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　　“五一”上海楼市观察：新房成交下跌超5成，部分开发商提前“泄密”限购政策？

　　刚刚过去的五一小长假，上海楼市被开发商提前“泄密”的“购房政策”刷屏，叠加“以旧换新”活动的开启，市场端热闹非凡。

　　不过据凤凰网房产上海站调研，受假期出游和行业调整压力影响，成交端表现依旧低迷。

　　上海中原地产的统计数据显示，5月1日到5日期间，新建商品住宅成交2.51万平方米，比去年假期减少56.94%。

　　具体来看，五一期间的上海楼市呈现出三大特征。

　　第一，外环成交低迷，放开限购的消息频传。

　　从成交格局来看，五一期间浦东成交1.4万平方米，占全市交易55.7%。

　　其他区域表现乏力，嘉定成交刚过2千平方米，松江、青浦不超过1700平方米，黄浦不超过5百平方米。

　　不过，目前有部分外环楼盘工作人员在微信群里，放出即将放松限购的风声。

　　5月4日晚上，还有销售私信凤凰网房产上海站：“可能外环外要取消限购了，最近有消息，您怎么打算的呢？目前还有少量房源在售，可以再过来看看哦～”

　　各个购房群里，放开的消息更是满天飞。

　　市场猜测后续要么在外环外或五大新城放宽限购，要么把5年增值税调整成3年，以吸引更多的购房需求。

　　（图源：网络）

　　有些动作快的楼盘，比如象屿江湾悦府，甚至已经落地了这种做法。被限购者只要支付一定意向金，签订“购房意向书”，就能锁定房源。如果5月底前政策落地，意向金将自动转为定金。如果没有放开，意向金全额无息退还。

　　（图源：新闻坊报道截图）

　　据新闻坊调查报道，松江也有楼盘销售人员表示，昨天晚上大概有4~5组客户是这样操作的，很多是外地的，社保还没满的，也有上海户籍限购的客户。

　　在奉贤一个以本地改善型客户为主的楼盘，销售人员同样提到，可以先缴纳意向金2万元，但要以置换客的身份签锁房协议，合同签到9月底。

　　今天早上，凤凰网房产上海站致电上海房地产交易中心了解情况，其表示：“上海限购政策暂无变化，一切以通知为准”。

　　第二，首次改善产品为主，仅一个楼盘备案价超10万。

　　五一成交产品方面，交易主力是3-6万元/㎡的首次改善产品。

　　成交前十的项目分别是：港城·悦领、滨江凯旋门、中建·玖里书香、招商·云澜湾、陆家嘴锦绣云澜、保利建发·印象青城、上江南·璟荟名庭、鹏瑞·云璟湾、中建·玖海云天、绿城春晓园。

　　其中，仅江凯旋门1个项目备案均价超10万元/㎡，成交18套。

　　（图源：上海中原地产）

　　供应方面，五一期间有5个项目处于认购期，分别是元江雅苑（5.2-5.6）、宝华紫薇名轩（5.1-5.5）、都会名筑（4.30-5.4）、臻境名邸（4.30-5.4）、南山里（4.27-5.1）。

　　以位于三林的招商臻境为例，凤凰网房产上海站实地探盘后发现，即使是在五一假期，售楼处也有不少看房者。

　　（图源：凤凰网房产上海站实拍）

　　不过据市场爆料，招商臻境目前认购率约77%左右。位于普陀桃浦的宝华紫薇花园公园道，认购率约45%左右。

　　另据项目工作人员透露，哪怕假期现场到访量增加明显，但观望情绪仍在。

　　至于二手房，同样不温不火，多是“以价换量”。

　　第三，“以旧换新”活动开启，目前还没有客户正式签约。

　　最近，北京、天津、南京、成都等城市纷纷推出购房松绑政策。

　　特别是4月30日，北京对执行了13年的限购政策首次松绑，允许已拥有住房达到限购套数的居民家庭，在五环外新购一套住房。

　　不少人在观望上海会不会跟进，答案尚不可知，不过变化也在悄然发生。

　　5月3日，上海市房地产行业协会、上海市房地产经纪行业协会为响应第五届上海“五五购物节”，联合倡议发起商品住房“以旧换新”活动。

　　首批参加倡议的开发商有20余家，房地产经纪机构近10家，项目30余个，主要分布在嘉定、松江、青浦、奉贤、临港等区域。

　　今天上午，“以旧换新”活动执行细则发布。截至下午17:00，已经有7个项目在小程序上线，有4个楼盘位于嘉定，还有3个分别位于浦东、奉贤、松江，包括招商象屿星耀翠湾、象屿江湾悦府、金地嘉峰汇等。

　　这些楼盘普遍推出了一些“限时特价”优惠，比如特惠房源、赠送车位抵用券、送冰箱等。

　　不过因为活动刚推出，凤凰网房产上海站查阅小程序后发现，楼盘详情页均显示“详细规则即将公布”，目前还没有客户正式签约。

　　有业内人士表示，从严格意义上来说，这次的“以旧换新”只是一个行业倡议，并不算新政，大概率治标不治本。要想楼市复苏，未来或许还需要更多“猛药”。

　　对于今年五一楼市的表现，中指研究院指数研究部总经理曹晶晶表示：“随着宏观政策继续协同发力、房地产政策不断落实，年中新房市场有望迎来边际改善。二手房市场在以价换量市场形势下，预计短期将维持一定活跃度，而当前多个城市开展以旧换新活动，有利于进一步打通一二手房交易链条，也有望对新房市场产生积极影响。”