同顺号-创作平台

　　2026年3月，一则重磅政策刷屏地产圈——自然资源部与国家林草局联合印发《关于进一步做好自然资源要素保障的通知》（自然资发〔2026〕38号）。文件中最引人注目的表述莫过于：“新增建设用地原则上不用于经营性房地产开发”。

　　一时间，“供地按下暂停键”的误读四起。但拨开迷雾，自然资源部在随后的新闻发布会上的表态已经非常清晰：这不等于不供应房地产用地，而是要重点用好存量资源“精供优供”。

　　这背后，是一场深刻的发展模式切换。

　　38号文的底层逻辑：

　　从“增量扩张”到“存量提质”

　　“当前，我国城镇化正从快速增长期转向稳定发展期，城市发展正从大规模增量扩张阶段转向存量提质增效为主的阶段。”自然资源部自然资源开发利用司司长孔维东在解读38号文时如是说。

　　文件以两条“硬红线”重构了土地供应的游戏规则：

　　其一，建立“增存挂钩”机制。年度新增城乡建设用地，原则上不得超过盘活存量土地的面积。通俗地说，想新增一亩，必须先盘活一亩——从源头上倒逼地方政府告别“摊大饼”式的城市扩张，转向内涵式、集约型发展。

　　其二，新增用地“原则上不用于经营性房地产开发”。广东省城乡规划院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉指出，这意味着靠征地搞商品房开发的粗放模式基本终结，未来商品房开发的增量用地供给将大幅收缩。

　　但这不是“无地可用”，而是逻辑重塑。正如新京报评论所言，38号文堵住了“摊大饼”的退路，却为城市更新、旧改、低效用地再开发打开了大门。对于地方政府和市场主体而言，未来获取开发资源的唯一通道，就是“存量盘活”。

　　存量盘活，难在哪里？

　　政策导向清晰，但落地不易。

　　某头部房企人士在接受采访时坦言：“政策带来的最大挑战，是企业能力的转型。以前拿地，核心拼的是资金、速度和资源；现在做存量盘活，要懂规划、懂产业、懂运营，这是一套完全不同的逻辑。”

　　诚哉斯言。存量地块往往面临着产权复杂、现状杂乱、功能低效、文化保护与商业开发难以平衡等痛点。低效商业、闲置写字楼、老旧厂房、城中村——这些“硬骨头”需要的不是简单的“涂脂抹粉”，而是深度的价值再造。

　　谁能在这一赛道上真正赋能地方政府与市场主体？

　　奥雅的答案：

　　以终为始，为运营而设计

　　在这一背景下，奥雅股份（股票代码：300949）的城市更新实践，恰好回应了存量时代最核心的命题。

　　与38号文“统筹存量和增量建设用地促进内涵式发展”的精神高度契合，奥雅提出“以终为始、经世济用”的经营哲学——以最大程度保证运营的成功来展开规划与设计推演。创始人李宝章先生更是明确提出“为运营而设计”，强调更新既要处理保护与再生的关系，也要平衡公共空间需求与商业运营逻辑。

　　这一理念在实践中已反复验证：

　　在深圳南头古城，面对“深港历史文化之根”与复杂城中村共生的命题，设计团队以“人的在场感知”为标尺，让历史文脉与市井烟火和谐共生，入选大湾区城市设计大奖提名。

　　在洛阳洛邑古城，奥雅以“微介入、针灸式”的更新手段，让一片沉寂的历史街区变身为沉浸式古都文化打卡地，汉服与古城相映成趣，成为现象级文旅标杆。

　　在天津第一机床总厂，奥雅将“工业锈带”变为“生活秀场”——老厂房保留了工业记忆的博物馆，同时引入星巴克、Livehouse等新兴业态，实现城市-公园-老厂房的三位一体融合。

　　在大连东关街历史文化街区，奥雅以“潮起东关·烟火重燃”为主题，采用“街、场、巷、院”四种空间形态串联整个片区，通过老旧建筑翻新、潮流业态引入、文化场景复兴，让百年街区重燃烟火气。

　　在宜昌二马路，奥雅深度挖掘二马路的历史文化，结合宜昌市既有旅游资源，通过还原过去、激活现在、创造未来的设计与运营策略，倾力打造湖北省城市更新项目的示范样板。

　　在合肥合柴1972文创园，奥雅锚定“工业遗产+文化创意”的核心路径，以“城市发动机”为核心理念，让曾经的工业遗存蝶变为国家级文化产业示范园区，荣登大众点评合肥必玩榜第一。

　　不止于设计，

　　更是存量时代的“城市合伙人”

　　38号文不仅“堵后门”，也“开前窗”。文件明确，城中村改造中涉及到的边角地、夹心地、插花地等零星土地（面积不超过项目总面积10%），可用于保障性住房、公用设施营业网点等民生用途。这意味着，城市更新中的“毛细血管”疏通同样需要专业的操盘能力。

　　而奥雅的服务范围已覆盖文化古城、商业街区、产业园区、工业遗址、儿童友好空间等全业态。通过“设计+”的全专业价值整合，为30余座城市的100多个项目提供全产业链服务。

　　更重要的是，面对存量盘活对“技术含量”的新要求，奥雅早已前瞻布局，已于去年5月自主研发“城市文旅焕新大模型”。目前，该模型已迭代升级为专注于城市更新与文旅场景的空间智能体——“奥创引擎”。

　　作为奥雅基于26年行业积淀、5000+落地项目、2亿+城市POI数据、10000+案例模型库自主研发的成果，“奥创引擎”通过“灵探”“灵绘”“灵创”等核心模块，为城市更新提供从数据研判到设计生成的全链条技术支撑。

　　这种“技术+内容+运营”的新范式，让奥雅不仅解决空间问题，更通过IP打造与科技赋能，为存量资产注入长久的生命力。

　　自然资源部38号文，是中国城镇化进入下半场后的一次深刻变革。

　　当越来越多的城市面临“如何让空间赋予生命”的拷问，当市场主体需要从“拿地开发”转向“存量运营”——奥雅提供的不仅是设计服务，更是一个懂运营、懂技术、懂文化的“城市发展合伙人”。

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