同花顺-圈子

　　“C位出道”一词在最近走红，其中“C”指center/carry，即中间位置的意思，C位是大咖位，获得最多关注，是对艺人实力的最好证明。如果将这一词用于资本市场，今年以来不断升温的物业板块可谓是“C位出道”。

　　以一组数据为参考：在今年震荡市场下，从年初至6月13日，恒指累计涨幅仅为2.88%，相比之下，物业股涨势如虹，几支主要物业股表现亮眼，如彩生活(01778)涨66.3%、雅生活服务(03319)涨66%、中海物业(02669)涨37.5%，且各股的日均成交额分别多次突破1亿港元。

　　物业股开启放量暴涨模式，这一盛况与2017年狂飙上涨的内房股何其相像。正所谓风水轮流转，一向低调的物业股终于在“沉默中爆发”，引起市场广泛关注。

　　值得一提的是，受外围环境影响，今年市场资金喜好有明显转变，由2017年热捧进攻性板块，如内房股、TMT，转变为选择防御性强的板块，如物业、医药、教育股等。

　　注意到，现在物业股能逆市大涨，得益于内外因共同作用。如今板块上升通道已经打开，你上车了吗?

　　板块将再添猛将，资金加速布局

　　根据中国指数研究院发布的报告显示，从2014年彩生活敲开资本市场大门，到目前为止，共7家物业公司登陆香港主板，1家在A股上市，62家挂牌新三板，资本正以前所未有的速度进入该行业。

　　在香港上市的7家物业公司分别为：绿城服务、雅生活服务、彩生活、中海物业、中奥到家(01538)、浦江中国(01417)、祈福生活服务(03686)，其中前两家公司市值已逾200亿港元，彩生活逾100亿港元，中海物业在百亿港元附近，算是行业实力派竞争者。

　　回溯过往，一方面因为较少港股物业股上市，板块效应弱，另一方面，走在房地产服务链条前端的地产股受益于此前楼市的火爆销售，业绩增长迅猛，在2017年抢先成为资本市场宠儿，光芒遮住了处于房地产服务链条后端的物业股。

　　真正令物业股走到台前，是品牌开发商雅居乐的物业板块——雅生活服务在今年2月成功登陆港股市场，并因高估值引发业界强烈关注，也就此打开整个板块更高的估值想象空间。

　　继雅生活服务引领物业股上市浪潮后，又一品牌开发商碧桂园的物业——碧桂园服务(06098)的上市将再掀波澜。该股将于6月19日以介绍方式于香港联合交易所主板上市。

　　作为全球最大的房地产企业，碧桂园聚集了国内外众多投资人的关注。其物业板块上市，也势必将这种龙头关注度引向物业板块。根据公告显示，合资格碧桂园股东每持有8.7股碧桂园股份将获发1股碧桂园服务股份。

　　另外，单从碧桂园服务自身实力而言，也是十分雄厚足以吸引关注。截至2017年底，其合同管理总面积约3.3亿平方米。2015年-2017年，该公司收入分别为人民币16.72亿元、23.58亿元及31.21亿元。在中国指数研究院颁布的2018中国物业服务百强企业榜单中，碧桂园服务位列第三。

　　(物业管理面积前5强 数据来源：亿翰智库)

　　碧桂园服务还未上市，龙头效应已经初显。现在内地和香港以及国际投资者的资金都纷纷涌入板块，助推物业股在近日节节攀升。

　　随着优质物业股陆续上市，行业价值不断被挖掘，券商纷纷对这一板块进行覆盖。以大摩为例，今年3月，大摩发布报告首次覆盖物业板块并看好这一板块的增长潜力。近日，大摩再发研报维持对这一板块吸引看法，成为物业股大涨的重要推手。

　　除了券商关注度增加，近日彩生活作为商业案例，被全球顶尖商学院宾大沃顿收录，也从另一个维度增加行业曝光度。

　　业绩释放，行业正在快速崛起

　　正如此前多次分析，在目前震荡股市下，物业板块是防御性较强的板块之一。一方面，作为“售后服务”环节，在当前楼市持续加码调控和金融收紧的环境下，物业板块所受影响较小。另外，目前公司运营“现金为王”，物业被视为“现金牛”业务，通过租金收入，为公司提供较稳定的现金流。

