同花顺-圈子

作者：二鸣

“史诗级”首轮集中拍地后，天津新房迎来一波成交小高潮，6月新房均价达到18272元/平米，创造了近几年的新高。因此，许多人对天津的二次土拍充满了期待。

9月11日，天津二次土拍收官，但结果却不尽如人意。

挂牌61宗，成交40宗，19宗停牌，2宗流拍。

最终成交总价330亿，总建面约424.5万平方米，和首轮集中土拍相比，分别下降34%和18%。

尤其是市六区挂牌的12宗地块，最终仅成交5宗，和平、南开、河西地块以底价成交，只有红桥区铃铛阁地块产生了溢价，爆出了最大冷门。

另外以往在天津重仓的万科、融创、仁恒、远洋、金地等头部房企都没有出现在这次竞拍名单中。

想过天津二次土拍会遇冷，但是没有想到会这么冷。

据了解，天津第三次土拍将会以租赁和产业用地为主，所以二次土拍的结果，直接影响天津楼市未来的走势。

那么二次土拍的结果，具体对天津楼市造成什么影响？接下来天津房价还会继续下跌吗？

1

新房二手房背离，市场观望情绪严重

今年天津的楼市行情主要以改善为主。

市内六区新成交占比越来越高，所以天津6月新房成交均价突破1.8万元/平米。

但是与此同时，天津的二手房却跌跌不休。

根据统计，截至6月底，天津市区+环城的二手房价格已经连续下跌了5个月，并且至今没有止跌的迹象，目前贝壳天津二手房挂牌数量已经超过了15万套，大部分二手房源降价也卖不动。

这也直接体现在成交上，经过6月的高峰，7月、8月天津新房成交量开始明显下滑，8月全市新建商品住宅成交仅为9452套，环比下降10.7%

单从成交套数来看，这是除2010年、2014年以外，8月成交最低的一次。

这就是天津二次土拍的大背景。

因此，在供应地块选择上，天津这次做了很细致的布局。

比如，最初原本计划二次土拍有68宗地块挂牌，但最终实际只有61宗挂牌，取消挂牌的七宗地块，都没有意向企业。

这次市六区共拿出12宗地块，主要集中在上三区，土地一向紧缺的南开，这次拿出了5块地，河西也有3宗，另外河东2宗，和平、红桥各1宗，都是非常优质的地块。

天津对待二次土拍是有一定企图的，但只可惜房企们辜负了天津的“诚意”。

2

二次拍地热门地块均价上涨

天津二次土拍延期的一个多月，对政策打补丁。

溢价率不超过15%。

严禁房企使用“马甲”。

大规模配建租赁面积。

土地保证金缴纳必须用自有资金

......

这些政策叠加，房企的隐形成本被抬高了。

同时，一些地块挂牌底价对比首批土地成交价格也有一定涨幅，不仅如此，商业配建、自持租赁等，也抬高了地块价格。

一句话，二次土拍核心区和热门板块地价上涨了。

红桥铃铛阁地块，楼面价22878元/平米，将来开盘价直逼南开，旁边惠林顿房价4万，但是产品有些落伍，中海在产品上有迭代优势，能做出更多溢价，现在南开区这个价位的改善项目不多，未来可能会吸引到南开区的外溢。

南开灵隐南里，楼面价30082元/平米，被旭辉拿下后，扬言要做再做一个“铂悦”，近期开盘的旭辉铂悦公望，精装交付，均价6.6万，预计2期也会是差不多的价格。

南开区新房现在都往豪宅化发展，户型面积都很大，比如金地阅千峯、正荣紫阙最小面积要160平米以上，绿城新裕里地块最小面积也要120平米，旭辉铂悦公望，最小110平米。

南开区本地改善成交面积段主要集中在80~110平米区间，这个面积段的供应有些不足，旭辉铂悦二期能不能做出一些中小户型产品，满足这部分需求呢？值得期待。

河西区仅有小海地1块地块出让，成交楼面价21540元，区域热点新梅江、陈塘板块都没有土地供应，新房不愁卖。

和平区多伦道地块，规划建筑面积12万方，居住部分约4.45万方，剩下的全部做商业。容积率6.42，商业为主，居住部分成交楼面价达到48539元/平，未来售价大概率突破6.5万。

