0人浏览 | 2024-05-20 19:58 |
今天行情还是挺有意思的。周五收盘后降低首付比例的利好,并没有刺激地产股再接再厉。房地产ETF甚至是日内跌幅最大的ETF。
这个现象再次提醒我们:早信>不信>晚信。出手越晚,追涨风险越大,第一时间没有上车的话,就不宜重仓追涨。
上周,我们讨论的基本都是地产新政本身。其实从历史经验来看,政策只会对市场短期走势造成较大影响,长期的股价趋势还是要取决于业绩。
地产股真实的投资价值到底怎么样?后续的走势预期如何?今天,我们来聊一聊地产板块的中长期基本面变化。
上周五我们简单做了一个买房意愿的投票,结果如下:
从中我们可以大概得到两个结论:(数据可能有偏,请谨慎看待)
1、在有买房需求的朋友里,改善型需求>>刚需;
2、在有买房需求的朋友里,等等党>>现在就买党。
院长同时也看了其他一些大V发起的投票,做了交叉核对。
第一个结论,大家的投票结果都比较接近,有不少媒体报道过这个现象,与地产高频销售数据也能对上,可以认为是有一定确定性的结论。
第二个结论主要还是反映了市场对房价的预期。这一点差异是比较大的,有些大V的粉丝群体特别乐观,有些则可能比较保守。
这两个现象对地产股有何影响?
下面我们先来讨论第一个现象。
改善型需求提升,地产股会涨吗?
我们知道,房地产企业的业绩,几乎完全取决于新房销售情况,与二手房市场关系不大。
从逻辑上来讲,改善型需求增多,一般就意味着要先卖掉老房子,所以在房源提供上,会有大量的二手房与新房竞争。
老房子相比新房子,劣势在于年久失修、物业可能不太行。优势则比较多:单价可能较低、不用担心期房问题、社区配套成熟,等等。无论刚需还是改善型需求的朋友,优先考虑房龄较短的二手房,往往是一个很合理的思路。
这里就有个问题:改善型需求其实是可以完成二手房内循环的,整个交易链条上不是必须有新房参与。比如现有50平房子的A,可以让现有80平房子的B帮他完成置换需求,B又向现有100平房子的C置换,C向120平自住的D置换……
从公开数据来看也是如此:今年很多地产鼓励措施出来,结果二手房的交易量迅速回暖,但新房的交易量和交易价格仍然继续调整。
如果这种不积极买新房的局面持续下去,房地产企业其实是没有明显收入端的改善的。体现在业绩上可能就是利好一大堆,盈利不怎么增。
当股价已经被炒起来、大家都预期业绩回暖之后,出现业绩上的利空,对投资者的打击是比较大的。
所以对地产企业短线的炒作,大家还是要长个心眼:
在二季报出来之前,我们都必须速战速决,不能恋战。只有等业绩确定好转了,短线炒作才会转化为中长期的反转,才有中线波段持有的价值。
地产股业绩会回升吗?
刚才我们讲到:在有买房需求的朋友里,“等等党”是多于“现在就买党”的。什么样的条件可以让“等等党”转化成“现在就买党”呢?
其实很简单,房价止跌回升就行了。
比如在某大V的投票里面,有大概四分之一的人选择了“不买房,看跌”。只要通过房价上涨否定掉这批人的看跌情绪,自然也就转化成了“现在就买党”。
追涨杀跌是人的天性,很少有人能克制住这种情绪。包括最近黄金股ETF也是这样,黄金震荡调整的时候份额一直不涨,这两天价格突破了,份额反而快速走高。
我们自己不要追涨杀跌,但是必须理解其他人的追涨杀跌。从另外一个角度来讲,其他人的追涨杀跌应该是我们的收益来源。当房价还在调整的时候,我们需要清楚地认识到它可能会止跌,这点非常重要。
上层在引导房价止跌企稳上,其实做了很多工作的。
比如杭州那个收储,我们上周讲了这是一个信号。因为它是直接向房企收购房产,而不是向二手房个人卖家收购。如果全国各地都铺开,这就是新房价格的直接支撑。
再比如有些地方已经开始买房送户口了。房子的需求可能不一定很大,但户口的需求还是很稳的,这种绑定某种程度上也是凭空制造出了(在指定的某地区的)购房需求。
虽然现在看跌的人数还不少,但其实我们还是比较乐观的。中长期来看,房价其实没有太多下跌空间。特别是一二线城市,可能不会大涨,但也很难大跌。
如果到下半年,我们可以明确看到新房交易价格的止跌企稳,叠加地产股业绩的边际改善,第二波中线行情还是非常值得期待的。
地产股长线走势取决于什么?
最后说下长线。
从日本股市的经验来看,日本地产股由盛转衰的拐点,与当时刚需人口的拐点是一致的,与A股目前的现状也是一致的。
后来日本地产股乃至股市整体反弹,则有下列因素共同影响:
1、居民部门加杠杆;
2、楼市复苏传导至地产链上下游,整体经济数据改善;
3、地产股营收和现金流改善。
在那次大反弹后,日本地产股继续调整。
从目前的情况来看,周五的利好正是针对了条件1。如果有效,确实是可以促进地产股反弹的。
至于地产股长期是否依然向上,还是要看刚需人口的数量变化趋势。
限于篇幅,今天我们就不探讨下去了。大家明天见。
风险提示:
无论是股票ETF/LOF基金,都是属于较高预期风险和预期收益的证券投资基金品种,其预期收益及预期风险水平高于混合型基金、债券型基金和货币市场基金。
基金资产投资于科创板和创业板股票,会面临因投资标的、市场制度以及交易规则等差异带来的特有风险。基金资产投资于港股或海外市场,除以上风险外,还会面临汇率风险,提请投资者注意。
板块/基金短期涨跌幅列示、个股短期业绩仅作为文章分析观点之辅助材料,仅供参考,不构成对基金业绩的预测或保证。
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