同花顺-圈子

　　躲避风险，可能是2024年的核心命题之一。

　　4月一开始，缅甸军方打造的首都就被袭击了。

　　反对派武装的29架无人机，直接瞄准了军方政府的机场、空军基地和军方总部。

　　2021年开始的缅甸内战，如今已经延续了近3年。死伤人数超过4万人，超过1800万人需要人道援助，160万人在缅甸境内流离失所。

　　缅甸经济也受到沉重打击。

　　2021年缅甸GDP增速-17.9%，创下历史最低记录。国内通胀飙升，2022年的通胀率飙升到35%。

　　混乱的局面，让缅甸人开始疯狂逃离。

　　自从2021年内战以来，缅甸就有超过45万人被迫逃离家园，而他们的目的地是邻近的孟加拉、印度以及泰国。

　　尤其是泰国，成为不少缅甸人的新家园。

　　有数据统计，泰国境内有830万人左右的外籍移民工人，而其中缅甸籍的就占了67%，达到556万人。

　　而在泰国境内居住的缅甸人，总数达到680万左右。

　　他们看中的，是距离接近、文化相近、环境安全稳定，以及较高的工资。

　　在缅甸，每个月的最低工资仅有1000-2000泰铢，而在泰国工作的缅甸人平均月薪能达到1万-1.5万泰铢，比在缅甸高了10倍不止。

　　把泰国当作避难所的，还有同样受地缘政治风险的俄罗斯人。

　　俄乌冲突爆发已经两年多，但随着一号人物的连任，所有人都清楚这场冲突还会继续下去。

　　而从冲突开始不久，俄罗斯人就开始准备逃离。

　　有调查显示，逃离俄罗斯的总人数已经接近100万，这些人比全俄水平更加年轻、更加富有，受过高等教育的占比达到77%。

　　年轻一代的知识精英和科技人才、中产以上的富裕家庭，成为俄罗斯外流人口的主力。

　　而这其中的大部分，都扎堆到了泰国。

　　仅仅2023年上半年，泰国就接待了近80万俄罗斯游客，同比增加了1000%。

　　他们看中的是泰国气候好、生活成本低、环境安逸。

　　而泰国为了吸引俄罗斯游客，可以在没有签证的情况下停留45天，之后还能续签一次。

　　尤其是在芭堤雅、普吉岛，已经成为俄罗斯人的天下。

　　就像三亚对东北人的吸引力一样，泰国已经成为俄罗斯人的心头好。

　　缅甸人要的是生活向上，俄罗斯人要的是生活替代。

　　泰国，成为全球文化的融合地，也成为躲避地缘政治风险的“诺亚方舟”。

　　除了文化交融，泰国也是各方投资的集中地。

　　日本资金，是最早的先行者。

　　1960年代之后，战后的日本经济迅速增长，大量资金开始向外寻找投资地。

　　泰国，就是主要目标之一。

　　从上世纪80年代后半期至2018年，无论是在对于泰国投资存量方面，还是保持直接投资流量方面，日本一直是泰国外资来源的第一位。

　　而日本的投资，主要集中在制造业，但也广泛涉及商业、航空运输、土木建筑、金融保险、食品等等行业。

　　尤其是日本品牌汽车，在泰国市占率几十年来都超过80%，几乎主导着泰国的汽车市场。

　　▲Suzuki在曼谷的一个办事处

　　2013年时，已经有超过4000家日本企业进驻泰国，占当年泰国外资的40%以上。截至2016年，日本对泰国累计投资超过5500亿美元。

　　尤其在2016年，泰国的曼谷至清迈高铁项目决定采用日本新干线技术，让二者的合作关系提升到新的高度。

　　长时间的耕耘，也让很多城市留下了日本的影子。

　　在曼谷的伊卡迈、通罗片区，便是典型的例子。

　　这里是日本人的聚居处，随处可见日本的餐厅、商场、酒吧，整体的街道界面也保持了日式的整洁，观感要比其他区域好上很多。

　　甚至像片区和地铁站的名字——伊卡迈、通罗，也都是从日文音译而来。

　　随着商业的不断聚集，这里也日渐成为富人聚集的地方，豪宅随处可见，是曼谷第二代CBD中的核心片区。

　　也成为曼谷国际化、包容性最典型的例子。

　　但日本对泰国的投资优势，在2019迎来反转。

　　2019年，中国超越日本成为泰国外资第一大来源国，2600亿泰铢的投资额是日本630亿泰铢的4倍之多。

　　中国资金，随后疯狂涌入泰国。

　　2023年，中国对泰国的投资额1593亿泰铢，占全部外资的25%，继续稳居第一位。

　　阿里、华为、京东、比亚迪、宇通客车、中国建筑等等，各个行业的企业都在加码投资泰国。

　　在曼谷的商场里，你也能看到海底捞、茶颜悦色、茶百道、蜜雪冰城等消费品牌。

