同花顺-圈子

五一节前，北京、南京、成都等地先后出台楼市松绑政策。随后，房地产板块频频异动。4月29日，万科A$万  科A(000002)股价更是自2022年11月以来首次涨停。相关ETF房地产ETF华夏（515060）也领涨全市场权益类ETF。（来源：每日经济新闻）

消息面上，4月28日，成都长达7年的限购政策被正式取消。

当日，成都市房地产市场平稳健康发展领导小组办公室发布《关于进一步优化房地产市场平稳健康发展政策措施的通知》。其中最重磅的内容是：成都全市范围内的住房交易不再审核购房资格。另外，全市商品住房项目不再实施公证摇号选房，由企业自主销售。

截至目前，包括成都在内的20多个中大型城市已经全面放开楼市限购。（来源：第一财经）

政策层面，4 月 25 日，发改委相关负责人在中国经济圆桌会上指出，要把农业转移人口市民化摆在更加突出位置，加快补齐城镇建设中的短板弱项，提高潜力地区新型工业化城镇化水平，释放城镇化所蕴含的巨大内需潜力，并在这一过程中提高人民群众的生活品质。

相关数据背景：“优秀生”成都成交量也开始下滑，二手房房价回到2018年年中

2023年，在全国楼市成交低迷的情况下，成都走出了独立的市场行情，成为全国少有的实现量价齐升的城市。四川中原研究院统计的数据显示，2023年，成都新建住宅成交1939万平方米，同比上涨5%；成交金额约3800亿元，同比上涨约18.56%。

但今年1月份开始，成都新房和二手房的成交量开始显著下滑。诸葛数据研究中心监测数据显示，2024年3月，成都新建商品住宅、二手住宅分别成交8924套、18771套，较去年同期分别下跌41.9%、33.4%。（来源：经济观察报）

最新房价数据显示，第一季度国内50个重要城市二手房房价环比下降2.8%，一线城市环比下降3.2%，二线城市环比下降2.4%，三线城市环比下降3.4%。与2018年11月以来的最高点相比，50个重要城市二手房房价下降23.5%，一线城市下降22.3%，二线城市下降20.9%，三线城市下降28%左右。二手房整体市场已经回到2018年年中水平，一些城市可能回到2016~2017年水平，一线城市整体平均在2019年初的水平。（来源：新浪财经）

房企销售数据显示，市场仍在探底。根据克而瑞数据，2024 年3月百强房企实现销售金额3921 亿元，同比下降47.2%，降幅环比上月缩窄14.7pct；3月重点跟踪房企实现销售金额2866 亿元，同比23 年下降45.1%，降幅环比上月缩窄19.4pct，3 月市场仍旧处于摸底阶段，销售表现底部震荡。

房企拿地数据显示，房企谨慎投资，强二线项目提升。2024 年3月，44 家样本房企中共8 家房企参与拿地，合计拿地规模239 亿元，占600 城商住成交额19%，处于较低分位，春节后房企销售持续低位，房企谨慎拿地以确保年内资金健康。

24 年Q1，房企一线拿地占比略有下降，为33%，二线则明显提升至64%，房企于强二线获取的项目占比提升。

房企融资数据显示，规模边际改善，信用债占比提升。2024 年3 月，根据公司融资公告及wind 数据，全口径房企实现整体融资（开发贷、债券及信托融资）1965 亿元，环比增长8%，本月融资小幅高于23 年月均融资水平（1819 亿元）。2024 年3 月开发贷占比72%，较上月下降14pct，信用债占比27%，较上月提升16pct。据wind 数据统计，全口径房企2024 年3 月信用债、海外债净流出为551 亿元，发行到期比为0.50x，其中信用债发行到期比为0.71x，海外债发行到期比仅为0.04x，房企海外债渠道仍未恢复。3 月房企境内债券平均融资成本为3.03%，环比增长1bp，信托融资成本为6.73%，环比增长11pct。

（来源：广发证券，不作为个股推荐）

另据媒体最新报道，四大一线城市常住人口重回增长。

北上广深四大一线城市的常住人口数量，在经历2022年的历史首次集体下降之后，2023年重拾升势。其中，广州、深圳两市同创新高。（来源：第一财经）

图表：2023年经济十强城市常住人口增量

来源：各地统计公报，第一财经

机构展望：后续核心城市限制性政策或将进一步解除

方正证券认为，市场总需求具备支撑，且中央高度重视化解地产风险，后续核心城市限制性政策或将进一步解除，地产板块有望逐步由政策驱动的左侧行情过渡到基本面支撑的右侧阶段。

兴业证券认为，截至 3 月末，城市房地产融资协调机制第一批审批同意项目数量超过 2100 个，总金额超过 5200 亿元，项目资金压力得到改善。接下来行业供需两端有望持续获得政策支持，关注优质房企和三大工程受益房企。

中泰证券认为，当前楼市虽然基本面未见好转，但政策自上而下均处在持续宽松阶段，随着后续的进一步政策宽松预期释放，板块估值有望得到一定的修复。

相关指数及ETF：

房地产ETF华夏（515060）$房地产ETF华夏(515060)跟踪的中证全指房地产指数囊括万科$万  科A(000002)、保利发展$保利发展(600048)、招商蛇口$招商蛇口(001979)等房地产龙头，全面布局房地产开发、管理、服务等行业。

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