同花顺-圈子

一、个股主要看点

1，保利发展是房地产行业的龙头。公司连续15年保持房地产行业央企第一，位居2023年中国房地产百强企业首位。2023年公司营业收入3468亿，行业第一。销售金额4222亿元，同样位居行业第一，也是全市场唯一过4000亿的房企。  

2，公司业绩下滑，但现金流充裕，负债率下降明显。公司2023年资产负债率76.55%，扣除预收款的资产负债率为67.1%、净负债率为61.2%，均比2022年明显下降。2023年末在手货币资金1480元，一样是位居内房股第一。2023年经营活动现金流量净额139亿元，连续6年为正。

3，公司外部债务风险消除，已经全部清偿了所有的境外美元债，经营风险进一步降低。

4，公司市场占有率逆境提升。公司2023年市占率3.6%，同比提升0.2个百分点。

简单来说，在行业下行时期，保利发展作为央企地产龙头，稳住了基本盘，并逆势提升了市场占有率，符合“剩者为王”的产业规律。 

二、行业上下游关系

房地产产业链比较长。根据相关数据，由建筑业和房地产业定义的广义地产与39个国民经济部门存在关联、对经济周期运行影响较大。行业对GDP直接贡献10%以上，间接拉动30%左右比例，依旧是经济支柱产业。 

1，地产行业上游产业链主要包括土地供应（各级政府主导）、建筑材料（比如水泥，钢材，五金建材）、工程机械（比如挖掘机，推土机等）等几个环节;,

2，地产中游产业链则包括工程承包咨询 (规划、勘察、设计等)；施工建设（各类工程基建企业）；房地产开发（开发和销售）等环节;

3，地产下游产业链则主要包括地产服务（新房或二手房交易；房屋租赁等），装饰装修（装修材料，装修设计施工，家具，家电，五金），物业管理（水电气网）等环节。

三、行业投资逻辑

房地产板块的投资逻辑正在发生深刻的变化。从过去的注重数量的时代，已经进入了存量博弈，更加重视质量的时代。而构建房地产新发展模式更是行业不得不面临的一个新的问题。

1，中长期来看，住房需求已经从“有房住”转向“住好房”，行业已经步入高质量发展的阶段。政策端也已经多举措支撑刚需和改善型住房需求，尤其是后者，将是行业底部企稳的关键。居民的改善性需求将继续支撑行业稳健发展，而三大工程的推进落地也为行业带来新的发展空间，未来新房销售仍有望保持10万亿左右的市场规模。

2，经济复苏对于地产行业的复苏至关重要，且互相促进。一方面，经济复苏背景下，消费能力提升，住房改善型消费有望提升。一方面，地产行业稳定，经济增长也会更好。

3，过去几年的行业持续下行，风险释放已经基本出清，行业最坏的时刻已经过去。随着恒大，碧桂园，万科等昔日头部房企也先后爆出风险，行业隐藏的大风险基本得到释放，行业正在从至暗时刻，逐步迎来一丝光明。

4，政策持续支撑行业复苏。去年政策通过降首付、降利率、降税费、认房不认贷等举措，已经有效的降低了消费者购房门槛和成本；在房企支援方面，加大房地产项目融资协调机制，推出“三大工程”及配套措施的落地，稳定房地产市场。而今年以来，住房“以旧换新”的消费模式也已经逐步落地。与此同时，多地也已经取消了房贷利率下限。优化公积金政策，全面取消限购等。未来一线城市还有进一步宽松的空间。行业见底复苏的迹象越发明显。 

5，房地产板块当前正处于长期底部，过度超跌，明显低估，投资风险低。

从上图看，目前地产行业市净率低至0.57倍，已经回调到10年最低的0.041分位，属于历史底部的水平。而行业总市值也已经下滑到了1.01万亿的10年新低水平。

在10万亿规模的市场中，A股当前地产板块的估值明显有些过度杀跌，中长线看，随着行业逐步企稳回暖，估值层面存在较高的修复空间。

四、公司优势

保利发展作为地产行业的龙头，竞争优势十分明显。

1，卓越的战略管理及市场应变能力。公司一贯以卓越的战略规划和执行力赢得竞争优势、把握发展机遇，实现了持续快速的成长。近几年行业形势急剧变化，公司凭借多年积累的经验敏锐洞察形势、保持清醒的行业认知，并及时有效的调整经营策略，实现了行业领先和高质量发展。