　　当然，对于崇尚价值投资的港股市场，业绩增长是拉升股价最深层的原因。目前物业板块正在经历前所未有的行业兼并潮。大的物业公司不断进行内生和外延并购扩大物业管理规模，加快抢占市场份额。

　　根据中国指数研究院数据显示，TOP10企业展现了规模优势，2017年，管理面积均值约2.16亿平方米，同比增长14.59%;市场份额为11.06%，强者恒强态势延续。

　　规模增长之下，公司利润也在快速释放。根据亿翰智库的梳理，随着人口结构不断改善与业主消费持续升级，物业企业2017年业绩普遍提升，行业整体增幅超过20%，增长主要动力可分为两类：在管面积快速扩大，增值服务收益显现。

　　可以说，物业板块的业绩增长大戏才刚拉开帷幕。中国楼市在此前20年的黄金发展期中，已为产业链下游的基础物业管理市场铺垫万亿级的空间。随着房地产企业放缓规模增速，市场进入存量时代，物业管理服务业务成为房企业绩重要增长极。

　　另一方面，在消费升级进程加速之下，物业企业也围绕“美好生活”拓展更加多元业务。比如物业公司向平台化、智能化转型，社区增值服务的收入和利润占比越来越重。根据中国指数研究院发布的数据，基础物业管理本身就是个万亿的市场，而社区增值服务也具有万亿的潜在空间。

　　正因市场空间如此广阔，越来越多物业公司以上市为支点，欲借助资本力量撬动市场份额。随着更多的企业加入竞技，板块热度逐渐升温，物管行业正在开启属于自己的大时代。

　　除了碧桂园服务外，新城发展控股(01030)关连公司“新城悦”也准备在港股上市。 业内大佬如万科(02202)、富力(02777)等也在紧锣密鼓筹划分拆物业上市。物业股滚滚大潮，即将到来。

　　或将复制教育股的板块效应

　　细数今年港股几大防御性板块的股价表现，教育板块可谓爆发力十足，板块持续维持强势，集体占据涨幅前列。

　　由于2017年新《民促法》的实施助推，内地民办教育机构出现赴港上市潮。在2017年，睿见教育(06068)、宇华教育(06169)、民生教育(01569)、新高教集团(02001)以及中教控股(00839)这五家教育集团先后登陆港股主板，股价在2018年大幅上扬，平均涨幅为77.8%，其中，中教控股和新高教集团涨幅傲人，分别为137.4%和105.4%。

　　港股教育板块的暴涨也带动A股教育板块大涨。这一板块之所以有强劲表现，既是因为民办教育政策逐渐清晰，教育股业绩确定性较强，行业前景光明可期。也因为板块短时间内有聚集多家优质教育股，形成强势板块效应。

　　从教育股的暴涨路径来看，已“冉冉”上升的物业板块或也将随着更多优质物业股的加入，复制这一暴涨模式。

　　此前也指出，物业股的行业属性其实和教育股类似：不可或缺、区域垄断、品牌有很强的护城河。之前市场对于物业股多是关注管理面积，但好的物业管理公司有很强的提价能力，而且如果需要扩张，由于股东背景，其复制能力比教育行业更强。随着更多优质物业公司上市形成板块，市场的关注度也随之水涨船高。

　　值得一提的是，就目前的市场偏好来说，物业股还有很大的提升空间，港股市场上的几支优质物业股：彩生活、雅生活、绿城服务、中海物业都很值得关注。其中重点推荐彩生活。

　　注意到，彩生活是第一支上市的物业股，同时也率先开启平台化转型。公司的物业管理和平台服务面积都稳居行业第一。自2017年下半年开始，公司各项业务迅猛推进，同时也加速释放利润，尤其是增值服务板块的业绩增长十分亮眼。2017年，彩生活归属于股东的净利润为3.2亿元人民币，同比大增70.8%。

　　进入2018年，该公司平台业务依然大幅增长，并且，此前收购的万达物业利润也将在中报体现，可以说公司业绩增长确定性非常高。

　　近期虽然彩生活连续大涨，不过相比于上述其他几支物业股，作为行业龙头，其估值依然较低。根据数据，目前彩生活动态PE仅29倍，远低于雅生活服务的61倍、绿城服务的47倍以及中海物业的31倍。

　　估值低换个角度而言，股价上升潜力还很大。