同花顺-圈子

6月14日，绿城股东大会如期在杭州举行。济济一堂的投资人中，既有手持绿城股票多年的“老熟人”，也有首次买入绿城的“新面孔”。

不仅与会的投资人，在当前低温的市场环境下，近期有20家知名券商给予绿城中国“买入”评级，平均目标价9.7港元。可以看出，在投资人眼中，绿城仍不失为一个优秀标的。

2023年，绿城业绩稳中有升，营业收入创历史新高，核心归母净利润维持稳定，非房开指标持续增长。今年1-5月，绿城化解下行压力，跑赢大势，实现总销售额988亿元，操盘榜位列全国第二，其中自投权益销售额479亿元；新增货值283亿元，位列全国第六。

业绩稳增背后的原因是什么？

预判大势并顺势而为、主动求变，让绿城得以健康前行。观察绿城这5年的成绩，起初其硬实力在TOP20房企中排名是倒数的，5年过去，绿城不仅活下来，而且相较同行，各项指标均有了大幅的身位提升。

绿城中国董事会主席张亚东在会上自省：“能够做到今天的成绩，实际上是靠软实力的强弥补了硬实力的短。”绿城软实力的核心支柱就是团队，从行业研判、到投资质量，再到落地执行，这些确保了绿城近年来的加速度增长。

特别是对行业形势和自身问题的研判，绿城三年前提出“四个分化”、两年前提出“四个变化”以及一年前提的“好房子”……，事实证明，这些预判都是准确的。

当下，行业底层逻辑已然发生巨变，销售、融资规模从高位大幅回落，以价换量压缩了利润空间。这样的市场环境下，绿城又该如何研判和应对呢？

没有好城市，只有好项目

市场的不确定性加剧，精准投资的重要性进一步凸显。2024年，绿城的投资变得更挑剔、更慎重了。

年初，绿城中国行政总裁郭佳峰对内提出了新的投资策略：没有好城市，也没有好板块，只有好项目，绿城要下沉到各个地方去寻找投资机会，这与过去“聚焦”的投资策略迥异。

郭佳峰展开讲道：“有六七个北京的项目，我们觉得有风险没进，跟踪发现谁进谁亏损，上海也有类似情况。大家都认为卖得好的杭州，其实周边不少项目的亏损面很大。所以我们给杭州公司下了指令，核心区外只允许买两块地，卖了一个项目才能再增加一个项目。就像喝酒一样，两瓶总量控制，不能喝第三瓶，会喝醉的。”

宁可错过，也不错投。在很多项目里面寻找安全的、利润好的项目。当然，这会增加投资口非常大的工作量。郭佳峰继续说道：“其他事情我可以少管一点，也一定要到投资端去多看、多听，去了解项目周边二手房的成交情况。”

他也坦言：去年1400亿的货值，今年可能达不到，但是我们会在好中选优，面更广。今年1-5月，绿城拿地数量并不多，新增12个项目，其中4个已首开，首开去化率100%，2个项目整盘清盘。

关注新增的同时，投资人对存量的去化也提出了疑虑。对于存量，绿城管理层回应：会以“量价平衡”为主导思想，坚决去化。

数据显示：今年1-5月，绿城的住宅长库存指标完成率105%、车商储专项指标完成率100%，重难点项目指标完成率102%。

从投资来看，量价平衡，以价换量，坚决去库存，果断换仓，才能获取更好的资源。2022年到今年，绿城的土储质量不断往高分走，这也可以去对冲原来的一些问题。

一扩一缩，实现“量”到“质”转变

市场目前仍在筑底，短期还会延续“低温”。有投资人担忧：行业的下行周期，绝大部分企业会选择“缩表”疗法，绿城是否也会如此？

对此，张亚东回应：绿城是一“扩”一“缩”，“扩”的是权益，“缩”的是虚胖、浮肿，最终要实现由“量”到“质”的转变。

从权益占比来看，绿城已由2021年的58%增加到2023年的74%，今年1-5月新拓项目的权益比已经超过90%。权益支撑了公司的利润和项目发展，公开数据显示，2021年-2023年，绿城核心归母净利润由57.7亿元增加到了64.2亿元。

再看行业占比，5年前，绿城的销售规模大约为1500亿，占到了行业的1%。彼时，张亚东就提出，用5年时间发展，要占到行业规模的3%，现在这个指标已经提前完成。他预计，未来这个数字不仅是能稳定，可能还会增长。

对于降低规模，张亚东也进行了回应：“真不是凡尔赛，实在是小不了，操盘榜已经是第二了。不可能压到三五百亿，规模肯定会在千亿以上。当然，现在绿城更加注重质量的增长，绿城要坚持的是‘特而美’”。

要实现加速发展，对内绿城也在做抓铁有痕的管理提升：组织变革方面，进一步区域整合，非盈利业务单元“关停并转”；机制优化方面，深化轻重协同，减事提效，放权一线，形成赛马机制；同时节衣缩食，降本增效。

向外看，绿城认为市场还在找底。但频频示好的政策，对行业的支撑是非常坚决的，地产行业基本的体量、基本的发展规模和态势，还是未来可期的。张亚东认为：房地产还是中国所有行业里面第一的支柱产业，至少现在来看没有能够替代它的行业。

在这样的局面中，未来机会也会不断地闪现、展现到呈现，绿城要关注和寻找的是结构性的机会。改善产品现在变成了一个非常制胜的法码，这对绿城来说是拿手好戏。代建方面，绿城有着毋庸置疑的先发优势。其他模式层面的机会，绿城也在寻找和培育。

当下，绿城目标坚定：要以“好房子”去服务理想生活、赢得客户；以“全品质”提升股东回报、赢得市场；以“特而美”引领行业风潮、赢得未来！