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　　编者按：2025年楼市深度调整，这一年国央企托底护航，民营房企有人逆势扩张、有人艰难守局，交付大考贯穿全年。岁末年初，凤凰网房产推出年终特别策划“2025房企观察”，聚焦典型房企发展轨迹，剖析行业变局中的生存逻辑与口碑底色。

　　行业深度调整下，交付力是房企综合实力的核心标尺，本期我们关注的是国企品牌越秀地产，2025年年底，越秀中寰天悦正式交付，较合同约定提前数月的交付节奏，作为其落地合肥高端市场的“首秀”，本应是品牌口碑的高光时刻，然而这一年恰逢越秀集团人事动荡的特殊节点，这场项目交付或多或少暴露出了一些问题。

　　壹

　　合肥高端首秀交付的多重考验

　　越秀中寰天悦交付

　　话不多说，先看卖家秀。

　　从交付实景来看，中寰天悦确实拿出了高端项目应有的品质和诚意。

　　三座水院园林雅致清幽，与恢弘大气的归家大门、质感十足的建筑立面相得益彰；仪式水院、度假浅水池、林隐水院串联起归家动线，流水叠石与四季绿植相映成趣，让每一次归家都成为穿越花园的度假之旅。

　　约1300㎡宝格丽酒店同级下沉式会所同步启用，水吧、影音室、棋牌室、私宴厅等多元功能一应俱全。项目创新性提出三大创新点，比如贵族社交厅、恋人化主卧、学霸书房，对居住功能、生活体验全面升级，赢得了多数业主的认可。

　　但是，在交付过程中也存在部分争议，部分毗邻铜陵路高架的业主反馈，销售阶段提及的隔音墙加装计划未落地，开发商回应称“项目噪音监测结果符合国家相关规范”。

　　疑似该项目工作人员回应，前排的玻璃全部特意用的三玻两腔，考虑到噪音问题，也做了噪音检测，均符合标准。

　　并且，据爆料，其宣传中提及的“风雨连廊”，仅在9/10号楼北侧按规划配置，与部分业主的个人预期存在偏差。

　　并且，该项目还被曝墙面鼓包严重、客厅地砖各种破损、卫生间地漏错位，甚至还有墙面开裂现象，但是这些问题是个别现象还是大范围出现，暂时无从得知。

　　这些问题说大不大，说小也不小，却戳中了高端客群的核心痛点，更给越秀的品质管控敲响了警钟。

　　而在2025年，越秀合肥首个交付的项目——星汇君澜同样遭到了投诉，业主反馈“问题清单”称：暴雨后房屋渗水、墙皮脱落，尚未交付的 B 区车库大面积漏水，业主质疑房屋面积实测数据造假却难寻第三方测绘机构，地源热泵供能时间与市政不同步且收费争议不断。

　　贰

　　越秀在合肥，3年布局7子

　　星汇君澜遭投诉

　　越秀地产自2022年首次落子合肥，3年内接连布局7子，4+X产品系，星汇系、天字系、和樾系、樾系全线呈现。

　　瑶海区越秀星汇君澜作为越秀合肥首个独立操盘的项目，属于星汇系；而在滨湖区，越秀累计布局三子，分别是天珺、越秀观樾、越秀和樾府项目，其中，观樾、和樾府均为越秀独立操盘。在包河区，天字系项目有越秀中寰天悦，如今也已经交付。在肥西，和悦云锦是越秀与和顺、保利合作的项目。

　　其中，在产品形制上，区别于传统住宅形态，合肥越秀观樾以创新型空中墅，实现洋房、大平层、别墅“三合一”，凭借超强的产品锻造力带来全新居住体验。

　　越秀和樾府创新性的将会所放在社区中心位。相较于其他项目将会所建在大门处，中央会所既保证内部空间隐私，亦实现每栋楼的便捷使用。会所与景观节点融合，每栋楼去往会所的动线恰恰也是景观游园的动线。如此布局，会所不再是社区的“孤岛”，而是邻里间产生深度链接的空间。

　　此外，项目创新性的端厅设计，更让每一个家庭都拥有超大的观景面，同在一个社区，再也无需羡慕他人。

　　产品力上来说，从越秀中寰天悦到越秀观樾，以及后来的新规产品越秀和樾府，其实项目在示范区展示阶段做的都很不错，在同一期的市场产品中，甚至可以说比较出挑，也阶段性的影响了一部分开发企业。

　　再看新房数据，越秀观樾与和樾府两大高端项目的去化困境，更是将其扩张与管控的失衡问题暴露无遗。

　　定位顶豪的越秀观樾，仅规划106套房源，2024年10月首开即官宣“去化超8成、成交额4.5亿”，市场热度一度高涨。但光鲜数据的背后，是后续去化的持续乏力。

　　从备案数据来看，近一个月项目没有备案一套房源，截至 2026年1月7日，项目仍有 22 套房源待售，按照目前一个月没有备案的情况来看，项目想要清盘恐怕还有很长一段路要走。