想在和平区买新房的朋友可以多关注现在三个项目：和平翰林公馆、和平印、天成和平里，其中只有天成和平里是纯住宅。

3

和平入学政策调整，利于新房销售

关于和平区需要多说几句。

自全国打击高价学区房以来，和平区的入学政策就连遭重锤。

8月31日和平区发布了新的小学和初中入学新政：

小学一年级登记入学，须持有与和平区户籍地址相同的房产满三年，并设政策过渡期。

以后要在和平区上小学，房本需要持有三年以上，当年3月买房，9月入学的情况，现在不行了。

算上7月5日出台的新政，“在小升初登记信息时，需与入学时登记的房本和户口信息一致，方可参加填报志愿随机派位录取，否则只能统筹安排在有空余学位的公办初中。”也就意味着上小学6年房子不能过户。

这样3年再加上6年，要在和平区读小学和初中，至少要持有房产9年时间，极大降低了流动行性，打击了炒作高价学区房。

并且通知注明：以上政策主要针对二手房，新房不受影响。

据说政策出台当晚，和平印售楼处就24小时干了个通宵。

中海拿下的和平多伦道地块，未来售价更高，促进和平新房去化。

当然831新政还出台了限制转学的政策，不过与本文没有太大关系，这里就不过多赘述了。

其实和平区这次重锤学区房就是要限制和平学位，这部分外溢的学位可以转移到南开或河西，因此对于教育资源比较集中的市六区房价是个利好。

并且，今年出台的天津高考新政（户籍+学籍），对于高考资源最丰富的市六区区也是一个大利好。

因此，天津市六区房价还是非常稳的。

4

环城三个溢价地块

环城4区最热的无疑是西青侯台（水西）、海教园和国展西，这三幅地也是这次土拍为数不多产生溢价的地块。

西青这次只有侯台一块土地成交，被绿城溢价300万拿下，楼面价达到了19675元/㎡。

宾水西、精武镇，中北镇这些西青热门板块没有土地供应，未来新房预计也不会降价了。

海教园地块被龙湖溢价500万拿下，楼面价7383元，这是龙湖在海教园拿下的第3块地，相比于“坟景房”龙湖天璞，这宗地块没有明显的不利因素，而且楼面价不足8000元，纯住宅，未来的开盘价可能会低于现在的项目。

想要在海教园买房的，务必要关注这个地块。

国展西这次也只有一宗地块供应，供应节奏比较慢，可以看到天津在这里留足了后手，未来期待也比较大，该地块被中建6局溢价200万拿下，楼面价10721元，这块地旁边就是中建六局自家项目中建展望。

咸水沽这次又有两宗地块出让，而且楼面价接近5000元/平米。可以帮助均价不到1.3万/平米的富力又一城去库存。

远郊以及滨海这次最值得关注的是大港和静海三宗达到最高限价，参与到摇号阶段的地块儿。

并非这里有热点出现，是因为这些远郊地块单价较低，一些中小房企无法参与到热点板块的拍卖，转而在这里争夺，并且这些区域性的小房企更熟悉这里的市场，比大企业操盘效果更好。

二次土拍一共成交40宗地块，市六区和环城一共有13宗地块成交，数目相对比较少，尤其是一些热门板块供应量就更少了，市六区河东区，河北区都没有土地出让，河西区上半年成交量最多，但这次也只有小海地一宗土地入市，区域热门板块新梅江、陈塘都没有出让地块。

最近这三年，天津新增供应都在1000万平米以上，新房供应量非常大，尤其是一些边缘地块，比如北辰的南仓，津南的辛庄等，这次土拍还在持续放量，这些楼盘很难不打价格战。

远郊以及滨海的北塘也是如此，未来新房会有一定降价空间。

市六区以及环城热门板块，供应较少，基本上卖一套少一套，虽然房价偏高，但是基本不会降价。如果有置业打算，尽量趁早下手。