元元。2020年年报显示，红星美凯龙实现营业收入142.36亿元元，同比下滑13.56%；扣非后归属于上市公司股东的净利润为11.62亿元元，同比下滑55.53%。负债端，红星美凯龙负债规模攀升至804.5亿元，比2019年增长9.7%，创下公司负债最高纪录。截至2020年，红星美凯龙货币资金底仅有65.11亿元，但在1年内或超过1年的一个营业周期内偿还的债务即流动负债高达316.4亿元。

此外，据联合资信相关评级报告数据，红星美凯龙集团1年以内（含1年）的有息债务规模达353.04亿元，而现金短期债务比只有0.55倍，现金类资产对短期有息债务的覆盖程度较弱。另一方面，受限资产较多也影响着红星美凯龙集团的资产变现能力。

2020年，集团因各种原因达到的受限资产为829.86亿元，占红星美凯龙集团总资产的63%，净资产比例的174.4%。

2020年，红星美凯龙受限资产与占比净资产情况

受限资产占比如此高，说明红星美凯龙流动风险正在加大。一位行业人士表示，如果再不输血，那么一旦资金链紧张，无疑会将红星美凯龙推向深渊。

隐形地产商或将消失

对于红星美凯龙来说，虽然其是著名的家具连锁卖场，但在出售红星地产之前，这家公司却是实实在在的隐形商业地产商。金融投资报记者对比发现，2020年红星地产销售额600亿元，但红星美凯龙自身的营业总收入才142亿元，且有近半数来自于自营商场的运营。也就是说，所谓的主营业务只有地产业务的三分之一不到。截至2020年末，红星美凯龙经营92家自营商场、273家委管商场，并通过战略合作经营11家家居商场。可以看到，未来家居商业服务费仍是收入大头。

在出售红星地产之后，知名地产分析师严跃进表示，鉴于红星美凯龙在行业中的地位比较高，此类收购事件值得思考和反思。严跃进认为，这两年房地产发展确实面临很多问题，很多房企如果资金把控不到位，就会面临资金的压力。

“其实，之前红星美凯龙一直将家具和地产业务捆绑，这种捆绑本无可厚非。但在房地产市场进入下半场，行业竞争趋于白热化时，对于这种规模尚未做大，且又缺乏核心竞争力的企业来说，风险不可忽视。同时，从企业优势看，红星美凯龙更擅长家居方面的投资和运作，地产行业这两年拿地成本很大，前景多少扑朔迷离，这都是此类企业需要顾虑的地方。”严跃进分析道。