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热点：加拿大最大养老基金“骨折”出售纽约地产，与此同时，美国商业地产危机持续发酵，是否会给美国银行体系带来金融风险？投资者应该留意什么？

解读：

加拿大养老金投资委员会以折扣价出售三块商业地产，其中包括纽约一处仅以1美元成交的地产，加剧市场对美国商业地产危机的担忧。由于疫后混合办公模式长期抑制线下办公需求，办公楼空置率高企，截至2023年年底，美国约有五分之一的写字楼处于空置状态。与此同时，过去持续加息与高利率维持在高位，抵押贷款固定利率同步上行，增加借贷成本，削弱购买意愿，更是成为需求端放缓的另一环。

对于美国银行业而言，美国商业地产的影响更多集中在中小银行。据IMF数据显示，自2022年3月美联储加息以来，美国商业地产价格已暴跌11%，为过去50年来最大下行速率。由于商业地产贷款以商业地产作为底层资产，商业地产价格下行意味着底层资产的价格缩水，导致按揭贷款规模与房产价值的比率上行，换句话说，随着资产价格下行，房东还款的意愿降低，商业地产贷款违约风险上升。从贷款拖欠角度看，美国银行业中与商业地产相关的拖欠贷款金额较去年增加了一倍。而由于中小银行在商业地产贷款的市场份额高达近七成，高于大型银行，这使得中小银行在商业地产风险暴露时，更容易成为金融体系中的薄弱环节。更重要的是，明年商业地产贷款到期额约为1万亿美元，结合美联储数据显示2024年1月美国银行业商业地产贷款规模为2.9万亿美元，到期规模约为三分之一，意味着未来美国信贷风险压力将增加。

数据来源：Wind

回顾去年下半年策略，在美联储加息、住房贷款利率达8%，由于二手房存量与新屋可供销售不足，形成高利率却堆高房价的现象。并且在高财富效应下，现金购房行为显著，已预测美国地产价格见顶于去年四季度。如今从商业地产需求端受高利率与线下办公减少的影响，商业地产价格下行对中小型银行抵押贷款资产影响较大，由于明年到期金额较大，中小型银行或将提前存款准备金来抗击违约风险，同时市场流动性将降低。再回忆08年次贷风暴，主因房产为底层资产的结构性商品影响，而此次却是从房价、置空率等的实体经济先于结构性商品的差异现象。投资者需从商业银行的违约率与银行存款准备金的“蹊跷板”中，得知美元流动性风险与美联储停止缩表气氛，更重要是美股风险的到来。

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