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房价跳涨!成交猛增!这里的购房者,慌了...
0人浏览 2021-04-30 21:28

作者:杨一星

01

地王再现,封盘成风

放眼整个大湾区,最火热的城市莫过于佛山。

躁动的情绪加上资本炒作,让佛山正处于房价跳涨的高潮。

自从4月9日,华润以总价超64.5亿,折合楼面价约22330元/㎡,拍下陈村一临江地块地王以来,佛山楼市被彻底点燃,封盘成风。

地王出世半小时,顺德碧桂园三龙湾封盘、美的云悦江山封盘,所有户型均不得销售。

美的原本是2.4-2.7万/㎡,过几日再开时,价格已经飚到2.7-3.1万/㎡,一时间朋友圈都是涨价消息。

北滘网红盘中海悦林熙岸,3月价格是2.7万/㎡,新开楼栋迈过3万大关。中海发现卖得不错,继续收紧折扣,甚至开始挑客了。

而中海附近的二手房雅居乐、美的壹号公馆,业主开始惜售,故意挂高价。

现在北滘的价格直逼千灯湖,涨到3.3万,破4万,只是时间问题。

02

市场,极度恐慌

本周佛山发生的另一件事,更是把购房者的恐慌情绪再度放大。

广州站队房住不炒,出台人才购房需交12个月社保,还有增值税“2改5”的调控。还有黄埔超6万/平,不得网签。

佛山向来紧跟广州步伐,于是在4月底也出台了限签政策。

佛山这招相当精明,调控打了个擦边球。

这样既可以维持行情和涨势,又可以让佛山不至于冒尖出头。

毕竟现在大湾区城市都在积极调控,佛山此次爆出网签量暴增、价格高涨,分分钟上头条。

而限签就是政府在控制供给之外,将网签延后,消解佛山网签暴增带来的数字冲击性。

明面上,佛山限签是收紧宽松政策,控制网签量。

实际上,就像在暗示购房者:“要买佛山得尽快,拖久了就要调控了”,有点催促上车的嫌疑。

所以,在佛山陈村地王和限签的双重影响下,原本是投资客降维打击千灯湖和北滘。现在佛山本地土著的投资意识也觉醒了,后知后觉地进场去佛山各大新城售楼部扫货。

这一刻的佛山,明显是分化市场。就是临广的千灯湖和北滘火爆,佛山新城、三山新城、三水、高明尚且入不了投资客的眼。

佛山之所以是分化行情,是因为本身区域经济发展差距非常大,顺其自然地拉开了各板块之间的价差。

千灯湖和北滘板块很火,但佛山南海和顺德边缘板块、佛山新城、禅城、三水高明,远远还没有达到涨价的条件。

此外,佛山一路向东,贴着广州的西边的老城区,远离广州市中心和新城区,挨着的是广州不值钱的板块,相当于惠阳大亚湾贴着深圳东部。

所以佛山的涨价,只是个别区域的猛涨。

但市场的预期是政策是渐渐收紧的,一旦调控出台,就上不了车。

所以,这一刻的佛山,北滘和千灯湖的市场近乎疯魔状态。

千灯湖二手业主和北滘新房开发商都信心膨胀,购房者在二手房加价价和新房跳涨的矛盾中恐慌性上车。

03

分化加剧,核心板块大火

大湾区的房价协同化和房价轮动效应,让此轮佛山行情有个很明显的特点。

疫情之下,经济低迷。掀动佛山行情的热钱,有很强的避险和增值需求,更倾向于有经济、人口、产业支撑的确定性更强的区域。

现在入手佛山的人,大多数就是对东莞和广州南沙行情后知后觉,遗憾错过的人。

他们遗憾地在东莞松山湖和广州南沙折戟而归,于是拿着钱去买入佛山核心区,期待买在佛山行情启动前,顺利赶上珠江西岸这一轮的房价狂欢。

经过深圳西部、东莞松山湖、广州珠城黄埔南沙的跳涨教育,此轮杀入佛山的投资客,更加明确了要买产业强劲的核心板块的事实。

所以,咬牙高位买入概念板块网红盘,静待这一轮行情的领涨。

佛山楼市现在最大的概念就是北滘新城。

今年年底,广州地铁7号线即将通车到北滘,3月初,北滘仅仅只是2.5万/㎡,现在已经飚到3.3万/㎡。

虽然涨幅惊人,但是按照千灯湖4.5万/㎡的二手房来锚定的话,北滘的3万的性价比就显得非常高。

而且佛山比东莞的经济还要强,松山湖的天花板都捅破到7万/㎡,佛山的房价天花板还有空间。

佛山的其他板块不像东莞的镇区一样,遍地3万+,高不可攀。

归根结底,是东莞楼市沉淀了太多深圳人的热钱,而佛山是深圳人刚刚触及的处女地。

当下的佛山楼市,行情仅仅走了三分之一,还有空间继续攀升。

毕竟佛山底盘足够稳,房价天花板并不高,但其中最大的不确定性,就是调控。

现在的深圳,新房摇号难,二手房指导价处处卡死,最近还严打热钱爆炒的小产权。

东莞的二手房指导价一出台,已经被重锤得趴下了。

广州也开始拿出调控的诚意来严控人才购房炒作,增大二手房的交易成本。

在大湾区严厉调控的气氛之下,佛山可能很难一枝独秀,不受影响。

而我们要对佛山有信心的是,佛山毕竟是万亿GDP城市,全国排名17,就凭着经济和人口的优势,佛山的雪坡还很长,完全可以乘着大湾区的大势,再攀一阶。

04

购房建议

所以佛山买房有几大注意点:

1)佛山毕竟是依附广州的二线城市,选筹尽量靠近临广板块,如千灯湖、北滘、陈村,优选跟广州地铁联通的地铁盘。

其中,现在价值最高的是今年年底开通的广州地铁7号线延长线的地铁盘,如北滘新城。

北滘新城有碧桂园和美的总部,决定这个区域的购买力和建设进度,会快于佛山的其他新城区。

2)现在4.5万/㎡的千灯湖是佛山的天花板价,乍看之下,似乎有追高的风险。

但佛山一路向东的趋势不会变,千灯湖优秀的产业和城市配套短期内无法超越,所以还是可以大胆买入佛山楼市的龙头——千灯湖板块。

3)佛山的城市界面比较杂乱,商品房和农民房厂房穿插,遍地的电动车和机动车混行。

这样的城市决定了,佛山未来最值钱的区域一定是年轻人喜欢的新城区,而不是每天堵车堵成一条血管的老城区。

尽量选择几大新盘集聚的次新板块,如北滘新城、陈村TOD新城、佛山新城。

佛山向来韬光养晦,或许佛山的雪坡,比之前上涨的东莞、广州还要长,未来可期。


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