　　随着中资的扩张，定居曼谷的中国人也越来越多，主要集中在拉玛9片区。

　　尤其在辉煌片区，聚集着大量的中餐馆，以及为中国人服务的店铺。

　　▲曼谷辉煌片区的街边店铺

　　▲曼谷辉煌片区的街边店铺

　　走在这里，感觉和国内环境几乎没有分别。

　　而在曼谷的机场、道路、商场、路标等地方，中文也随处可见。

　　无论是通罗片区，还是辉煌中国城，外资的耕耘正深刻改变着曼谷。

　　恰好也成为，曼谷国际化和强大的文化包容性的体现。

　　不仅仅是中日韩，曼谷甚至是全球老板的快乐福地。

　　无论是地缘政治风险，还是免签政策的开放，亦或是外国投资的涌入，泰国都在成为东南亚最炙手可热的目的地。

　　而这带来的结果，便是地产的繁荣。

　　尽管在泰国，每个项目只有49%的份额可以卖给外国人，但也促使泰国部分城市的房价稳定上涨。

　　2023年，泰国共向外国人出售了14449套公寓，同比增长25%。出售公寓的总价值732亿泰铢，同比增长23.5%。

　　▲2019-2023年泰国出售给外国人的公寓数量

　　外国人购买的公寓均价，已经来到506万泰铢（合98.7万人民币）。

　　而在2019年时，外国人购买公寓12798套，总价值506亿泰铢，均价395万泰铢。

　　4年时间，外国人购买公寓均价已经上涨28%。

　　外国买家的身份，也发生了很大变化。

　　2018年-2023年，中国、俄罗斯一直占据着泰国公寓外国买家的前两名。

　　十大来源国中，只有一个变化：2022年，缅甸挤掉了新加坡，并在2023年蹿升到第四名。

　　不仅如此，在所有外国买家中，缅甸人购买的公寓平均价位最高，达到660万泰铢（合128.8万人民币）。

　　地缘政治风险，正在让缅甸富裕阶层加速逃离。

　　这些新买家的进场，也让中国买家的占比出现下滑。

　　2018年，中国大陆买家在所有外国买家中占比58.3%，但到了2023年，已经下滑到45.8%。

　　俄罗斯买家、缅甸买家、中国台湾买家的占比，都在大幅上升。

　　恰巧，这些地区都受到地缘风险的影响。

　　泰国的“诺亚方舟”作用，依然强大。

　　而外国买家购买的公寓分布地，也主要集中在芭堤雅、曼谷、普吉岛、清迈几个主要城市。

　　▲外国买家购买公寓的分布地

　　2022年之前，曼谷都是外国买家购买公寓最多的城市。2022年，在曼谷购买的公寓占比达到了45.5%。

　　而到了2023年，芭提雅所在春武里府反超了曼谷，占比来到41%。而曼谷的占比，下降到38%。

　　不得不感慨，俄罗斯买家的疯狂。

　　但从购买价值计算，曼谷依然是价值最高的城市。外国买家购买的公寓中，曼谷的总价值占到了所有地区的60%。

　　毕竟，曼谷依然是泰国人口最多的城市、经济最发达的城市、外国人最聚集的城市、商业最繁荣的城市。

　　供需失衡，也让曼谷的房价稳定上涨。

　　2023年，曼谷新开工单位总数比2022年下降了11.4%。而新竣工单位数，位于市核心区的只有5%。

　　▲2006-2023年曼谷四大核心区的房价变化

　　于是，曼谷的几个核心区房价不停上涨。

　　2006年-2023年，四个核心区（是隆/沙吞、伦皮尼、素坤逸、湄南河沿岸）的均价从10万泰铢/平涨到了28.2万泰铢/平，涨幅高达182%。

　　得益于中资的涌入，第三代CBD拉玛9片区的核心区均价，也涨到了3.5万元人民币/平。

　　即便如此，依然有大量资金在进入曼谷房地产市场。

　　因为有着良好的经济势头、有这良好的商业氛围、有着良好的文化交融，还有大量泰国本地人涌入曼谷寻求工作机会，因为供需还会继续失衡，因为资金收益率能达到4%-5%，曼谷核心区的价值依然有向上的空间。

　　记住这句话：核心城市的核心地段的房产价值，永远是硬通货！

　　文化交融的氛围塑造了曼谷，也成就了曼谷。这里的景点、商业甚至夜生活，都值得亲身去感受一下当地的活力。

　　米宅上线了泰国曼谷看房团，3天2晚的行程，团费仅需1000元，带你体验热门景点、特色美食以及优质的房产项目，一边旅游一边看房，两个目的一趟行程就能搞定。4月份正值泰国泼水节，去曼谷感受下节日的氛围也是值得的！

　　来源：米筐投资（ID：mikuangtouzi） 作者：老船长