　　省府板块的和樾府，作为板块首个新规盘，2024年底首开凭借“新规红利”的市场关注度，实现单日去化超78%的亮眼成绩。

　　从备案数据来看，近一个月项目仅仅备案了3套房源，截至2026年1月7日，项目228套房源仅实现57%的去化率，仍有98套可售房源，从首开的热度爆棚到后续的去化承压，市场表现呈现出鲜明的阶段性特征。按照目前的去化速度，将近3年时间可能才能清盘。

　　两大项目的去化承压，实则是多重市场因素叠加的结果。

　　其一，产品竞争力下滑。观樾为老规产品，在合肥计容新规落地后，空间优势被新规项目碾压；和樾府虽为新规产品，但在板块产品内卷中缺乏差异化壁垒。

　　其二，价格策略与市场严重脱节。2025年合肥高端市场购买力疲软，5万+二手房全年仅成交7套，观樾4万+/㎡的备案均价、和樾府450-690万的主力总价远超市场接受度。同时，越秀作为国企，初期死守价格以避免国有资产流失，但同品牌的中寰天悦后面还是推出了8几折的优惠，部分渠道甚至低至，进一步削弱了两项目的价格公信力。

　　其三，板块价值与竞争格局双重承压。观樾所在的省府板块兑现力不足，周边二手房降价明显，叠加高架因素，板块认可度持续降低；两项目均面临省府板块内招商玺、庐月汀雲、雲涛等高端竞品扎堆分流，市场空间被严重挤压。

　　其四，内部管理与品牌传播存在短板。项目营销团队及公司人员频繁变动，导致营销策略缺乏连贯性；中寰天悦首开卖的并不理想，首开后没多久当时项目pm就被换掉；同为高端项目的越秀观樾，因2025年首开后销售未达预期，从一线销售员到营销总陆续离职。2个月前，其合肥公司总经理调离，新任负责人履新不久便面对中寰天悦交付的舆情考验，团队的频繁更迭，直接导致项目细节把控出现偏差是企业承诺未兑现，品牌形象也难以沉淀。

　　而更深层的原因，还是越秀高端产品的市场适配能力不足，既未能精准把握合肥高端客群的居住偏好，又因团队动荡与品质疏漏，丧失了品牌口碑的支撑力。

　　叁团队动荡！越秀的“阵痛期”

　　人事调整下的困局

　　实际上越秀在合肥的困局，并非孤立存在，而是其全国扩张战略的一个缩影。

　　2025年前11月，越秀以972亿元全口径销售额位列百强房企第9位，前10月累计摘地17宗，68%的新增土储位于一线城市，合作开发模式成为其分散风险的重要抓手。在上海，越秀从合作开发转向独立拿地，落子15个项目；在大本营广州，以8宗地块成为年度拿地王；在北京，2023年加码土拍后销售业绩水涨船高，扩张势头迅猛。

　　而这场全国扩张的背后，集团层面的人事变动更增添了战略不确定性。2025年5月，广州市国资委发布人事任免通知，陈强接替张招兴出任越秀集团董事，掌舵这家横跨金融、地产、食品、基建的千亿国企巨头。

　　集团掌门人的更替，往往伴随着区域战略的调整与管理架构的优化，这也在一定程度上解释了合肥公司等区域团队人事动荡的深层原因，战略调整期的业绩考核趋严，让销售未达预期的项目团队首当其冲。

　　并且，2025年11月份，越秀地产北京公司相关领导曾被合作方中建智地实名举报，引发行业对其合作开发模式规范性及营销竞争策略的广泛讨论。

　　也因此，规模扩张与人事调整的双重压力，让越秀的品牌口碑面临严峻考验。

　　近年来，越秀全国多个项目陷入维权风波。在上海，越秀已有三个项目完成交付，分别是“天樾园和”“和樾天汇”以及“嘉悦云上”，而这三个项目均曾陷入业主维权风波。

　　而在其大本营广州也不例外。多个项目遭遇维权，涉及番禺、天河、黄埔、海珠等多个区域，产品类型从刚需盘覆盖至豪宅，维权范围广泛。

　　此外，在青岛、南京、武汉等多地，越秀项目也因各类问题引发业主集中维权。相关负面声音在小红书等社交平台持续发酵，业主的担忧与不满直接可见。

　　这种全国范围内的口碑波动以及人员的动荡，难免也会影响合肥高端客群的购房决策心理，为其后续项目的市场推进埋下隐性隐患。

　　结语：

　　作为资金链稳定、交付能力可靠的国企，越秀在合肥的三年布局，确实交出了“产品落地”的基础答卷，中寰天悦的实景兑现、观樾与和樾府的产品设计，都展现了其高端人居的打造能力。

　　但从星汇君澜的质量投诉，到中寰天悦的细节疏漏，再到团队人员更换与去化困境，越秀的合肥之路，也暴露出了一定的问题。

　　2025年的合肥高端市场，早已进入“产品力、交付力、品牌力、运营力”四位一体的综合竞争阶段。

　　对于越秀而言，想要在合肥站稳脚跟，越秀还有很多路要走。这条破局之路，不仅是越秀的必修课，更是所有布局异地高端市场的国企，在楼市深度调整期的生存法则。唯有坚守“品质为核、口碑为基”，实现产品、兑现、运营、品牌的全方位协同，才能在激烈的市场竞争中真正突围。