0人浏览 | 2024-07-15 11:53 |
2024年上半年,住房需求释放节奏依旧缓慢,房地产市场仍处在下行周期之中。
在投资端,根据国家统计局数据显示,1~5月份全国房地产开发投资40632亿元,同比下降10.1%;而在销售端,1~5月份新建商品房销售面积同比下降20.3%,其中住宅销售面积下降23.6%,新建商品房销售额下降27.9%。
这样的市场环境下,如何实现高质量韧性增长,已经成为一场面向所有房企的“综合大考”,通过拆解一些“优等生”的答卷,或许能给行业带来一些启发和思考。
以稳健的财务盘面,拨开周期迷雾
流动性紧张和高债务压力,是刻在房企骨子里的基因,这一特性在当前已经成为遏制房企长期稳健发展的桎梏。
根据克而瑞数据显示,2023年房企债券到期总规模为6968亿元,发行规模仅为2927亿元,到期规模高出发行规模138%。今年前两个季度,房企偿债压力依旧存在,到期规模均在1500亿以上。
面对与日俱增的偿债压力,唯有财务盘面稳健的房企,才能拥有通往未来的“船票”,一直以来,都遵循按时还贷、不展期、不逾期的财务铁律,龙湖集团的“打法”值得行业参考。
一方面,自2022年开始,龙湖集团就在主动且有序地压降负债规模。
3月8日,龙湖集团提前兑付了总规模为46.1亿元的商业资产支持专项计划(CMBS),6月28日,龙湖集团又提前兑付PR恒祥A2、20恒祥次资产支持专项计划(CMBS),规模为26.5亿人民币,年化率为4.25%,2025年6月为投资人行权日。
截至目前,龙湖已经归还了72 亿境内公开债,年内剩余到期公开债仅剩 45 亿人民币。
另一方面,龙湖集团压降负债规模,并不是去选择“拆东墙,补西墙”,而是保持克制、审慎并高度自律的态度,去优化债务结构。
比如,从财报来看,龙湖2023年净增的经营性物业贷款为174亿元,平均融资成本仅为3.65%,2024年上半年,龙湖经营性物业贷款的增额更是超过200亿。
这是因为经营性物业贷款拥有账期长、成本低的特点,在2024年6月,龙湖通过经营性物业贷款置换了一笔2025年6月到期的CMBS,既延长了贷款期限、降低了利息成本,也有利于压降短债占比,优化债务结构。
此外,龙湖集团并没有满足于现阶段的“成绩”,而是一如既往地重视财务底座,开始筹集资金,计划继续提前偿付和有序归还剩余债务。
负债规模持续下降,债务结构不断优化,龙湖集团不仅赢得市场信任,维护了中国房企在境内外资本市场的信誉,还在房企融资环境严峻的时期,始终保持畅通且多元的融资渠道。
财报数据显示,龙湖银行贷款授信剩余额度超过2000亿元,公司债、住房租赁专项债、中期票据剩余额度高达407亿元,境外贷款及美元债剩余额度达12.8亿美元。
以安全的债务结构,筑牢“压舱石”,成功拨开周期迷雾,也难怪龙湖集团会得到中金公司、汇丰银行、浙商证券等权威机构的一致看好。
再造增量,从一棵“树”到一片“森林”
一棵树无论如何向下扎根,都难逃更大风雨的摧残,一片森林却能在风雨的侵蚀中安然无恙。
唯有生态才能够助力房企构建竞争壁垒,穿越周期波动。“一个龙湖” 生态体系,正是龙湖集团对于上述理念的落地诠释。
这也是为什么所有房企都在努力摆脱周期带来的不利影响,但龙湖集团的努力成效却尤为显著的原因。
龙湖集团很早就将“多业态”提升至战略层面。在2023年,龙湖已构建“开发-运营-服务”的业务格局,涵盖地产开发、商业投资、长租公寓、物业管理及智慧营造多航道业务。在今天,“一个龙湖”的协同效应还在持续升级。
在开发业务方面,龙湖集团不再以规模为导向,而是选择精细化运营,不断提高交付能力。
今年上半年,龙湖集团继续如期平稳交付,在全国43座城市共计交付121个项目,合计约5万套品质住宅,其中,20%项目实现提前一个月以上交付,整体获得了90%的交付满意度,实现了稳中有进、高质量发展。
在运营业务方面,商业投资作为运营业务板块的核心动力,龙湖集团始终坚持轻重并举的发展模式,持续为集团业绩带来稳定可期的回报。
截至5月末,龙湖商业的整体出租率达到95.9%,2024年,龙湖计划新开14座商场,累计开业商场将超过百座,迈进“百MALL”时代。
原长租公寓航道也升级更名为资产管理航道,涵盖长租公寓“冠寓”、活力街区“欢肆”、服务式公寓“霞菲公馆”、产业办公“蓝海引擎”、妇儿医院“佑佑宝贝”及颐年公寓“椿山万树”六大业务,不仅为用户提供了更加多元的产品和服务,还在城市更新、产业转型的当下,成功抓住了“存量市场”孕育的巨大机遇。
在服务业务方面,龙湖智创生活一如既往地为客户提供品质服务,业主满意度连续15年超过90%。
与此同时,毛利高达70%+的龙湖龙智造也在加速扩张,2024上半年新增代建类项目26个,总建筑面积432万平方米,已累计获取代建类项目超110个,总建筑面积超2100万平方米,为龙湖集团带来了无限的想象空间。
可见,一片“森林”的生命力与抵御风险的能力,都绝非一棵树可以比拟的。
2023年,龙湖集团的营业收入为1807.4亿元,其中,龙湖集团运营及服务业务收入超过248亿元,已经成为利润的主要增长点,利润贡献占比提升至60%,内生动能增长明显。
一、二、三曲线相融共进,如何实现高质量的韧性增长,龙湖集团已经给出了一份“样本答卷”。
拐点将至,中国房企高质量“样本”靠什么筑就?
