同花顺-圈子

　　2024年第一季度，全市新建商品住宅共成交13329套，同比减少52%，成交面积148.9万平米，同比减少50%，成交均价18353元/平米，受成交结构影响同比上涨8%。

　　从成交区域看，各区成交结构未发生明显变化。市区成交占比14%，环城成交占比32%，远郊和滨海成交占比各占27%，与去年同期基本持平。从成交价格看，除市区外，各区均价基本保持稳定。市区受高价改善项目入市影响，成交均价39714元/平米，同比增长18%。环城四区由于市场热点向环内核心板块转移，成交均价同比增长8%，达到17781元/平米。远郊五区成交均价11630元/平米，同比增长0.6%，滨海新区成交均价14974元/平米，同比降低0.6%。从成交结构看，大面积产品增多。一季度全市成交新房主力面积段由去年的70-80平米升至80-90平米，同时120平米以上大面积产品占比33%，较去年增长17%，而80平米及以下产品成交占比8%，较去年减少22%。从成交客户看，市区和滨海外地客户量出现下降。一季度新房市场，本市客群占比41%，新天津人占比26%，外地客群占比33%。虽然整体各类客群成交比例与去年基本一致，但从各区看，仍出现明显的变化。市区和滨海新区外地客户量出现下降，本市客群中，市区客群成交活跃，在市区和环城购房比例上升，环城客户成交萎缩，而远郊客群出现向市区迁移的趋势。中原研究院认为，在今年一季度的新房市场呈现以下七大特征：

　　1.在售项目加速出货

　　在今年1月，天津正式公布第二版建筑新规，随着新规的发布，也正式宣告新一代产品即将入市。受之影响，现在市面上在售的老盘面临着被市场淘汰的风险，尤其是一些现房和准现房项目，由于建筑年代较早，无论是项目品质和户型设计多已脱离当前市场需求，因此从2月底开始，部分项目采取降价跑量的策略，来加速去库存。例如河东区的雍鑫雍祥园，单价下降9%，10天时间案场认购超过40单，3月项目整体签约38套，相当于去年一季度项目签约量的总和。北辰区的流量热盘未来城，单价下降10%左右，3月案场认购近100套，项目整体网签95套。

　　2.市区大户型产品比例增长

　　随着越来越多市区改善项目入市销售，市区主力面积段升至100-110平米，占比18%，其次为120-130平米，占比15%， 120平米以上户型成交占比33%，较去年增长12%，而80平米以下户型成交占比减少16%。

　　3.客户增量不足

　　在去年一季度疫情放开后，前期抑制的购房需求得到集中释放，同时购房者对经济和市场复苏的预期过于乐观，开始积极入市，推动去年一季度市场出现小阳春。在今年一季度，外地客户量已趋于平稳，另外经过一年的市场发展，当前经济未有大幅提升，客户信心指数下降，进而影响购房者的购房心态出现变化，出手更加谨慎，因此影响今年一季度的新房市场成交量较去年同期出现下降。

　　4.外地客户出现减少趋势

　　一季度在市区购房的外地客户占比14%，较去年减少5%，外地客户购房集中的滨海新区，外地客成交占比42%，较去年较少4%，环城和远郊外地客购房比例较去年没有发生明显变化。中原研究院认为，导致外地客户量减少主要有以下两方面原因，一方面，天津的高考优势正在逐渐消退，对外地客户吸引力降低。近年天津的高考录取率持续下降，去年为65.7%，低于辽宁的录取率，与吉林基本相当，因此部分山东、河南的客户开始流向东北，从数据看，一季度在天津购房的山东和河南客户比例较去年减少2%。另一方面，天津正处于经济结构转型期，在经历三年疫情的影响后，当前经济正处于恢复中，就业环境对外地客群吸引力减弱，因此在以产业客群为主的滨海新区，外地客户购房比例出现下降。

　　5.市区远郊客户成交活跃，环城客户量下降

　　一季度全市购房客群中，市区购房客群占比27%，较去年增长13%，环城四区购房客群占比16%，较去年减少18%。远郊购房客群占比44%，较去年增长10%，滨海购房客群占比13%，较去年减少5%。去年全市共成交二手房15.3万套，其中市区成交占比36%，随着二手房成功出让，释放出来部分客户的改善置业需求，而且由于市区房产的价格优势，出售二手房后变现的资金也支撑客户在市区或环城购入改善类产品。而环城近两年房地产市场略显低迷，量价持续回落，且部分板块的配套未能如期兑现，对环城客户的购房信心产生较大影响，影响环城客户成交量出现下降。

　　6.市区外溢购房比例上升

　　一季度市区在环城购房客群比例升至49%，较去年增长37%。在去年调整购房政策后，天津实行分区域“认房不认贷”政策，市区和其他区住房套数不互认，促进市区和其他区客户的跨区购房。环城四区中，尤其是像北辰区的北中环板块、西青区的水西板块、东丽区的津滨大道板块和津南区的双林板块等环内热点板块，具有临近市区，配套完善的优势，成为市区外溢客群的主要选择区域。

　　7.远郊到市区购房比例上升

　　一季度远郊客群在市区购房比例升至17%，较去年增长13%。在分区域“认房不认贷”政策实施后，远郊客户在市区购房可以按首套房计算，享受首套房的信贷政策，相较于远郊，市区具有明显的教育和配套优势， 因此，在新政推出后，远郊到市区买房的客户出现增长。

　　进入第二季度，按照新版建筑规范设计的新产品开始陆续入市，将挤压市场上的老盘继续采取降价策略来加速项目的去化。同时随着市区项目的增多，二季度市区成交比例有望出现小幅提升。而在客户结构上，本市改善客群依然为市场的成交主力，尤其是市区的地缘改善和向环城外溢客群，有望继续保持增长的趋势。另外也应注意到，在售项目增多，但购房客户增量不及预期，尤其外地客户量出现下降的趋势，所以从购房政策上，需继续加大对本市改善客群的支持力度，刺激改善客群的购买力，保持市场的平稳发展。