2，稳健的财务管理能力。公司一直坚持严格保守的会计政策，确保资产质量扎实，坚守“三道红线”绿档标准，保障公司穿越行业周期变化。公司现金流管理能力突出，销售回笼率长期保持行业较高水平，连续六年保持经营活动现金流为正。

3，专业的开发运营能力和行业领先的产品力。公司深耕房地产行业30余年，积累了丰富的项目开发经验，形成了强大的业务体系与专业开发能力。形成了从前端设计、开发、建设、销售、物业服务、资产运营等全链条闭环管理能力，还有与之相适应的完备的供应链体系、综合的成本管控能力、卓越的开发效率。

4，背靠央企大股东，实力强。中国保利集团是国资委直属央企，实力雄厚。是企业稳定发展的坚强基石。

5，公司资产负债结构持续优化，融资成本不断降低。2023年公司1年内到期的债务余额为737亿元，占有息负债比重为20.82%，较期初下降0.46个百分点。公司2023年综合融资成本约3.56%，较上年末下降36个BP。资产质量优化，为公司未来稳健发展奠定基础。

6，公司聚焦核心城市实现高质量拓展，土储结构持续优化。2023 年，公司聚焦核心城市，拓展优质项目，实现资源结构持续优 化。报告期内，公司共拓展项目103个，总地价1632亿元，权益地价1359亿元，同比提升26%，拓展权益比提升16个百分点至83%。公司新增项目税前成本利润率平均在15%以上，具有较强盈利能力。

综合看，保利发展各方面优势相对其他同规模房企来说，优势巨大。未来有望进一步拉开和其他竞争对手的差距，构建长期的竞争力，稳定行业龙头地位。

五、关键财务指标

1，保利发展的收入主要来自于地产销售也就是卖房获得的销售收入。上图所示，在2023年报告期内，公司实现营业收入3468.28亿元，同比上升23.42%；营业成本2913.08亿元，同比上升32.88%。其中可看到，营业成本增速明显超过营收的增速，这也直接影响了公司的毛利率和净利率。

2，从季度数据看，23年4季度公司净利润出现了大幅的下降，亏损12亿。这其中主要的原因在于公司年尾谨慎计提减值合计50.4亿。具体来看，计提存货跌价准备43.63亿元，计提长期股权投资减值准备6.77亿元。这个做法也直接导致四季度业绩出现了亏损。

3，在行业资金面持续恶化的背景下，保利发展却实现了逆势的增长。上图显示，公司（销售商品、提供劳务收到的现金）现金流从22年底的2921亿，提升到23年底的3384亿。而同期万科则出现了明显的下滑。

从财务关键数据看，保利各方面表现都展示出其强大的韧性，无愧为当前的行业龙头。

【投资潜力分析】净利润下滑34%，为何分红48亿!

综合上面的所有信息，我们对于保利发展在净利润下滑34%的背景下，为何还大手笔分红48亿，基本上也有了一个答案。

1，因为保利发展实现了现金流的逆势增长，相关指标质量大幅提升，完全具备高比例分红的能力。

2，因为保利发展的稳健经营谨慎计提导致的净利润下滑更多是处于一贯的谨慎原则，这更彰显企业稳健持续发展的能力。

3，目前保利发展只有0.48倍的PB市净率，明显低估。高达13.19的每股未分配利润奠定了公司高分红潜力的基础。10派4.1元的股息率高达5%，直接超过了过去2年3%左右的股息率水平，显示出更高的投资价值。

总之，虽然地产行业已经告别了高增长时代，还10万亿的市场规模长期看有望维持。“剩者为王”的背景下，保利发展依托各方面的竞争优势，有望在未来进一步提升行业的市场占有率，给股东带来更大的长期回报。

六、可比公司 

A股：万科A，招商蛇口，滨江集团，金地集团，绿地控股等。

H股：华润置地，中国海外发展，长实集团，龙湖集团等。

七、相关风险

1、房地产市场持续下滑，房价大幅波动的风险。

2，房地产市场政策不达预期的风险。  

3，房地产复苏不达预期风险，宏观经济不及预期的风险。

4，公司销售结算不及预期的风险，经营管理不达预期的风险。

5，公司资金面流动性风险。    

【以上观点仅供参考】

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