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开封限售松绑“一日游”背后,下半年楼市很难过!
0人浏览 2019-07-22 10:58

文/星空下的小白菜

这段时间楼市过的真的是很憋屈,融资收紧、调控不断,把整个楼市都压得死气沉沉的。

不过,这周五(7月19日)坊间传出“开封取消限售”的消息可谓是给了楼市一点点好消息,但是仅仅过了一个晚上,(7月20日)开封市政府网站挂出通知称,将撤回此前作出的“调整新购商品住房交易时限及撤销备案限制”的决定。

这么严肃的调控政策,开封这是“闹着玩”呢?

其实,从2018年末以来,这已经不是首例三四线城市在政策调整后,又在短期内撤回的案例。

2018年12月26日,媒体报道衡阳市发改委与住建局决定于2019年1月1日起暂停执行《关于规范市城区新建商品发销售价格行为的通知》。由此,衡阳成为此轮调控中最早取消限价的城市之一。

不过,随后的12月27日,衡阳市人民政府网站挂出通知称,将撤销《关于暂停执行的通知》,继续执行限价。

开封取消限售是新闻,开封撤回“取消限售”是更大的新闻。今天小白菜就针对这两个截然相反的动作分别来聊聊。

开封为什么要取消限售?

我们先来看看放松限售的文件是怎么说的:

为统筹房地产市场调控,提振市场信心,经百城办例会研究决定,现取消新建商品住房自取得《不动产权证书》之日起满3年方可上市转让的交易时限,取消已撤销备案房屋的交易资格冻结时限。

由此我们可以看到,开封放松限售最大的原因就是——需要提振市场信心!

小白菜查阅了一些数据发现,开封新房这半年来无论是成交走势,还是房价走势,一直处于时涨时跌的状态,虽然成交跌涨幅度较大,但房价走势还算平稳。而相较去年来看,今年上半年开封成交面积继续呈较大幅度的下降。

开封市统计局官网数据显示,2018年,开封全市房地产开发投资240.84亿元,同比下降12.1%,其中住宅181.25亿元,下降11.0%;全市商品房销售面积同比下降10.6%。还有住宅投资面积、商品房销售面积、房屋竣工面积、待售面积等都处于负增长的状态。
诸葛找房资料显示,开封2019年的新房市场则呈现了先升后降过程。4月达到最高位8202元/平方米后开始下跌,6月均价为7953元/平方米。上半年共成交商品住宅124.51万平方米,销售金额97.37亿元,整体来看上涨乏力。

房地产市场情绪低落。这应该是开封市住建局试图取消限售令的根本原因所在。不过,小白菜总觉得开封“取消限售”这个动作有那么点不合逻辑,奇奇怪怪的。

在这中间,小白菜先简单说下开封楼市的问题。

河南的发展基本都是围绕着省会郑州,而郑州东南西北分别是:开封、许昌、洛阳和新乡。

这几年河南先后推出了,郑汴(开封)一体化、郑许一体化、郑新一体化。

这里面“郑许一体化”表现最突出,因为许昌在郑州的南面,而郑州南站、新郑国际机场和富士康都在郑州南面,给许昌带来了很好的发展机会。新乡因为距离郑州只需要半小时,所以“郑新一体化”表现也算不错。

但是,“郑汴一体化”就发展的很缓慢,一方面是因为郑州和开封之间隔着一个中牟县,阻断了郑州和开封间的联络和外溢。

另一方面,就是开封自己的不争气: 

1、人口和购买力不足

首先,开封是人口流出型城市,短期内人口上行可能性不高。

其次,以去年为例,开封购房客户以开封城区客户为主,占比约为4成,来自郑州的投资客和开封郊县的改善客户各占2成左右。但2019年以来,郊县客户的比例上升至4成左右,开封城区降至2成,郑州投资客因为开封价格与郑州房价差缩小也随之减少。购房群体的收入层次下降,可以看出购买力在降低。

2、缺乏产业支撑

开封市没啥支柱型产业,经济发展在全省排名较为靠后,目前主要依靠旅游业、博物馆这类的,但旅游业的发展也较为缓慢。你想想开封也就是有个开封府和包大人,小白菜反正觉得没啥去看的欲望,还不如看看电视。

所以,这样来看,开封未来的趋势也并不乐观。

但是在这种情况下,过去这两年土地出让量过大,导致开封目前的存量问题较为严重,房子的去库存也很艰难。

本来市场库存就大,放松限售后,这些二手房入市后谁去接盘呢?如果二手房价格高,大家为啥不去买新房,那取消限售用意何在?

在有大量新房可供选择的情况下,二手房若想卖掉,就必须要降价,尤其是有现金流压力的更是要降价。

若降价能出手还好,一旦没人接盘,大量二手房集中入市滞销,非但提振不了信心,甚至会挫伤信心,间接地还会影响新房市场。

所以无论怎么看,都觉得开封这时候“放松限售”都是个昏招,这不但提振不了楼市,还可能更加雪上加霜。

开封为什么要撤回“取消限售”的政策?

关于政策撤销,开封官方解释是:市住建局“未进行充分的市场调研和论证,对由此产生的市场影响缺乏充分的预判和评估,故撤销此决定,收回相关文函。”

小白菜觉得这个无非三个原因:

 1、被上头批评了:昨天消息刚一传出来,河南住建厅不就说“没听说,不清楚”,这就说明河南住建厅根本不清楚开封这次的行为。

2、被媒体的报道和舆论给吓着了:之前菏泽也取消过限售(如上图),最后也被媒体的舆论给炒的不行。

3、第三个原因就像我上一部分讲的,估计他们也考虑到了后面的影响,意识到这招的后遗症。

不过从这次开封的动作我们能看出,部分三四线城市还是出现了一些困境,很多地方都有意向放松,但是碍于整体“房住不炒”的调控基调,行动上都有些忌惮。

而最近金融政策的收紧,很多房企都有点扛不住了,想必下半年房地产市场恐怕不会太乐观。


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