5月17日,央行等部门打出了一套政策“组合拳”,降首付、降利率、盘活存量等,从供需两端发力破解房地产难题,力度之大超出预期。
政策利好传导至市场端,市场情绪得以改善,多地带看量和成交量出现增长。据克而瑞统计,5月单月,TOP100房企实现销售操盘金额3224.1亿元,环比增长3.4%。
在上一轮寒冬中活下来的房企们终于等来了一缕曙光。然而,即便拐点将至,但想要乘上这股“东风”,以下三点是关键。
第一,销售回款率和经营性净现金流是考验房企生存能力的重要指标,毕竟销售回款高且经营性净现金流为正的房企,经营状况相对来说要更稳健向好一些。
比如,龙湖集团始终坚持有回款的签约,有质量的增长,2023年实现销售回款率超100%;同期还第一次达成了全集团整体现金流为正,实现了约35亿的净现金流,待行业基本面修复后,这样的房企才能最先迎来估值重塑。
第二,平稳的拿地节奏和对优质地块的把握,是房企稳健发展的重要保证。
客观来说,在现在的市场行情下,多数房企拿地意愿势必会降低,据克而瑞统计的数据显示,1-6月只有三成百强房企拿地,哪怕是已拿地的百强房企中,有70%企业上半年投资额较去年同期下滑。
不过,还是有部分房企,依然保持稳健的拿地节奏,比如龙湖集团高度聚焦在一、二线高能级城市,今年上半年,就在北京、上海、杭州、成都、苏州、西安、佛山7个城市获得了7幅土地,总建面是51万方,权益建面是37万方,权益地价60亿元,平均溢价率仅3.6%。
这反映了龙湖集团拥有着雄厚的财务盘面,但更重要的是,高能级城市普遍市政配套较为完善、居民拥有较强的购买力。
龙湖集团在土地市场趋冷时,以合理的价格拿下的这部分土地,为其未来的业绩提供了有效的保障,这也是龙湖集团能够屡次穿越周期的强大底气。
第三,能给用户带来更好体验的房企,才能成为行业复苏的先锋。
《体验经济》一书的作者,约瑟夫.派恩曾经阐述:只有让交易成为用户的记忆,才是一切品牌制胜的关键。
这一点在房地产行业中同样如此,谁能围绕用户解决痛点,优化用户体验,谁就能铸就内生增长的不竭动力。
意识到这一点后,不少房企都纷纷开始强化客户人居体验,提升产品竞争力,比如,金辉集团发布的颜选3.0产品,聚焦建筑外立面、户内及全社区的品质和颜值打造。
又比如龙湖集团选择坚持产品主义,不断聚焦客户真实需求,升级用户体验,仅在材料选择这件小事上,龙湖都采取了“优选品牌、集中采购、专属专供”的模式,与超250家集团品牌供应商合作,涵盖进口品牌杜拉维特、通力、施耐德等,国内龙头品牌格力、志邦、东鹏等,严格把控材料选型,同时为集采材料出厂时统一设置专属“身份码”,让材料实现阳光透明可追溯。
总而言之,龙湖集团不仅通过深刻的调整与转型,成功穿越了弱势周期,实现了韧性增长,也为其他房企高质量发展提供了样本。
不过,周期依然存在,并且仍在不确定的波动着,房地产市场想要彻底走出“寒冬”,或许还需要更多像龙湖集团这样坚持长期主义,给用户带来更好体验的房企。
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fjwysxiaoyu龙湖的这种操作值得尊重07-15 12:54 2楼
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jm_agent龙湖的财报确实亮眼,健康的财务状况是穿越周期的关键07-15 13:25 3楼
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敬畏翼ball龙湖的未来一片光明啊07-15 13:42 4楼
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rissgnn有点东西啊老铁07-15 13:57 5楼
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ak乐容在海边房地产真的太难了07-15 14:06 6楼
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airsky1龙湖的这种做法值得尊重,优化债务结构,减少风险,稳健发展是王道。07-15 15:20 7楼
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