同花顺-圈子

　　2024年4月30日召开的中央政治局会议指出，要结合房地产市场供求关系的新变化、人民群众对优质住房的新期待，统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施，抓紧构建房地产发展新模式，促进房地产高质量发展。近期各地因城施策，在“收旧换新”“以旧换新”、将部分存量商品房转化为保障性租赁住房的“消化存量”和采取“市场+保障”双轨模式“优化增量”“以人定房，以房定地，统筹‘市场+保障’的住宅用地供应安排”等方面，也多有创新。一系列政策举措会带来哪些影响？如何稳步加大保障房建设金融支持力度？为此，本期《理论研究》特约仲量联行大中华区首席经济学家兼研究部总监庞溟、仲量联行华西区研究部负责人朱建辉、仲量联行重庆研究部高级经理万嘉栋对这些问题进行了调研。

　　仲量联行大中华区首席经济学家兼研究部总监庞溟

　　“配租+配售”双轮驱动

　　加强闲置房屋及土地资源利用

　　仲量联行大中华区首席经济学家兼研究部总监庞溟：

　　随着经济和社会的发展，中国房地产市场的形态、结构和特点，都在不断演变。尽管政府在不同阶段积极调控并规范住宅市场，提出“公租房”“廉租房”等政策保障普通民众尤其是低收入人群的居住需求；然而在实践中，相较于城市化带来的人口大规模流入，尤其在高线城市，保障性住房供应仍显滞后，大量外来人口的居住需求面临较大缺口。在配租保障房方面，除原有公租房、廉租房等保障体系外，针对新市民和青年人群的“保租房”是当下发力的重点。在配售型保障房方面，《关于规划建设保障性住房的指导意见》确立了“土地成本+建安成本+利润”的保本微利配售规则和“封闭管理不得上市交易，闲置转让由政府回购”的运营管理机制，主要解决工薪群体、城市引进的科技人员、教师以及医护人员几类人员的住房购买需求。

　　政策资金主导

　　全方位金融服务为保障房建设保驾护航

　　仲量联行华西区研究部负责人朱建辉：

　　中央政策性资金和社会资本将成为短期破解保障性住房建设资金难题的关键，而地方政府作为建设运营的主力部门，长期来看也应及时灵活使用各种政策工具激发市场活力。

　　保障性住房再贷款是当下商品房去库存、筹集保障房最重要的资金来源。2024年5月17日，中国人民银行宣布设立3000亿元保障性住房再贷款，利率1.75%，并将2023年推出的在部分城市试点的1000亿元租赁住房贷款支持计划并入管理，该政策将在全国范围全面推广。人民银行将按照贷款本金的60%发放再贷款，后续可带动21家全国性银行贷款5000亿元，支持收购已建成未出售的商品房，用作配租或配售型保障性住房。

　　仲量联行华西区研究部负责人朱建辉、仲量联行重庆研究部高级经理万嘉栋：

　　商业银行在未来有望加大对租赁住房的支持力度。2024年1月5日，中国人民银行、国家金融监督管理总局发布《关于金融支持住房租赁市场发展的意见》，指出金融支持住房租赁市场发展应以市场配置为主，为租赁住房的投资、开发、建设、运营提供多元化金融服务体系，明确提出支持企业和事业单位依法依规批量购买存量闲置房屋用作宿舍型保障性租赁住房等利好政策。

　　未来我国“市场+保障”双轮驱动的住房格局将更加完善，保障房建设的战略重要性将进一步提升。相较于过去面向低收入、困难人群的公租房、廉租房等传统保障房体系，未来保障房体系有望更具“普惠”性质，对青年人、新市民等重点群体的覆盖也将进一步扩展和强化。特别是，各级政府可通过回购未售新房、促进存量二手房去库存、盘活改造非住宅物业、收购闲置土地项目、配建配售保障性住房等方式，补充保障性住房房源，打通商品房和保障房的良性循环。

　　仲量联行大中华区首席经济学家兼研究部总监庞溟：

　　我们认为，应在政策优惠和引导下进一步健全完善以政府投资和政策资金为主、市场引导下的社会化资金为补充、全方位多渠道金融支持的体系，更好地加大投资、融资和运营各环节的资金利用效率和金融支持力度。从中长期看，应着眼于构建多层次、多主体、多渠道的房地产融资体系，从源头处理好人、地、房、钱的关系，做到低端有保障、中端有支持、高端有市场，来实现党的二十大报告提出的“加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度”“增进民生福祉，提高人民生活品质”的房地产发展方向，实现房地产业良性循环和宏观经济健康增长，推动社会高质量发展。