同花顺-圈子

　　先抛开“楼市最荒唐的时刻已经来了”这个话题，

　　我们先看“未来10-20年中国房地产还有没有戏？”

　　站在2024年4月这个时间节点，这个问题以及答案似乎没有意义。

　　但你对这个问题和答案的理解及认知，将影响你以及你家庭未来财富走向。

　　开宗明义，中国房地产会走过三个阶段：

　　第一阶段，从农村到城市。

　　这个过程中，创造了这个地球史上最大规模的一个人口大迁徙。

　　百年之后史书上必定会有这样一句话，8亿农民进城推动了一场史无前例的城市化。

　　各位朋友，我们都是这段接近30年历史的见证人。

　　现在请问，是不是大部分参与其中的老百姓在过去20年都因为房产赚到钱了？

　　是不是？

　　不是的，有8亿人亏了大钱。

　　比如，你爷爷，你爸妈在老家盖的房子，有没有可能因为常年家里没人就荒废了。

　　或者说你老家盖的楼房，还能卖掉吗？

　　你心里也清楚，村里人都没了，卖给谁呢？

　　有个相当残酷的事实是，过去大家感觉都赚到钱，其实是以8亿人手持的农村资产几乎跌价为零为代价。

　　1985年你老家农村的宅基地和北京郊区的宅基地价格差的大吗？

　　必然是不大的。

　　过了30年之后，一个价值依然在不断下坠，一个价格依然在不断累积。

　　所以你会发现，资产永远在分化。

　　第二阶段，从小城市到大城市。

　　这背后是一线城市虹吸二线，二线吸三线，三线吸农村。

　　按照目前的城市化率66.2%，我们大概还有五六年左右的时间啊，每年0.5个点，越接近70%了，意味着农村人口越吸不动。

　　这也是必然的，能走已经走完了。走不了的，实在走不了，他们的未来就慢慢消失。

　　农村不会有增量了，意味着三四线城市一旦吸不动，但另一边继续被二线城市虹吸。

　　谁也阻止不了，年轻人肯定要往一二线城市跑。

　　事实上，现在这个阶段已经开始了。

　　我们正站在第二次人口大迁徙的前夜。

　　一二线大城市已经开始出现终极驿站效应。一个孩子从学校走向社会，他就面临到底是在北、上、广、深，还是杭州、成都、武汉、郑州、西安等等这些城市中，选谁？

　　过去30年农村的老路就是未来三四线要走的路。

　　这个过程也就是5-10年吧。

　　第三个阶段，区域中心城市演变成世界级都市区。

　　目前我们能看到，已经有世界级都市区雏形的是，粤港澳大湾区以及以上海为首的长三角城市群，在这些城市群的一些核心资产将来会成为全球性的资产。

　　我们现在正处在第二个阶段，你会不断的被迫验证，不是所有的资产未来都有价值。

　　90%的资产，未来根本就跑不赢通胀，大量三四线城市的资产会趋向于这个状态。

　　中国800多个城市，最终会有接近二十个城市资产不断的稳步上扬。

　　当然，很多朋友会说，你讲的这些都是在旧有的逻辑下的推演，而现在时代变了，旧有逻辑行不通了。

　　这些说法是根本没有看懂中国房地产背后的推手究竟是什么？

　　为什么深圳30年前一文不值，30年之后成现在这个样子？

　　什么经济发展，货币通胀、PPI、CPI、美元回流、人民币发行过渡，大家是不是看过各种版本的解读啊。

　　但其实这背后本质上就一个问题，30年前这里没什么人，30年之后这里有二千多万人，你能理解吗？

　　人口的流动才是中国房地产最底层的逻辑。

　　你把这个事情琢磨透，其它所有的都只是表象。

　　你站在这个视角再看当下的中国房地产市场，你所有的困惑都会得到解决。

　　楼市目前究竟是一个什么状态呢？

　　目前国内房地产市场的基本情况是，3月份起，广深继续打响新一轮的价格战。

　　比如广州，曾经单价卖到 7 万的新房保利天汇，直接 4.9 万开卖。

　　广州的郊区增城，很多都已经跌到万元以内了，还是没人买。

　　还有深圳，深圳二手房均价已经从2021年最高峰 8.3 万跌到 6. 5万，大约在 2019 年的水平。

　　我看了很多成交数据，像龙岗一些二手房价位已经跌到 2016 年。比如说南联地铁口的海航城，2016 年的新房均价 3. 5 万，现在二手房挂牌价也都是 3 万左右。

