同花顺-圈子

　　杭州楼市的“倒挂”现象，往往是一二手房之间的差价，但当下市场正在经历另一种倒挂——成交量。

　　印象中，杭州新房的成交量就没输过，即便是行情大火的2017、2021年也稳压二手房。现在却正好相反，杭房数据显示，今年截至4月18日，杭州新房成交套数为17527套，二手房成交19094套，二者相差近1600套！

　　增量缩减，存量冒头，杭州楼市真的要进入下一个阶段？

　　01

　　上一次二手房成交量大于新房是哪年哪月？已无法考证。

　　总之从2014年到2023年，在长达10年、历经3个周期的跨度中，新房一直没输过。

　　你强任你强，清风过山岗。

　　哪怕是在2016、2017、2020、2021（H1）三个半行情大年，二手房再火，也要被新房摁着打。

　　但今年3月仿佛是一个拐点，二手房突破8000套，新房却不到7000套。

　　不过，新房被反超不是一夕之间，而早在2-3年前就埋下了草蛇灰线。

　　继续看近10年的成交数据，新房/二手房的成交比值平均1.8，即每年新房比二手房多卖出近2倍，2014年和2021年甚至夸张到3.4倍和2.4倍。

　　但从2021年开始，比值就一路下行。2.37、1.83、1.35，直到现在的0.92。

　　二手房越来越强势，新房在成交量方面的话语权被逐步稀释，杭州楼市貌似正迈入“存量时代”，但“增量市场”不会再回归吗？

　　02

　　回答这个问题前，先要分析二手房如何一步步“起势”的。

　　2021年是这一轮周期的顶点，购房者和投资客都望而却步。

　　前几年的投资客着急出货，造成二手房市场的挂牌量激增，纷纷降价出逃，一二手房价倒挂进一步缩小，导致投资客被洗去大半，自住客户开始主导市场。

　　武林（祝立铭/摄 图文无关）

　　一方面二手房存量增加，另一方面涉宅地成交却在逐年“缩表”——

　　2021年，1701万方；2022年，1529万方；2023年，951万方，堪称断崖式下跌。

　　2023年的数据，直接影响到今年1季度的供应，2024年1-3月入市房源量仅有10153套，同比下滑45%。同期成交量锐减近47%，摇号人数也从去年的4.9万人次降至2.2万人次，堪称“腰斩”。

　　同期的二手房市场却在“314”新政的利好刺激下如火如荼，单月成交破8000套，已经创下最近10个月来的新高。

　　而二手房的性价比此刻也凸显了出来，前天发布的70城一二手房价格销售指数显示，杭州新房环比同比均稳定，但二手房均价已跌掉了5%。

　　市场上“降价30万”、“割肉50万”的新闻已不算新闻，强如“孟母”盘，价格对比高点时也已腰斩。

　　03

　　但趋势随时会被扭转。

　　第一，二手房政策已“应出尽出”，但日均成交量已从3月底、4月初的350套 ，滑落至近1周的300套 ，15天带看人次也从26万降至18万，新政的热力在减弱。

　　4月1日截图

　　4月19日早截图

　　新房市场却显得“后劲”十足，本周截至发稿前，已有12盘取得预售证，近1300套房源，其中不乏热盘，如首开中签率12%的朗云和玉珊瑚，4开平均中签率25%的澜映悦城，还有武珹云府、金沙御湖境、向云晓著这些优质纯新盘。

　　去年4季度的地块预计在今年2季度要登场，比如申花的招商杭著臻邸、建杭霞映锦绣里、上城金茂府、滨江“安琪儿”地块等等，房企年中冲业绩的需求，也让大量新房在5-6月集中入市。

　　金沙御湖境示范区实景

　　土地市场上，钱二今年至少有10宗土地供应，城东新城西翼地块、未科生态岛、钱江世纪城未来总部等红盘预备役排着队入市。

　　虽然杭州的一二手房价差在被抹平，但还有部分板块存在确定性，而它们也将是未来一段时间内的热力中心。

　　只是，这种热度能维持到什么时候，还需要更多重磅地块和强力政策。

　　04

　　杭州正在步入存量时代的路上，但有相当一部分城市新房早已“躺平”。

　　比如，我们的邻居嘉兴，2022年的时候二手房就已主导市场，如今的月度成交量几乎是新房的4倍。

　　武汉、东莞、郑州、长沙等一批GDP万亿级城市也加入“存量大战”。

　　未来科技城核心（祝立铭/摄 图文无关）

　　为何市场“惧怕”存量，因为房地产能站上“支柱地位”，几乎靠着前20多年的增量蛋糕。

　　“存量主导”不但意味着利润下降，更意味着过去赖以生存的行为模式，以及由其决定的企业架构，要全部打碎重来。存量的“蛋糕”有限，在争夺的过程中势必有一些落后的“产能”要被淘汰，这就是行业内常说的“洗牌”。

　　当然，作为“支柱”产业，发生的每一点变化都与经济上下游息息相关。我们的“大手”也在试图让“洗牌”来得温和些。

　　比如，城市更新、老小区旧改、保障房建设，尽量在存量市场上创造机会。再比如，大规模地拆迁征地，争取再开拓一下增量市场。

　　杭州曾经的城中村（祝立铭/摄 图文无关）

　　光是杭州，今年以来的拆迁、拆改信息就发了不下10条，这一切，都在默默地为市场流动创造条件。

　　毕竟，一个还能流动的市场，就是好市场。