同花顺-圈子

　　最近多次说到打新，这不，昨天我又去认筹了一个上海新盘。

　　预约认筹通道开启后，很快，第一天白天认筹时间段都约满了，等我约的时候，只剩晚上6点后的。

　　昨天上海大雨磅礴，又是工作日，我猜很多人可能会改时间，没想到我6点到认筹地点时，里面人山人海，进门还要排队等叫号。

　　有个上海老爷叔吐槽：这啥情况，参观世博会呢？

　　完成全套认筹流程，再咨询销售各种细节问题，然后看样板间，看沙盘，一晃快9点了。

　　按官方说法，晚上8-9点是最后一批认筹名额，9点后打烊，明日再战。

　　但此刻门外排队的人，比晚饭时更多——很多人下班后才赶过来认筹。

　　据说，直到晚上11点，认筹现场依然灯火通明。

　　都是金主爸爸，人家来都来了，怎能挡在门外呢……

　　一共500套房，第一天认筹就有600多组客户，还有4天半，我估计最后认筹能有2000+，认筹率400%+。

　　事先知道这盘可能很热，万万没想到，能火到这种程度！

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　　很多小伙伴不了解上海打新规则，简单科普下。

　　上海打新采取“积分入围+摇号选房”。

　　首先，你积分得够高，才有可能入围。

　　积分会综合考虑户籍（上海户籍+10分）、婚姻（已婚+10分）、名下是否有房（无房+20分，有房+5分），5年内是否买过房（没买过+20分，没买过但名下有房+5分），合计基础分满分60。

　　再加社保分，2003年起开始算，多交一个月社保，+0.1-0.24分。

　　比如你交过150个月社保，楼盘社保分系数为0.15，社保动态分就是150X0.15=22.5分。

　　一般来说，越靠近市中心，档次越高，单价越高的楼盘，社保分系数越高。

　　基础分+社保动态分，就是你的总分，取分数高的入围。

　　入围比（入围客户数/出售房源数）1.3-2.5不等，越靠近市中心，单价越高，入围比越高。

　　比如某楼盘入围比1.8，有200套房源，取积分最高的360组客户入围。

　　认筹后，再过两周左右，就到选房时间，会请公证处现场监督摇号，随后线上选房。

　　摇号排名越靠前，越有资格优先选房。

　　每组客户有20秒单独选房时间，20秒后，不管选没选，系统都会开放下一组客户选房。

　　对红盘来说，摇号排名后30%就可以放弃了，哪怕没人要的1楼，也会有人咬牙下手，还没到你选房，就清盘了。

　　如果没那么热，即使排名靠后，也有可能捡漏。

　　哪怕低分没入围的，等入围的全选完，还有没卖掉的，就会开放给这些客户捡漏，叫“小筹”。

　　打新房不叫“认购”，叫“认筹”，“筹”这个字，特别形象，意思是筹码、算筹，就有赌博、算命的味道了。

　　能否入围，拼的是分数，但也需要策略，入围后能否优先选房，拼的是运气。

　　一套房动辄几百万，负债30年，能否买到，很可能会改变命运。

　　可见，真是一项非常刺激的运动~

　　去年四季度以来，上海打新远没前两年那么热，最重要的原因，是整个经济大环境和房地产市场趋冷，很多人收入下降（或预期未来有降薪失业风险），对未来感到悲观，特别对房价预期悲观，哪怕一线也不例外。