　　当然更多的是跌到2017年、18年，比如大运的绿景大公馆，2017 年的时候成交价大约已经在 6. 5 万左右，如今的成交价也跌到了 6 万。

　　目前新房都是低于备案价出售。

　　光明现在新房已经跌到3字头，坪山龙岗有些盘直接从4 字头跌到了2字头。

　　之前南山新房，比如赤湾前海宸湾单价 9 万，开云府也是 9 万多。

　　而最新南山赤湾新房单价6万起。这个价格和去年5.94 万/㎡ 开盘的深铁熙府价格持平。但是深铁熙府是人才房。

　　这就是深圳目前的房价情况，再跌下去保障房都没人买了。

　　北京是什么情况呢？

　　目前北京剔除共有产权房的价格之后，新房均价已经突破 7 万一平是，目前一线里面新房均价最高的。

　　所以北京目前新房成交明显乏力，出现了不少 “ 破发 ” 的情况， 后续降价促销不可避免。

　　上海的情况类似，因为2024年是上海市新房供应大年，今年的新房销售会更难。

　　表面看，深圳和广州房价跌幅更大，但其实北上今年房价下跌的压力更大一些。

　　这四个一线基本就是目前中国房地产市场的缩影。

　　要么就是已经超跌了，要么就是下跌的压力还非常大。

　　相比于房价下跌，目前关于楼市的情绪面也更为恐慌。 很多人被这波房价下跌直接干懵了。

　　比如说最近有好几个深圳的朋友都在问自己手里深圳的房子要不要卖掉，我看了一下基本上都是南山的、宝安的房子。

　　我们会发现不少人已经陷入信息茧房里面，变成羊群效应的羊。

　　现在甚至还有一种声音，除了自住的房子，其他的房子都可以出掉？

　　于是现在出现了一种什么情况呢？

　　就是我们会看到有一些朋友在恐慌性的处理优质资产。

　　所以现在无论深圳、北京还是上海、广州或者杭州、苏州，都是一个适合优质房产砍价的阶段。

　　很多人认为房价只有涨的时候赚钱，其实恰恰相反，房价跌了以后，才更有赚钱的机会，而且这个机会很大。

　　以深圳最近一个朋友买的一套华润府为例，21年1600万，3月成交价是1000万，单价从18万下降到11万，这套房买完仅首付就少了200多万。

　　还有一个朋友买的南山蛇口海南玫瑰花园，21年总价3100万，3月成交价是2600万。

　　还有一个朋友 21年400万首付买套1300的房子，24年只用200万首付，1050万就能买到。

　　有朋友总结他在这个节点在深圳买房的原因说，当下是最好砍价阶段+近6年最低房价+30年来最低的利率+近4年最松限购+1-2成的首付条件+10倍08年的放水在即。

　　尤其是今年小阳春行情不及预期，进一步打击了一部分卖家信心。

　　这就意味着会导致部分优质房产被进一步错判。

　　再举个正在发生的例子，深圳南山某小区某房源21年高点2000万，现在已经谈到1200万了。21年首付需要600万，而现在首付只需要300万。

　　而像这样的案例还有很多，正在发生。

　　看到没，本质上这一轮房地产市场的调整，就是我们低成本向上置换的机会。

　　因此，首先是，不管涨跌如何，关键是要坚定的持有优质房产。

　　其次就是，不管涨跌如何，关键是要坚定的置换，盘点手上的资产，卖掉包袱，回笼资金。

　　第三、在第二条的基础上，找到价值高价格被低估的房子，完成劣换优的向上置换。

　　记住，向上置换！向上置换！向上置换！