　　很多此前需要高分才能入围的红盘，一夜之间，人气不在，入围分大降。

　　比如2022年的一期还要75分，今年二期可能只要58分，甚至不触发积分。

　　上海新房积分占比最高的因素，是名下是否有房。

　　外地户口，社保缴满5年+已婚，也只能买一套，不存在名下有房问题，基础分普遍50分。

　　上海户口+已婚，可以买两套，那些名下有一套房，还想买套改善或投资房的，基础分只有25或30分，看到积分下降，开始蠢蠢欲动。

　　有些名下已有两套房的，还会卖出一套，腾出房票去打新碰运气。

　　这导致两个现象：

　　一是今年上海二手房挂牌持续飙升，2月一波小阳春后，不少急着出手打新的房东忍不住降价，刚有一点起色的二手房价格，又被打下去。

　　二是当刚需购买力不足后，腾出房票的改善/投资客接棒，把一些没那么热的楼盘入围分，给打下来了，甚至出现了不到40分的入围分——说明是二套本地客在拼社保。

　　但整体上说，远郊楼盘，现在热度都不行了，不触发积分是常态，触发才是新闻。

　　但市区楼盘，除了20年都扶不起的普陀那一块，大多还很抢手。

　　原因，就在价格倒挂。

　　倒挂越严重的楼盘，抢的人越多。

　　上海哪里的新房，和二手房价格倒挂最厉害？

　　滨江板块，主要是浦西的徐汇滨江、黄浦滨江、北外滩和浦东的前滩、陆家嘴。

　　对于绝大多数人来说，能否看到一条江，可能并不重要，为了看江多花几百万的，都是冤大头。

　　但上海就一条黄浦江，有着最好的景观视野，所以滨江板块的土地，最稀缺。

　　虽然滨江不一定有好学区、好医院、好交通，生活配套设施也不一定齐全，但学校、医院、道路、地铁、超市都可以开，可你没办法让黄浦江改道。

　　还记得我在《眼下，北京比上海，更值得上车》里说的吗？

　　被自然因素严格限制的硬数据，比受社会影响很大的软数据，更重要，更可信。

　　因为很难人为改变。

　　一样的道理，资源也分硬资源和软资源。

　　你没法让长江改道，上海就永远是中国地理位置最好的城市。

　　你没法让黄浦江改道，市区滨江楼盘，就是最稀缺的房子。

　　学校、医院、地铁、商业，当然也很重要，但只要砸钱，几年时间就能从无到有，给你变出来。

　　因为政府限价，上海市区滨江新盘价格，在12-15万之间，但同板块同档位的二手房，低的17万，高的20多万。

　　一套200平新房，买入价2700万，不考虑未来房价涨跌，二手市场能卖到4000万+，套利空间1300万+。

　　这，就是典型的马太效应。

　　为啥越贵的新盘，入围比越高？

　　因为政府既要尊重基本市场规律，也希望尽可能用运气来稀释富人的马太效应。

　　车牌摇号、学位摇号，本质都是一回事，不希望最优质的的资源，都被富人价高者得。

　　要给富人尊重和安全感，更要给穷人希望和尊严感。

　　就像昨天《躺赚150万，还抱怨亏大了》里说的，拆迁补偿政策不管用数砖头还是数人头，都有公平的一面，也有不公平的一面。

　　经过20多年摸索，上海现在采取“数砖头+托底保障+阳光工程”，已是相对比较好的方案。

　　没有完美，只有向着更好的方向，逐渐靠拢。

　　如何在维系社会运行效率和保障社会公平正义之间，形成微妙的平衡，这需要智慧，更需要勇气。

　　但愿，未来的决策者，依然有这样的智慧和勇气~

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　　PS：前天看了电影《超级马里奥兄弟》，我才知道，原来只有红帽子哥哥叫马里奥，绿帽子弟弟叫路易吉。

　　90分钟电影，剧情非常紧凑，全程无尿点，属于粉丝向的合家欢电影，我准备带儿子二刷。

　　如果你小时候没玩过FC（红白机）上的超级玛丽，可能不会那么有感触，因为里面的角色、道具、背景音乐，几乎都是在致敬当年的任天堂。

　　片尾还有一幅画面，直接出现了任天堂FC。

　　我们小时候还出了各种国产山寨机，其中有款成龙代言的特有名，叫“小霸王学习机”。

　　叫学习机是因为，你说我要买游戏机，老妈不肯，买学习机，能帮助学习，就答应了，其实就是打游戏用的~

　　对了，大阪环球影城有个超级马里奥园区，人气极高，我也准备带儿子去玩玩。

　　今天封面是我买的乐高玩具，致敬日渐远去但永远难忘的美好童年~